Abordarea costurilor
Abordarea costurilor este o metodă de evaluare a proprietății imobiliare care presupune că prețul pe care un cumpărător ar trebui să îl plătească pentru o proprietate ar trebui să fie egal cu costul pentru construirea unei clădiri echivalente. În evaluarea abordării costurilor, prețul de piață al proprietății este egal cu costul terenului, plus costul de construcție, mai puțin deprecierea. Obține cea mai precisă valoare de piață atunci când proprietatea este nouă.
Înțelegerea abordării costurilor
Abordarea costurilor este una dintre cele trei metode de evaluare pentru imobiliare; celelalte fiind abordarea veniturilor și abordarea comparabilă.
În loc să se concentreze pe prețurile pe care le vând alte locuințe similare din zonă sau pe capacitatea unei proprietăți de a genera venituri, această metodă valorează proprietățile imobiliare calculând cât ar costa clădirea astăzi dacă ar fi distrusă și ar trebui înlocuită. De asemenea, are în vedere cât valorează terenul și face deduceri pentru orice pierdere în valoare, altfel cunoscută sub numele de amortizare.
Logica din spatele acestei abordări este că nu are prea mult sens cumpărătorilor să plătească mai mult pentru o proprietate decât ceea ce ar costa să construiască de la zero.
Există două tipuri principale de evaluări ale abordării costurilor:
- Metoda de reproducere: Această abordare consideră că o replică a proprietății este construită și acordă atenție duplicării materialelor originale.
- Metoda de înlocuire. În acest caz, se presupune că noua structură are aceeași funcție cu materialele mai noi, folosind metodele de construcție actuale și un design actualizat.
Când s-au adunat toate estimările, abordarea costurilor este calculată în felul următor: cost de înlocuire sau reproducere - depreciere + valoarea terenului = valoarea proprietății.
Cheie de luat cu cheie
- Metoda de evaluare a abordării costurilor recomandă prețul pe care un cumpărător ar trebui să îl plătească pentru o bucată de proprietate ar trebui să fie egal cu costul pentru construirea unei structuri echivalente.
- Prețul de piață pentru proprietate este egal cu costul terenului, plus costul de construcție, mai puțin deprecierea.
- Abordarea costurilor este considerată mai puțin fiabilă decât alte metode de evaluare a imobilelor, dar poate fi utilă în anumite cazuri.
Avantaje și dezavantaje ale abordării costurilor
Abordarea costurilor este considerată, în general, mai puțin fiabilă decât veniturile și metodologiile comparabile. Este nevoie de anumite presupuneri, inclusiv de a considera că există suficient teren disponibil pentru cumpărător pentru a construi o proprietate identică.
Mai mult, dacă terenurile libere vacante comparabile nu sunt disponibile, valoarea trebuie estimată, ceea ce face ca evaluarea să fie mai puțin precisă. Lipsa materialelor de construcție similare reduce, de asemenea, acuratețea evaluării și crește spațiul pentru subiectivitate. Calcularea deprecierii asupra proprietăților mai vechi nu este niciodată simplă și ușor de măsurat.
În ciuda acestor limitări, există câteva cazuri în care abordarea costurilor poate fi utilă și chiar necesară. Evaluarea separată a diferitelor componente ale imobiliarelor este deosebit de utilă atunci când aveți de-a face cu proprietăți care sunt noi sau diferă de altele.
Exemple de abordare a costurilor
Proprietăți de utilizare specială
Abordarea costurilor este necesară și uneori singura modalitate de a determina valoarea clădirilor de uz exclusiv, cum ar fi bibliotecile, școlile sau bisericile. Aceste resurse generează venituri reduse și nu sunt adesea comercializate, ceea ce invalidează veniturile și abordările comparabile.
Construcție nouă
Abordarea costurilor este adesea folosită și pentru construcții noi. Creditorii din construcții necesită evaluări ale abordării costurilor, deoarece orice valoare de piață sau valoare de venit depinde de standardele proiectului și de finalizare. Proiectele sunt reevaluate în diferite etape de construcție pentru a permite eliberarea de fonduri pentru următoarea etapă de finalizare.
Asigurare
Evaluările de asigurări tind să utilizeze abordarea costurilor, deoarece numai valoarea îmbunătățirilor este asigurată, iar valoarea terenului este separată de valoarea totală a proprietății. Alegerea dintre valoarea depreciată și valoarea completă de înlocuire sau reproducere este factorul determinant pentru evaluare.
Proprietate comerciala
În cele din urmă, abordarea costurilor se bazează ocazional pe valoarea proprietăților comerciale, cum ar fi clădiri de birouri, magazine de retail și hoteluri. Abordarea veniturilor este principala metodă folosită aici, deși o abordare a costurilor poate fi implementată atunci când proiectarea, construcția, utilitatea funcțională sau gradul materialelor necesită ajustări individuale.
Important
Atunci când o evaluare a abordării costurilor vine sub prețul pieței, poate fi un semn al unei piețe supraîncălzite. În schimb, evaluări regulate peste prețul pieței pot semnala o oportunitate de cumpărare.
consideratii speciale
Majoritatea evaluărilor rezidențiale nu utilizează abordarea costurilor. În schimb, comparațiile de vânzări determină de obicei evaluările de piață ale acestor tipuri de proprietăți.
O excepție este dacă proprietatea este sub-îmbunătățită sau supra-îmbunătățită pentru vecinătatea sa. În acest caz, o estimare precisă a valorii îmbunătățirilor se adaugă la precizia determinării valorii, ceea ce nu este posibil folosind doar o abordare comparabilă.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.