Un ghid pentru asigurarea de ipotecă privată (PMI)

Este un mit că trebuie să reduceți 20% din prețul de achiziție al unei case pentru a obține o ipotecă. Creditorii oferă numeroase programe de împrumut cu cerințe de plată mai mici pentru a se potrivi cu o varietate de bugete și nevoile cumpărătorului. Dacă parcurgeți această rută, așteptați-vă să plătiți pentru o asigurare de ipotecă privată (PMI). Această cheltuială adăugată poate crește costul plăților dvs. ipotecare lunare și, în general, face împrumutul dvs. mai scump. Cu toate acestea, este aproape inevitabil dacă nu ai economisit un avans de 20% sau mai mult.

Asigurare ipotecară privată (PMI)

Ce este PMI?

PMI este un tip de asigurare ipotecară pe care cumpărătorii li se solicită în mod obișnuit să plătească pentru un împrumut convențional atunci când efectuează o plată care este mai mică de 20% din prețul de achiziție al casei. Mulți creditori oferă programe de plată redusă, permițându-vă să reduceți până la 3%. Costul acestei flexibilități este PMI, care protejează investiția creditorului în cazul în care nu reușiți să vă rambursați ipoteca, cunoscută drept implicită. Cu alte cuvinte, PMI asigură creditorul, nu tu.

PMI ajută creditorii să recupereze mai mult din banii lor în mod implicit. Motivul pentru care creditorii necesită acoperire pentru avansuri sub 20% din prețul de achiziție, se datorează faptului că dețineți o miză mai mică în casa dvs. Creditele ipotecare vă împrumută mai mulți bani în avans și, prin urmare, trebuie să pierdeți mai mult dacă faceți greșeală în anii inițiali ai dreptului de proprietate. Împrumuturile asigurate de Administrația Federală a Locuințelor sau împrumuturile FHA necesită, de asemenea, o asigurare ipotecară, dar liniile directoare sunt diferite de cele pentru împrumuturile convenționale (vom acoperi asta mai târziu).

Costul PMI

În general, veți plăti între 40 și 80 USD pe lună pentru fiecare 100.000 USD împrumutați, potrivit Freddie Mac, o întreprindere sponsorizată de guvern care cumpără și vinde ipoteci pe piața secundară a creditelor ipotecare. Rețineți că această sumă poate varia în funcție de scorul dvs. de credit și de raportul dvs. împrumut / valoare - suma pe care ați împrumutat-o ​​pe ipoteca dvs. în comparație cu valoarea casei.

În anii trecuți, vi s-a permis să deduceți costul PMI din impozitele dvs. federale. Pentru 2017 și înainte, Congresul a decis să nu reînnoiască această prevedere, astfel încât nu mai puteți deduce plățile PMI din impozitele dvs. anuale. (De fapt, ulterior au refăcut deducția tocmai pentru 2017. Începând din 2018, a dispărut.)

Plata pentru PMI

Aveți două opțiuni de plată pentru PMI: o primă unică, în avans, plătită la primele de închidere sau lunare. În multe cazuri, creditorii transferă PMI în plata dvs. ipotecară lunară ca primă lunară. Când primiți estimarea împrumutului și documentele de închidere a informațiilor, suma dvs. PMI va fi detaliată în secțiunea Plăți proiectate din prima pagină a fiecărui document.

O altă opțiune este să plătiți PMI ca unul dintre costurile dvs. de închidere. Cu privire la estimarea împrumutului și la formularele de dezvăluire de închidere, veți găsi această primă la pagina 2, secțiunea B. Dezavantajul acestei opțiuni este, probabil, că nu vi se va rambursa această sumă dacă vă mutați sau refinanțați ipoteca. În unele cazuri, este posibil să plătiți prime și lunare.

Anularea acoperirii PMI

Vestea bună este că nu veți plăti PMI pe toată durata unui împrumut convențional.

Legea federală privind protecția proprietarilor de case elimină PMI într-unul din cele trei moduri:

• anularea PMI inițiată de împrumutat
• încetarea automată a PMI
• Încetarea finală a PMI

Puteți solicita anularea PMI odată ce raportul dvs. dintre valoare și valoare - valoarea soldului dvs. împrumut divizat la valoarea de piață a casei - scade sub 80% din valoarea evaluată inițială a casei (sau mai devreme, dacă valoarea casei dvs. apreciază înainte de acel moment). Creditorii listează această dată programată în formularul de dezvăluire PMI, pe care probabil l-ați primit ca parte a documentelor dvs. de închidere.

Pentru a anula PMI, va trebui să:

• Faceți-vă cererea în scris.
• Fii curent cu plățile ipotecare lunare.
• Aveți un istoric de plată pozitiv (nu mai mult de o plată care a întârziat cu 30 de zile într-o perioadă de 12 luni sau nu mai mult de o plată cu 60 de zile întârziere într-o perioadă de 24 de luni, potrivit Fannie Mae și Freddie Mac).
• Verificați că nu aveți credite minore (cum ar fi oa doua ipotecă).

Încetare automată PMI

Un alt mod de a pune capăt PMI este cunoscut sub denumirea de terminare automată a PMI, care începe la data scontată ca soldul dvs. ipotecar rămas atinge 78% LTV. Conform legii, creditorii trebuie să anuleze PMI automat până la această dată. Aceleași condiții pentru anularea PMI inițiată de împrumutat (istoricul plăților la timp și fără credite) se aplică și aici. Dacă ați efectuat plăți cu întârziere, creditorul dvs. nu va anula PMI până când plățile nu vor fi curente.

