Defecțiunile reduc tarifele imobiliare comerciale

Investitorii imobiliari comerciali care favorizează finanțarea datoriei cu rată fixă ​​se găsesc ocazional că trebuie să plătească penalități de plată în avans atunci când își decontează datoria înainte de data scadenței împrumuturilor. Dintre diferitele opțiuni de plată anticipată, înfrângerea este cea care oferă cea mai mare flexibilitate și câștiguri financiare potențiale atunci când ratele dobânzii sunt în creștere.

Ce este înfrângerea?

Defecțiunea, după cum sugerează și numele acesteia, este o metodă de reducere a taxelor necesare atunci când un împrumutat decide să plătească în avans un împrumut imobiliar comercial cu rată fixă. În loc să plătească în numerar creditorului, opțiunea de înfrângere permite împrumutatului să schimbe un alt activ care curge numerar pentru garanțiile originale ale împrumutului.

Noua garanție (în mod normal titluri de trezorerie) este de obicei mult mai puțin riscantă decât activele imobiliare comerciale originale. În acest scenariu, creditorul este mult mai bun, deoarece primește același flux de numerar și în schimb primește o investiție mult mai bună, ajustată la risc. Deși beneficiul înfrângerii pentru creditor este evident, debitorii pot beneficia, de asemenea, în mod semnificativ. Dacă ratele dobânzilor la împrumuturi cresc la o rată mai mare decât cea a creditului ipotecar, debitorii pot crea valoare și pot pune numerar în buzunare la plata în avans. Deoarece înfrângerea este o opțiune oferită în timpul negocierii unui împrumut comercial imobiliar, debitorii ar trebui să-l ia în considerare pentru a păstra posibilitatea creării de valoare cu finanțarea lor.

Motivarea defecțiunii

Împrumuturile imobiliare comerciale cu rată variabilă reprezintă o metodă adecvată de finanțare a nevoilor pe termen scurt, precum finanțarea construcțiilor sau a podurilor, care este împrumutat capital proprietarilor imobiliari în faza de închiriere; acesta este rambursat atunci când proprietatea produce în cele din urmă flux de numerar.

Deși riscul ratei dobânzii este ridicat și nu există nicio limită la dezavantajul financiar, unii împrumutați vor prelua finanțare pe termen lung, cu rată variabilă. Acest lucru se întâmplă adesea atunci când există o probabilitate ridicată ca o proprietate cu flux de numerar să fie vândută înainte ca împrumutul să scadă.

Împrumutații folosesc finanțare cu rată variabilă din mai multe motive. Un motiv semnificativ este evitarea penalităților de plată anticipată pe care creditorii le solicită pentru plata anticipată a datoriei cu rată fixă. În ceea ce privește finanțarea cu rată variabilă, creditorii nu implică risc de reinvestire, deoarece ratele împrumutului plutesc cu piața. Când se rambursează, fondurile pot fi împrumutate din nou, la aceleași rate ale pieței.

Riscuri pentru creditori

Finanțarea la rată fixă ​​are potențialul de a crea pierderi financiare sau de a reduce randamentul creditorului atunci când capitalul este rambursat și apoi împrumutat la rate mai mici ale pieței. Datorită potențialului riscului de reinvestire, creditorii necesită, de obicei, un fel de penalitate de plată anticipată de la cei care împrumută la o rată fixă. Inițial, creditorii au necesitat „întreținerea randamentului”, ceea ce a dictat că debitorii plătesc diferența de rată (între rata împrumutului și rata pieței existente) pe capitalul plătit pentru perioada rămasă până la scadența împrumutului. Deoarece există oportunități și costuri financiare asociate cu proveniența activelor ipotecare noi, înfrângerea a fost concepută ca o modalitate de a elimina riscul de reinvestire și nevoia de a restitui capitalul preplătit.

Defecțiunea permite debitorilor să înlocuiască garanția creditelor lor cu active care asigură aceleași fluxuri de numerar ca împrumutul inițial. Acest schimb de active permite creditorilor să continue să primească randamentul preconizat pe parcursul termenului de împrumut, fără a fi nevoie să găsească noi oportunități de creditare pentru a înlocui capitalul plătit. Așa cum am menționat anterior, schimbul unui activ mai puțin riscant (Trezoreria SUA în locul unei proprietăți imobiliare comerciale) reduce riscul general al investiției creditorului. Acesta este un beneficiu și mai mare pentru instituțiile care securitizează aceste credite ipotecare. Prin creșterea probabilității ca investitorii să primească toate plățile contractate de dobânzi și de capital, defecțiunea crește foarte mult valoarea titlurilor garantate de credite ipotecare, precum și profiturile creditorilor.

Beneficii și probleme pentru împrumutați

Spre deosebire de menținerea randamentului, înfrângerea oferă potențialul ridicat pentru debitori atunci când ratele pieței cresc peste rata împrumutului contractat. Întreținerea randamentului este denumită penalitate, deoarece debitorii sunt supuși unui anumit tip de plată, indiferent de direcția în care se mișcă ratele pieței. De obicei, este structurat ca fiind cel mai mare din calculul de întreținere a randamentului sau un procent din suma plătită. Deoarece înfrângerea necesită achiziționarea de obligațiuni de trezorerie, circulația ratelor are un impact direct asupra costurilor acestor active și determină dacă înfrângerea va fi un cost sau o cădere în avans.

