Cum să asigurați o asigurare ipotecară privată

Nimeni nu vrea să trebuiască să plătească o asigurare ipotecară privată (PMI) pe o ipotecă. Nu este ieftin și se adaugă la costul lunar al împrumutului. Să-ți dai seama dacă poți evita PMI începe să înțelegi de ce s-ar putea să rămâi blocat în primul rând.

Una dintre măsurile de risc pe care creditorii le folosesc pentru subscrierea unei ipoteci este raportul creditului pe valoare (LTV) al ipotecei. Acesta este un calcul simplu făcut prin împărțirea sumei împrumutului la valoarea casei. Cu cât raportul LTV este mai mare, cu atât profilul de risc al ipotecii este mai mare. Majoritatea creditelor ipotecare cu un raport LTV mai mare de 80% necesită ca împrumutul să fie plătit de către împrumutat asigurarea de ipotecă privată (PMI). Acest lucru se datorează faptului că un împrumutat care deține mai puțin de 20% din valoarea proprietății este considerat a fi mai predispuși la un împrumut.

Cheie de luat cu cheie

• Asigurarea ipotecară privată (PMI) poate fi o cerință scumpă pentru obținerea unui împrumut la domiciliu.
• Este probabil ca asigurarea ipotecară privată să fie necesară pentru creditele ipotecare cu un raport LTV mai mare de 80%.
• Evitarea PMI vă poate reduce reducerea plăților lunare și vă poate face casa mai accesibilă.
• Aprecierea anticipată a valorii locuinței este un factor determinant major atunci când alegeți o cale de a evita PMI.

PMI în adâncime

Să presupunem, de exemplu, că prețul casei pe care o cumpărați este de 300.000 USD și suma împrumutului este de 270.000 USD (ceea ce înseamnă că ați făcut o plată de 30.000 USD), producând un raport LTV de 90%. Plata lunară a PMI ar fi cuprinsă între 117 $ și 150 $, în funcție de tipul de ipotecă obținut. (Ipotecile cu rată ajustabilă sau ARM-uri necesită plăți PMI mai mari decât ipotecile cu rată fixă.)

Cu toate acestea, PMI nu este neapărat o cerință permanentă. Creditorii sunt obligați să scadă PMI atunci când raportul LTV al unei ipoteci ajunge la 78% printr-o combinație de reducere principală a creditului ipotecar și a prețului la domiciliu. Dacă o parte din reducerea raportului LTV se datorează aprecierii prețurilor la domiciliu, rețineți că va trebui să plătiți pentru o nouă evaluare pentru a verifica valoarea aprecierii.

O alternativă la plata PMI este să folosești oa doua ipotecă sau ceea ce este cunoscut sub numele de împrumut de tip piggyback. Iată cum funcționează: obțineți o primă ipotecă cu o sumă egală cu 80% din valoarea casei, evitând astfel PMI, apoi scoateți oa doua ipotecă cu o sumă egală cu prețul de vânzare al casei minus suma din plata anticipată și valoarea primei credite ipotecare.

Folosind numerele din exemplul de mai sus, ați primi o primă ipotecă pentru 240.000 USD, a face o plată de 30.000 USD și a primi oa doua ipotecă pentru 30.000 USD. Aceasta elimină necesitatea de a plăti PMI, deoarece raportul LTV al primei credite ipotecare este de 80%; cu toate acestea, acum aveți și oa doua ipotecă care va avea aproape sigur o rată a dobânzii mai mare decât prima dvs. ipotecă. Cu toate că există multe tipuri de ipoteci secundare disponibile, rata dobânzii mai mare este egală pentru curs. Totuși, plățile combinate pentru prima și a doua ipotecă sunt de obicei mai mici decât plățile primei ipoteci plus PMI.

Compromisurile

Pentru a rezuma, atunci când vine vorba de PMI, dacă aveți mai puțin de 20% din prețul de vânzare sau valoarea unei locuințe pe care să o utilizați ca avans, aveți două opțiuni de bază:

1. Utilizați o primă ipotecă „de sine stătătoare” și plătiți PMI până când LTV-ul creditului ipotecar ajunge la 78%, moment în care PMI poate fi eliminat.
2. Utilizați oa doua ipotecă. Acest lucru va duce cel mai probabil la cheltuieli ipotecare inițiale mai mici decât la plata PMI. Cu toate acestea, o a doua ipotecă are, de obicei, o rată a dobânzii mai mare decât prima ipotecă și poate fi eliminată numai plătind-o sau refinanțând prima și a doua ipotecă într-o nouă ipotecă autonomă, probabil atunci când LTV atinge 80% sau mai puțin. (deci nu va fi necesar nici un PMI).

Mai multe alte variabile pot juca în această decizie. De exemplu:

• Comparați posibilele economii fiscale asociate cu plata PMI față de economiile fiscale asociate cu plata dobânzii la oa doua ipotecă. Legea fiscală din 2017 a modificat limitele deducerii dobânzii ipotecare, deci consultați un contabil cu privire la situația dvs. financiară.
• Comparați costurile unei noi evaluări pentru a elimina PMI față de costurile refinanțării unei prime și a doua ipoteci într-o singură ipotecă autonomă. Rețineți riscul ca ratele dobânzilor să crească între momentul deciziei ipotecare inițiale și momentul în care prima și a doua ipotecă ar fi refinanțate.
• Verificați diferitele rate ale reducerii principale a celor două opțiuni.
• Rețineți valoarea timpului banilor (ideea că banii cheltuiți acum valorează mai mult decât aceeași sumă în viitor).

