6 Premise financiare pentru cumpărarea unei case
Indiferent dacă sunteți pe piața unui cumpărător sau pe o piață a vânzătorului, după ce găsiți o casă care se simte ca acasă, veți dori să o cumpărați cât mai curând posibil. Totuși, nu este chiar atât de simplu. Multe probleme financiare vor determina dacă veți putea achiziționa casa, precum și condițiile ipotecare. Cunoașterea acestor informații în avans vă va ajuta să luați decizii mai bune și va face ca procesul dvs. de aprobare ipotecară să meargă fără probleme și rapid.
Condiție financiară # 1: Aveți o plată în avans suficientă
Visul dvs. de proprietate asupra locuinței poate fi redus rapid dacă nu puteți oferi o sumă adecvată de bani pentru plata în avans.
„Creditorii au înăsprit cerințele de la criza economică din 2008”, spune Karen R. Jenkins, un bancher ipotecar certificat, care este președintele și CEO al KRJ Consulting din Columbia, Carolina de Sud. „Drept urmare, debitorii potențiali care doresc să achiziționeze o casă trebuie să aibă o„ piele în joc ”pentru a se califica pentru o casă”, Jenkins spune că majoritatea programelor de împrumut necesită un avans de minim 3, 5%.
Este posibil să fi cunoscut oameni care au achiziționat case în trecut fără o plată în avans - sau este posibil să fi fost chiar unul dintre acești oameni. Acesta este un scenariu mult mai puțin probabil astăzi, deoarece băncile încearcă să limiteze riscul de neîndeplinire a împrumuturilor. „Un împrumutat cu piele în joc este mai puțin probabil să fie implicit atunci când totul devine dificil”, spune Stacey Alcorn, proprietar și Chief Happiness Officer la LAER Realty Partners, cu sediul în Boston. De exemplu, atunci când valorile imobiliare scad, un împrumutat care și-a pus economiile de viață în acea proprietate este mai probabil să stea și să călărească furtuna, așteptând ca valorile proprietății să crească din nou, spune Alcorn. Pe de altă parte, „un împrumutat care a scăzut zero bani este probabil să se îndepărteze de proprietate și să lase banca să o ia prin închidere.”
Condiție financiară # 2: Găsiți o rată a dobânzii la prețuri accesibile
Condiție financiară # 3: Aveți un scor de credit minim acceptabil
Scorul tău FICO se va reflecta dacă îți plătești cardurile de credit și plătești cu întârziere facturile, ceea ce poate fi un alt obstacol financiar pentru potențialii proprietari de case care au nevoie de o ipotecă. „Scorurile FICO spun băncii capacitatea ta de a-ți plăti facturile lunar și cât de mult ai datoria totală. Dacă sunteți maximizați pe toate cărțile dvs. de credit, scorul FICO va fi scăzut, iar acest lucru vă va răni șansele de a obține finanțare, deoarece băncile nu vor să acorde împrumuturi cuiva care locuiește pe cardurile de credit ”, spune Alcorn.
Ce este considerat un scor FICO acceptabil? Amy Tierce, vicepreședinte regional al Ipotecii Wintrust din Needham, Mass., Notează că, deși FHA oferă finanțare debitorilor cu un scor de credit de până la 500, majoritatea creditorilor și-au adăugat propriile cerințe. Așadar, va fi o provocare să găsiți un creditor care va lucra cu un împrumutat cu un punctaj de credit sub 640. (Pentru mai multe, citiți: Ce este un scor de credit bun? )
Cu toate acestea, cardurile de credit cu valoare maximă nu sunt singura dvs. îngrijorare. „Dacă aveți întârziere la 30, 60 sau 90 de zile în celelalte facturi, scorurile dvs. de credit vor fi din nou scăzute, iar băncile nu vor să împrumute bani cuiva, va trebui să ceară în mod constant banii lor”, spune Alcorn. Adăugând că „încasările, falimentul sau excluderea creditului dvs. îi spune băncii că nu aveți nicio problemă să renunțați la angajamentele dvs. de datorie și, mai bine spus, nu vor să fie viitoare.”
Condiție financiară # 4: Aveți un raport datorie-venit mai mic sau egal cu 43%
Proprietarii de case care se extind prea mult pot ajunge să mănânce taitei Ramen în fiecare zi într-o casă pe care s-ar putea să o piardă. Este important să fii realist în ceea ce îți poți permite.