În cele mai multe cazuri, înfrângerea implică achiziționarea de obligațiuni de trezorerie cu scadență egală cu termenul rămas al împrumutului, cu rate de cupon care oferă venitul necesar pentru a compensa dobânzile periodice contractate și plățile principale. Aceste obligațiuni sunt apoi alocate unui trust de defazare care trece fluxurile de numerar periodice către creditor până la scadența obligațiunilor. În funcție de diferența dintre ratele obligațiunilor necesare pentru a învinge împrumuturile și ratele de piață, obligațiunile Trezoreriei vor tranzacționa pentru o reducere sau o primă.

Când crește ratele, obligațiunile Trezoreriei (sau orice investiție cu venituri fixe) pierd valoare și devin mai ieftine. Când se întâmplă acest lucru, debitorii sunt capabili să achiziționeze obligațiunile necesare pentru mai puțin de ceea ce este necesar pentru a plăti în avans împrumutul, rezultând în numerar suplimentar în buzunare. În situația inversă, când ratele scad, investițiile cu venituri fixe devin mai scumpe. Acest lucru impune împrumutatului să plătească o sumă mai mare decât soldul împrumutului la plata în avans. Dezavantaj, calculul de întreținere a randamentului va avea ca rezultat exact aceeași sumă de capital suplimentar necesară pentru a învinge împrumutul. Acest lucru nu ia în considerare costurile de tranzacție care ar fi suportate pentru achiziționarea obligațiunilor necesare pentru a învinge împrumutul. Aceste costuri variază în funcție de răspândirea ofertei sau de forțele ofertei și cererii pentru obligațiuni. Din punct de vedere negativ, înfrângerea este benefică, în timp ce întreținerea randamentului va necesita în continuare o penalitate.

Opțiunea defazance oferă debitorilor cu rată fixă ​​avantaje față de cei care aleg întreținerea randamentului sau finanțarea pe termen lung, cu rată variabilă. Este o decizie tactică bună pentru debitorii care simt că au abilitatea de a prezice mișcările ratei dobânzii. De asemenea, este o alegere bună pentru investitorii imobiliari care știu că li se va cere să-și vândă proprietățile pe termen scurt, dar sunt îngrijorați de potențialele creșteri ale serviciului datoriei dacă aleg să folosească datorii cu rată variabilă.

Împrumutații care utilizează datorii la nivel de portofoliu (un împrumut care este garantat de mai multe proprietăți comerciale) consideră că creditorii vor solicita uneori debitorilor să ramburseze un procent mai mare de împrumut decât contribuția valorică a activului la portofoliu. Această situație rezultă atunci când creditorul consideră că un debitor vinde un activ care este mai puțin riscant decât activele rămase din portofoliu. Deoarece portofoliul crește mai riscant, cu atât mai puțin este un activ mai puțin riscant pe care îl deține, creditorii vor avea nevoie de o sumă de plată anticipată care să le compenseze pentru riscul mai mare, suportând efectiv portofoliul rămas și reducând randamentul efectiv al investitorului.

Deoarece înfrângerea are ca rezultat schimbul unui activ mai puțin riscant decât garanțiile, debitorii pot păstra același procent de datorie în portofoliu după vânzarea unui activ. Cu acordul creditorului, poate fi posibilă creșterea procentului datoriilor asupra bunurilor rămase în momentul în care defuncția este executată.

Un alt beneficiu pentru împrumutați este că, de regulă, creditorii nu necesită niciun tip de plată, fie în avans, fie prin creșterea ratelor împrumuturilor, pentru a primi opțiunea de înfrângere. Dacă ratele cresc, există un potențial de creare a valorii pentru împrumutat; prin urmare, este de crezut că creditorii ar putea solicita compensații pentru vânzarea opțiunii.

Linia de jos

Împrumutații trebuie să fie conștienți de opțiunile lor de plată în avans pentru a lua decizii corecte de gestionare a activelor. De exemplu, în perioadele cu creșteri semnificative ale ratei dobânzii, poate fi de preferat să se vândă un activ comercial suboptimal din cauza valorii create prin înfrângerea împrumutului. Dezavantaj, poate avea sens să țineți un activ chiar și după optimizarea valorii. Timpul rămas pentru împrumut la plata anticipată influențează în mod direct costurile de plată. Toate lucrurile fiind egale, penalitățile de plată anticipată se risipesc în timp.

Atunci când negociază condițiile unui împrumut comercial imobiliar, debitorii ar trebui să solicite capacitatea de a-și înfrânge împrumuturile cu rată fixă, chiar dacă nu au intenția de a plăti în prealabil obligația înainte de scadență. Avantajul distinct pe care îl asigură înfrângerea față de alte opțiuni de plată anticipată este semnificativ datorită capacității sale de a crea un eveniment generator de venituri atunci când rata dobânzii de piață crește. Este de conceput faptul că în perioadele de creștere a ratelor dobânzii, proprietarii imobiliari care preferă finanțarea cu rată fixă ​​ar putea produce câștiguri de capital la obligațiile lor datorii care pot compensa mai mult declinul valorilor imobiliare. Investitorii care folosesc pârghia financiară pentru a cumpăra bunuri imobile pentru a fi fixate apoi vândute ar trebui să ia în considerare finanțarea cu rată fixă, cu opțiunea de înfrângere, ca o alternativă atractivă la finanțarea cu rată variabilă pe termen scurt.