Cum să obțineți și să înțelegeți ipoteca
Una dintre cele mai mari decizii financiare pe care oamenii le-au luat în viață este să cumpere o casă. De ce atât de mulți oameni își asumă un angajament financiar atât de mare atunci când închirierea este mai ieftină și este o obligație mult mai scurtă, mai flexibilă?
Unul dintre motive este faptul că proprietatea de locuit permite persoanelor fizice să-și construiască capitaluri proprii și să deducă dobânzile ipotecare din impozitele lor, ceea ce face ca aceasta să fie cea mai mare scădere fiscală disponibilă. Există, de asemenea, avantajul investiției într-o casă care, în timp, va crește în valoare. Există, de asemenea, beneficii intangibile, cum ar fi controlul mai mare asupra renovărilor.
Atunci când o persoană cumpără o casă, plata lor lunară crește, dar deținerea locuinței dvs. poate fi plină de satisfacții dacă deciziile corecte sunt luate de la început.
Pasul întâi: lichidarea datoriei existente
Pregătirea corectă reprezintă jumătate din bătălia pentru a te califica pentru o ipotecă. Primul lucru pe care trebuie să-l facă un potențial împrumutat este să obțină o copie a raportului de credit pentru a determina scorul FICO și bonitatea lor. În 2018, Administrația Federală pentru Locuințe, sau FHA, a solicitat un scor de credit de minim 500 pentru un împrumut FHA; cu toate acestea, mulți creditori necesită un scor de la 620 la 640. Dacă scorul dvs. este scăzut, ar trebui să încercați să-l îmbunătățiți păstrând soldurile scăzute pe cardurile de credit, achitând facturile la timp și achitând datoria cu dobândă mare. Nu închideți cărțile de credit neutilizate, deoarece acest lucru poate afecta negativ scorul FICO și raportul dvs. de utilizare a creditului (pentru mai multe despre acest raport citiți „ Ratele de utilizare a creditului” ). Doar mențineți echilibrul scăzut. De asemenea, verificați dacă există greșeli sau discrepanțe cu raportarea creditorilor dvs. și corectați-le.
În același timp, ar trebui să economisiți cât mai mulți bani pentru plata în avans. Cu toate acestea, plata datoriilor cu dobândă mare este mai importantă. Orice rate ale cardurilor de credit care au o rată a dobânzii mai mare de două ori rata primară sunt prea mari. De exemplu, dacă rata actuală actuală este de 6%, ar trebui să încercați să plătiți toate cărțile dvs. de credit cu o dobândă de 12% sau mai mare sau să căutați un alt creditor cu o rată mai bună la care să vă transferați datoria.
Pasul doi: Cumpărați creditorii
Odată ce scorul dvs. de credit este acolo unde doriți, ar trebui să cumpărați un împrumut. Presupunând că sunteți o perspectivă bună, permiteți trei sau patru creditori să concureze pentru afacerea dvs. Nu acorda fiecărui creditor aprobare pentru a vă accesa raportul de credit. Obțineți o copie preliminară a „estimării de bună credință” (formularul HUD-1) și analizați fiecare taxă. Doar atunci când ați selectat un creditor, ar trebui să le permiteți să vă verifice creditul.
Taxele creditorilor către împrumutat sunt extrem de creative și variabile. Taxe precum originea creditului, comisioanele de procesare. iar comisioanele de subscriere pot fi adesea negociate cu cel puțin 50% sau chiar renunțate de către creditor, dacă își doresc afacerea. Evitați punctele dacă puteți. Când plătiți puncte, plătiți dobândă (1 punct = 1 la sută) într-o sumă forfetară în avans pentru a obține o rată mai mică la creditul dvs. ipotecar cu rată fixă, ceea ce mărește practic valoarea plății în avans. Punctele de credit sunt cheltuieli suplimentare inutile din partea creditorului. Refuză să plătești aceste taxe sau să îți duci afacerea în altă parte.
În unele cazuri, poate merita să angajați un avocat imobiliar care să poată identifica costurile inutile. Un agent imobiliar cu cunoștințe vă poate, de asemenea, să vă îndrume cu privire la costurile obișnuite și care ar putea fi eliminate. De exemplu, costurile pentru titlu în statul Florida sunt responsabilitatea cumpărătorului (cu excepția cazului în care vânzătorul acceptă să ridice costurile), deci trebuie să știți că aceste costuri ar trebui să apară pe estimarea dvs. de bună credință. Dacă creditorul dvs. este un creditor din afara statului, acestea pot avea taxe diferite (care depășesc de obicei 1.000 USD) și pot apărea ca un cost surpriză pentru declarația dvs. de decontare HUD-1 înainte de închidere.
