Un ghid pentru instrumente derivate imobiliare

Istoric, bunurile imobiliare au avut o corelație scăzută, performantă în ceea ce privește investițiile pe acțiuni și obligațiuni, făcându-l un instrument de diversificare a portofoliului de dorit. Din păcate, cumpărarea și vânzarea de proprietăți fizice nu este la fel de simplă ca tranzacționarea de valori mobiliare.

Introduceți instrumente derivate imobiliare, precum instrumente derivate. Aceste instrumente permit investitorilor să obțină expunere la clasa de active imobiliare fără a fi nevoie să dețină de fapt clădiri. În schimb, înlocuiesc proprietățile imobiliare cu performanța unui indice de rentabilitate imobiliară. În acest fel, investitorii se pot juca fie cu capitaluri imobiliare, fie cu datorii, fără a cumpăra vreodată un activ real sau să folosească imobiliare ca garanție. Aceasta permite unui investitor să-și reducă angajamentul de capital în avans și să adăpostească dezavantaje portofoliile imobiliare, asigurând în același timp strategii alternative de gestionare a riscurilor.

Indicele NPI

Indicele Național al Proprietăților de Investiții în Imobiliare al Consiliului Național (NPI) este indicele acceptat creat pentru a măsura performanța investițională a pieței imobiliare comerciale. Dezvoltat inițial în 1982, indicele dezlănțuit este format din peste 7.670 de proprietăți, în valoare totală de aproximativ 581 miliarde de dolari (începând cu T2 2018), din toate zonele S.U.A.

Investițiile imobiliare comerciale sunt clasificate în următoarele tipuri de investiții:

• Capitaluri proprii
• Datoria privată
• Capitaluri proprii
• Datorie publica

Cum funcționează derivații imobiliari

Dezvoltate pentru sectorul de capital privat, instrumentele derivate oferite la indicele NCREIF se bazează pe swapuri care apar sub diferite forme, permițând investitorilor să schimbe expunerea fie asupra aprecierii, fie a returnării totale a indexului însuși, fie prin schimbarea expunerilor de la o utilizare a terenului la o alta.

O metodă este „a durea mult” (a reproduce expunerea proprietăților de cumpărare) sau a „merge scurt” (replicarea expunerii proprietăților de vânzare). O altă metodă constă în schimbarea randamentului total pe indicele NCREIF defalcat pe sectorul proprietăților, permițând astfel investitorilor să schimbe profiturile imobiliare legate de birouri pentru imobiliare cu amănuntul, de exemplu.

Swap-ul de retur permite doi investitori de pe ambele părți ale swap-ului să execute strategii care nu pot fi realizate cu active reale pe piața imobiliară privată. Swap-urile permit investitorilor să-și modifice sau să-și reechilibreze tactil portofoliile pentru o anumită perioadă de timp, fără a fi nevoie să transfere titlul către activele aflate în prezent în bilanț. Contractele pe o perioadă de până la trei ani sunt de obicei administrate de o bancă de investiții, care acționează ca loc de compensare a fondurilor.

În cazul în care un investitor depășește mult timp rentabilitatea totală a indicelui NCREIF, el sau ea ar accepta rentabilitatea totală a NPI (plătită trimestrial) pe o sumă noțională prestabilită și ar fi de acord să plătească rata interbancară oferită din Londra (LIBOR), plus o răspândire pe aceeași sumă noțională. Cealaltă parte la swap ar primi aceleași fluxuri de numerar în sens invers, ar plăti returnarea indicelui trimestrial și va primi LIBOR plus spread-ul.

Presupunând că există investitori pentru ambele părți ale comerțului, doi investitori care doresc să tranzacționeze o expunere a proprietății pentru alta ar putea tranzacționa returnarea NPI pentru acel tip de proprietate special pentru alta. De exemplu, un administrator de portofoliu care consideră că fondul său este supra-alocat proprietăților de birou și subalocate celor industriale ar putea schimba o parte din expunerea biroului pentru industrie fără a cumpăra sau vinde proprietăți.

Un indice de capital public

În locul NPI, instrumentele derivate pentru expunerea la sectorul de acțiuni publice pe piața imobiliară comercială utilizează randamentul total al Asociației Naționale a Trusturilor de Investiții în Imobiliare (NAREIT) pentru a calcula fluxurile de numerar acceptate (pentru investitorul îndelungat) sau plătit (de către investitorul scurt).