Cu toate acestea, cea mai importantă variabilă în decizie este rata estimată de apreciere a prețului la domiciliu. Dacă alegeți o primă ipotecă autonomă care necesită să plătiți PMI - în loc să obțineți oa doua ipotecă fără PMI - cât de repede ar putea aprecia casa dvs. în valoare, până la punctul în care LTV este 78%, iar PMI poate fi eliminat. ? Acesta este factorul decisiv major și, prin urmare, cel pe care ne vom concentra acum.

Apreciere: cheia luării deciziilor

Iată cel mai important factor de decizie: odată ce PMI este eliminat din prima ipotecă de sine stătătoare, plata lunară pe care o vei datora va fi mai mică decât plățile combinate pentru prima și a doua ipotecă. Acest lucru ridică două întrebări. În primul rând, cât va fi până când PMI poate fi eliminat? Și în al doilea rând, care sunt economiile asociate cu fiecare opțiune?

Mai jos sunt două exemple bazate pe estimări diferite ale ratei de apreciere a prețului la casă.

Exemplul 1: o rată lentă a aprecierii prețurilor la domiciliu

Tabelele de mai jos compară plățile lunare ale unei ipoteze independente, de 30 de ani, cu rată fixă, cu PMI, comparativ cu o primă ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani, combinată cu o ipotecă secundară de 30 de ani / scadentă în 15 ani.

Creditele ipotecare au următoarele caracteristici:

Figura 1. Copyright © 2017 Investopedia.com

În figura 2, se estimează ratele anuale de apreciere a prețului la casă.

Figura 2. Copyright © 2017 Investopedia.com

Observați că plata în valoare de 120 $ PMI este scăzută din plata totală lunară a primei ipoteze de sine stătătoare în luna 60 (a se vedea figura 3 ) când LTV ajunge la 78% printr-o combinație de reducere principală și aprecierea prețului la domiciliu.

Figura 3. Copyright © 2017 Investopedia.com

Tabelul din figura 4 prezintă plățile lunare combinate pentru prima și a doua ipotecă. Observați că plata lunară este constantă. Rata dobânzii este o medie ponderată. LTV este doar cea a primei credite ipotecare.

Figura 4. Copyright © 2017 Investopedia.com

Folosind prima și a doua ipotecă, 85 de dolari pot fi economisiți pe lună pentru primele 60 de luni. Aceasta reprezintă o economie totală de 5.100 USD. Începând cu luna 61, prima ipotecă autonomă câștigă un avantaj de 35 USD pe lună pentru ceilalți termeni ai creditelor ipotecare. Dacă împărțim 5.100 de dolari la 35 de dolari, obținem 145. Cu alte cuvinte, în acest scenariu de apreciere lentă a prețului la domiciliu, începând cu luna 61, ar fi nevoie de încă 145 de luni înainte de plata avantajului primei ipoteze de sine stătătoare fără PMI. înapoi avantajul inițial al primei și celui de-al doilea credit ipotecar. (Această perioadă de timp ar fi prelungită dacă ar fi luată în considerare valoarea timpului banilor.)

Exemplul 2: o rată rapidă de apreciere a prețurilor la domiciliu

Exemplul de mai jos se bazează pe aceleași credite ipotecare demonstrate mai sus. Cu toate acestea, sunt utilizate următoarele estimări de apreciere a prețului la domiciliu.

Figura 5. Copyright © 2017 Investopedia.com

În acest exemplu, afișăm doar un singur tabel de plăți lunare pentru cele două opțiuni (a se vedea figura 6 ). Observați că PMI a scăzut în acest caz în luna 13 din cauza aprecierii rapide a prețurilor la domiciliu, care scade rapid LTV la 78%.

Figura 6

Odată cu aprecierea rapidă a prețurilor la domiciliu, PMI poate fi eliminată relativ rapid.

Creditele ipotecare combinate au un avantaj de plată de 85 USD pentru 12 luni. Aceasta reprezintă o economie totală de 1.020 USD. Începând cu luna 13, ipoteca independentă are un avantaj de plată de 35 USD. Dacă împărțim 1.020 dolari la 35, putem determina că va dura 29 de luni pentru a face economiile inițiale din prima și a doua ipotecă combinate. Cu alte cuvinte, începând cu luna 41, împrumutatul ar fi mai bine din punct de vedere financiar alegând prima ipotecă autonomă cu PMI. (Această perioadă de timp ar fi prelungită dacă ar fi luată în considerare valoarea timpului banilor.)

Linia de jos

Dacă sunteți un împrumutat care are mai puțin de 20% în avans, decizia de a utiliza o primă ipotecă independentă și PMI sau de a opta pentru o combinație între o primă și a doua ipotecă este în mare măsură funcția cât de rapid vă așteptați valoarea casei tale să crească.

• Dacă alegeți să plătiți PMI, acesta poate fi eliminat printr-o evaluare odată ce LTV ajunge la 78%.
• Dacă alegeți să utilizați o combinație de ipotecă prima și a doua, este posibil să aveți economii de plată inițiale. Cu toate acestea, singura modalitate de a elimina cea de-a doua ipotecă, care va avea probabil o rată a dobânzii mai mare decât prima ipotecă, este plătind-o sau refinanțând primul și al doilea împrumut într-o nouă ipotecă autonomă.

Dacă nu puteți veni cu o plată mai mare sau o casă mai puțin costisitoare, calculați opțiunile în funcție de orizontul dvs. de timp și de modul în care vă așteptați să se dezvolte piața imobiliară. Nimic nu este pe deplin previzibil, desigur, dar acest lucru vă va oferi cele mai bune șanse de a lua cea mai favorabilă decizie.