De ce Lenders Love PMI
Împrumutatorii pot prada cumpărătorilor de locuințe pentru prima dată. Majoritatea creditorilor percep o asigurare ipotecară privată (PMI) dacă nu reușiți să efectuați o plată inițială de 20% sau mai mult pe casa dvs. Această asigurare protejează creditorul, nu tu, în caz de neplată a împrumutului. În general, un creditor va considera un împrumut finanțat la peste 80% din valoarea casei un risc de neplată mai mare și va necesita plata PMI. Cât costă această plată pentru PMI? Dacă solicitați un împrumut de 200.000 USD cu o reducere de 10%, vă puteți aștepta să plătiți cel puțin 100 USD pe lună pentru plata PMI. Nu este neobișnuit să vezi plăți PMI în intervalul 150 - 200 USD pe lună.
Dacă aveți deja o ipotecă cu o plată PMI, atunci când atingeți un anumit procent din capitalul propriu (de obicei 20%) puteți anula PMI. Peste 30 de ani, o plată lunară de 150 $ PMI poate adăuga peste 54.000 USD! Deoarece creditorii nu vă vor aminti că puteți anula plata suplimentară, mulți proprietari de case nu își fac timp niciodată să anuleze plata PMI în sine, iar creditorii sunt mai mult decât fericiți să primească banii.
Pasul trei: Veniți cu plata în avans
Ce puteți face dacă nu vă puteți permite reducerea cu 20% a creditului pentru locuință? Dacă te uiți la o casă de 200.000 de dolari și ai 10.000 de dolari pentru plata în avans, majoritatea creditorilor vor necesita o plată PMI dacă nu pui cel puțin 40.000 de dolari în casă (taxele de creditare / împrumut au fost excluse din calculul nostru de împrumut). Pentru cei mai mulți cumpărători pentru prima dată, o scădere de 40.000 USD este în afara problemei.
Cu toate acestea, puteți încerca să vă „împrumutați” împrumuturile astfel încât doi creditori să ia parte la împrumut. Acest lucru ar putea fi asemănător unui plan de tip 80-15-5: finanțați 80% pentru o ipotecă primară, 15% pentru un al doilea credit ipotecar sau pentru acțiuni la domiciliu și 5% ca avans. Folosind împrumutul de capitaluri proprii plus plata în avans, puteți efectua efectul de pârghie față de prețul de achiziție al casei dvs. și puteți acoperi necesarul de 20%, evitând astfel PMI. Capitalul propriu sau cel de-al doilea împrumut vor avea cel mai probabil o rată variabilă sau o rată mai mare decât ipoteca principală, deci va trebui să fiți cu ochii pe acest împrumut și să încercați să îl plătiți mai întâi. Dobânda din împrumutul de capitaluri proprii este, de asemenea, dobânda deductibilă pentru impozitele federale din SUA (datoria de capitaluri proprii este supusă unui plafon de 100.000 USD pentru deductibilitate).
Tipuri de împrumuturi
Împrumuturile cu rată fixă de 30 de ani sunt cele mai comune împrumuturi ipotecare, deoarece rata dobânzii nu se modifică pe durata de viață a împrumutului. Majoritatea proprietarilor de case preferă acest tip de împrumut, deoarece plățile lunare vor rămâne constante de-a lungul anilor. Un împrumut fix de 15 ani devine din ce în ce mai popular deoarece reduce orizontul de timp al împrumutului, ceea ce scade valoarea dobânzii plătite pe durata de viață a împrumutului. Aceste împrumuturi pe termen mai scurt au, de obicei, o rată a dobânzii mai mare, deoarece creditorul renunță la posibilitatea de a câștiga bani, în special dacă rata dobânzii este în creștere.
Ipotecile cu rate reglabile (ARM) oferă o rată a dobânzii scăzută pentru o perioadă de timp. Rata dobânzii poate fi ajustată anual sau pot fi listate ca „3-1”, „5-1”, „7-1” sau ceva similar. În cadrul unui împrumut cu rată reglabilă „7-1”, valoarea împrumutului va fi stabilită pentru primii șapte ani și apoi va fi ajustată în al optulea an, în funcție de condițiile actuale ale pieței, care de obicei se bazează pe trezoreria de un an. index. Inițial, ratele dobânzilor la ARM pot fi oriunde de la unu până la trei puncte procentuale sub ipoteca fixă convențională și apoi, de regulă, ajustate anual după expirarea termenului fix. Dacă un ARM este potrivit pentru dvs., depinde adesea de cât planificați să rămâneți în casă. În cazul „7-1”, dacă intenționați să rămâneți în casă doar șapte ani, acesta poate fi împrumutul perfect pentru dvs. Cu toate acestea, dacă intenționați să rămâneți în casă mai mult timp și ratele dobânzilor încep să crească; plățile lunare pot crește semnificativ.
Linia de jos
Merită efortul suplimentar pentru a revizui declarația de soluționare a HUD-1 înainte de data de închidere a noii tale case; cifrele enumerate acolo trebuie să se potrivească cu cele care v-au fost furnizate în estimarea de bună credință. Dacă cifrele sunt umflate sau vedeți taxe noi, contactați creditorul și cereți-le să explice sau să corecteze greșelile. Achiziționarea unei locuințe este un angajament pe termen lung, așa că asigurați-vă că înțelegeți complet toți termenii împrumutului dvs. și nu treceți cu vederea niciun fel de taxe ascunse pe care le-ar putea regreta ulterior.