„Băncile folosesc un raport datorie-venit pentru a determina dacă un împrumutat își poate permite să cumpere o casă”, spune Alcorn. „De exemplu, să zicem că un împrumutat câștigă 5.000 de dolari pe lună. Banca nu dorește ca datoria dvs. totală, inclusiv noua plată ipotecară, plus plățile cu mașina, plățile cu cardul de credit și alte obligații lunare să depășească un anumit procent din acel venit. ”În ianuarie 2014, Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor a introdus reguli. afirmând că raportul datorie-venit nu poate depăși 43%. (Pentru mai multe, consultați: Ce este considerat a fi un raport DTI bun? )
Cu toate acestea, Alcorn avertizează că doar pentru că banca consideră că îți poți permite o anumită plată ipotecară nu înseamnă că poți efectiv. „De exemplu, banca nu știe că aveți o familie numeroasă, costuri de îngrijire a copilului sau părinți îmbătrâniți de care aveți grijă. Este important să aveți o conversație sinceră cu privire la plățile lunare cu echipa dvs. ipotecară, astfel încât să nu vă intrați peste cap. "
Jenkins este de acord, adăugând că "există cheltuieli suplimentare legate de deținerea unei locuințe pe care este posibil să nu le suportați în timp ce închiriați. Asigurați-vă că calculați toate cheltuielile și datoriile lunare și lăsați bugetul să ia decizia finală cu privire la ceea ce vă puteți permite să plătiți confortabil."
Condiție financiară # 5: Aveți capacitatea de a plăti costurile de închidere
Există numeroase taxe asociate cu o ipotecă la domiciliu și puteți fi pentru o trezire financiară nepoliticoasă dacă nu știți dinainte la ce vă puteți aștepta.
Deși costurile de închidere variază de la creditor la creditor și de la stat la stat, „debitorii plătesc pentru evaluare, raport de credit, taxe de avocat / agent de închidere, taxe de înregistrare și taxe de procesare / subscriere”, spune Alcorn, adăugând că costurile de închidere sunt de obicei 1% din suma împrumutului.
Cu toate acestea, Jenkins spune că taxele ar putea fi de până la 3%. „Creditorii trebuie să vă ofere o„ estimare de bună credință ”a taxelor pe care le veți suporta pentru un anumit împrumut. Regulile sunt, de asemenea, mai stricte în ceea ce privește estimările creditorului și există prea puține locuri pentru taxele cotate la modificare la masa de închidere. ”Sfătuiește cumpărătorii să revizuiască estimarea de bună credință și să pună întrebări dacă nu sunteți sigur ce reprezintă o taxă specifică. .
Condiție financiară # 6: Aveți documente financiare necesare
Documentația insuficientă poate întârzia sau chiar opri procesul de aprobare a împrumutului, deci trebuie să aflați ce trebuie să aduceți la masă.
„Creditorul dvs. ar trebui să aibă o listă de verificare completă și completă a documentației necesare pentru a susține cererea de împrumut în funcție de situația dvs. de angajare și de venituri”, spune Tierce. „Dacă începeți cu o aprobare prealabilă, asigurați-vă că creditorul solicită toată documentația pentru proces, deoarece o aprobare prealabilă fără o revizuire detaliată a documentației este inutilă. Ceva poate fi ratat, ceea ce ar putea duce la declinarea împrumutului dvs. mai târziu dacă procesul de pre-aprobare nu este extrem de bine documentat. "
Ce este pre-aprobarea? În conformitate cu Jenkins, este „aprobarea preliminară bazată pe ceea ce a declarat împrumutatul” în cerere (venit, datorie, active, angajare etc.). Procesul de aprobare efectiv validează veniturile, activele și datoria folosind diverse metode precum plata. cioturi, declarații fiscale, declarații bancare, W2 și verificări ale angajării. "
Tierce adaugă că „pe piețele competitive, vânzătorii și agenții imobiliari nici nu vor lua în considerare o ofertă fără să știe că cumpărătorul este pre-aprobat.” Documente suplimentare ar putea fi solicitate la o dată ulterioară sau pe parcursul întregului proces. „Procesul de subscriere este exhaustiv, iar unele documente pot pune întrebări sau îngrijorări care necesită documentare suplimentară. Respirați adânc și oferiți creditorului tot ceea ce cer, cât mai repede posibil, pentru a obține aprobarea finalizată. ”
Linia de jos
Înainte de a vă gândi să cumpărați casa viselor dvs., trebuie să fiți sigur că finanțele dvs. sunt în regulă și că v-ați pregătit cu înțelepciune și minuțiune, chiar înainte de începerea procesului de aprobare ipotecară.