Acest indice furnizează randamentul performanței pe piața valorilor mobiliare publice garantate prin imobiliare comerciale. De exemplu, primitorul de swap plătește LIBOR, plus un spread, pentru a intra într-un swap index de un an cu o sumă noțională de 50 de milioane de dolari, iar acesta sau ea vor primi plăți trimestriale de la indicele NAREIT la 50 de milioane de dolari. Încă o dată, investitorul poate obține o expunere imobiliară publică complet diversificată fără a cumpăra un singur activ.

Derivate imobiliare

Datorită amplitudinii și profunzimii tranșelor diferitelor profiluri de risc din grupul de bază al ipotecilor comerciale imobiliare găsite pe piața de valori mobiliare (CMBS) cu garanții ipotecare comerciale, instrumentele derivate imobiliare sunt de asemenea disponibile pe pozițiile datoriei imobiliare. Swap-urile pentru datoriile imobiliare publice se bazează pe indici ai pieței CMBS. Acești indici sunt de la sfârșitul anilor '90.

Datorită amplitudinii și profunzimii datelor dintr-un număr mare de tranzacții (în raport cu capitalul imobiliar), indicii CMBS reprezintă un indicator de performanță mult mai bun pentru piețele respective decât cele pentru omologii lor. Cea mai notabilă diferență între swap-urile de capitaluri proprii și swap-urile datoriilor este că primitorii plăților bazate pe LIBOR primesc LIBOR minus o răspândire, spre deosebire de swap-urile de capitaluri proprii, care de obicei se bazează pe LIBOR plus un spread. Acest lucru se datorează faptului că titlurile de bază sunt, de obicei, finanțate din datoria de recuperare pe termen scurt, pe termen scurt, care este de obicei la LIBOR minus un spread, și astfel rata este transmisă contrapartidelor swap.

Instrumentele derivate din imobiliare private, cum ar fi swap-urile de credit neplătite (CDS), sunt de obicei utilizate pentru acoperirea riscului de credit. Derivatele precum swap-urile de împrumut oferă părții swap atât rata dobânzii, cât și riscul de credit, în timp ce activul (un împrumut imobiliar comercial) rămâne în bilanțul contrapartidei. Astfel, un creditor ipotecar poate acoperi porțiuni din portofoliul său pentru diferite condiții de investiții, fără a fi necesar să vândă creditul în sine. În acest fel, investitorii se pot deplasa din anumite sectoare ale pieței imobiliare atunci când consideră că rentabilitatea nu este proporțională cu riscul, iar ulterior să-și recâștige expunerea atunci când piața pentru sectorul respectiv se îmbunătățește.

Linia de jos

Deoarece activele imobiliare comerciale sunt intensificate de capital și relativ nelichide, investitorilor imobiliari le-a fost greu să-și acopere expunerea sau să execute strategii alfa. Costurile ridicate de tranzacție și o piață mai puțin eficientă decât cea a acțiunilor și obligațiunilor au adăugat dificultății în reechilibrarea portofoliilor ca răspuns la schimbările pieței.

Odată cu faptul că datele imobiliare devin mai transparente, iar informațiile despre tranzacții devin mai ușoare și mai puțin costisitoare de obținut, indexurile imobiliare au devenit mai relevante, ceea ce duce la crearea unei piețe a instrumentelor derivate din ce în ce mai eficiente. Instrumentele derivate imobiliare permit investitorilor să își schimbe expunerile la riscuri și oportunități specifice, fără a fi nevoie să cumpere și să vândă active. Aceste instrumente derivate permit investiții într-un alt sector al pieței de capitaluri imobiliare sau comerțul cu o expunere imobiliară pentru o rată a dobânzii variabilă plus sau minus o primă.

Capacitatea de a schimba expunerile permite investitorului imobiliar să devină mai tactic atunci când investește. Acum se pot deplasa și intra și din toate cele patru cadrane ale pieței imobiliare, ceea ce permite o mai bună gestionare a riscurilor și potențialul de creștere a rentabilității pe termen scurt sau pe termen lung a investițiilor lor.