Încetarea finală a PMI

În cele din urmă, există ceva numit terminarea PMI finală. Acest lucru se întâmplă atunci când un creditor trebuie să încheie automat PMI în luna după ce termenul dvs. de împrumut atinge punctul intermediar pe un program de rambursare - chiar dacă nu ați atins 78% LTV.

De exemplu, dacă aveți un împrumut fix de 30 de ani, punctul mediu ar fi după marca de 15 ani. Din nou, trebuie să fiți la curent cu plățile pentru a vă califica. Acest tip de anulare a PMI se aplică, de regulă, împrumuturilor cu caracteristici speciale, cum ar fi plățile în baloane, o perioadă numai pentru dobândă sau o interdicție principală.

Valoarea internă și PMI

Eligibilitatea dvs. pentru a anula PMI este influențată și de faptul că valoarea casei dvs. s-a apreciat sau s-a depreciat în timp. Dacă crește, puteți anula PMI mai devreme decât se aștepta; dacă scade, veți aștepta mai mult decât așteptat să anulați PMI.

Înainte de a anula PMI, un creditor va determina valoarea curentă de piață a locuinței dvs. printr-un aviz de preț al brokerului (realizat de un agent imobiliar care vă valorează casa în funcție de valoarea caselor comparabile din cartierul dvs.), o certificare de valoare sau un alt tip de evaluarea proprietății

Dacă valoarea casei dvs. a scăzut din cauza unei crize a pieței, creditorul dvs. va respinge probabil solicitarea dvs. de anulare a PMI, cu excepția cazului în care valoarea casei dvs. se bazează pe o nouă evaluare și plătiți restul creditului rămas până la 80% LTV din noua valoare evaluată.

Pe de altă parte, valoarea casei dvs. ar putea crește mai repede decât era prevăzut, fie din cauza condițiilor de piață, fie din cauza faptului că ați remodelat-o, ceea ce înseamnă că puteți atinge pragul de 80% LTV mai devreme. În acest caz, puteți solicita anularea PMI în timp util, iar creditorul dvs. va comanda o evaluare pentru a confirma valoarea curentă a casei. (Notă: Sunteți responsabil pentru plata pentru evaluarea proprietății, care poate costa oricare de la 300 la 400 USD. Această sumă poate varia în funcție de dimensiunea și locația casei.)

Împrumuturi convenționale fără PMI

Unii creditori oferă propriile lor produse de împrumut convenționale, fără PMI necesar; cu toate acestea, ei au tendința de a percepe rate ale dobânzii mai mari pentru a se proteja singuri dacă împrumutați creditul. Pe termen lung, acest lucru poate fi mai mult sau mai puțin costisitor decât plata PMI, în funcție de cât timp stai în casa ta sau cât timp păstrezi aceeași ipotecă.

Aici vă poate ajuta cumpărăturile de comparație pentru o ipotecă. Uitați-vă la ratele dobânzilor oferite pentru împrumuturile non-PMI față de cele cu PMI. Calculați diferența dintre cei doi pentru a vedea cât mai mult veți plăti pentru un împrumut fără PMI. Această sumă este mai mică decât plățile PMI pe care le veți face până când atingeți raportul LTV 80% pentru anulare? Nu uitați, valorile din casă ar putea crește sau scădea, afectând perioada în care puteți plăti PMI.

Cerințe de plată anticipată

Reducerea a 20% din prețul de achiziție al unei case elimină PMI, care este modalitatea ideală de urmat dacă vă puteți permite. Pe lângă faptul că economisiți în mod regulat pentru o plată în avans, luați în considerare achiziționarea unei case mai puțin costisitoare.

Un buget de vânătoare de case mai conservator va scădea suma necesară pentru efectuarea unei plăți de 20%.

Ipoteci Piggyback și PMI

Unii creditori recomandă utilizarea unui al doilea credit ipotecar pentru a evita PMI. Acest lucru poate ajuta la reducerea costurilor ipotecare inițiale, mai degrabă decât la plata PMI. Funcționează astfel: extrageți o primă ipotecă pentru cea mai mare parte a prețului de achiziție al casei (minus suma plătită în avans). Apoi scoți o a doua ipotecă, mult mai mică, pentru restul prețului de achiziție al casei, mai puțin prima ipotecă și sumele de plată. Drept urmare, evitați PMI și aveți plăți combinate mai mici decât costul primei ipoteci cu PMI.

Cu toate acestea, o a doua ipotecă are, în general, o rată a dobânzii mai mare decât o primă ipotecă. Singura modalitate de a scăpa de oa doua ipotecă este de a plăti împrumutul în întregime sau de a-l refinanța (împreună cu prima ipotecă) într-o nouă ipotecă autonomă, probabil când LTV ajunge la 80% (pentru a evita PMI). Cu toate acestea, aceste împrumuturi pot fi costisitoare, mai ales dacă ratele dobânzilor cresc din momentul în care acordați împrumutul inițial și când refinanțați ambele împrumuturi într-o singură ipotecă. Nu uitați că va trebui să plătiți din nou costurile de închidere pentru a refinanța ambele împrumuturi într-un singur împrumut.

(Pentru mai multe, consultați Cum scapi de asigurările ipotecare private .)

Premium de asigurare ipotecară FHA

Dacă nu vă puteți califica pentru un produs de împrumut convențional, puteți lua în considerare un împrumut FHA. La fel ca unele produse de împrumut convenționale, împrumuturile FHA au o opțiune de plată redusă - cu 3, 5% în scădere - și cerințe de credit mai relaxate.

Creditorii necesită asigurare ipotecară pentru toate împrumuturile FHA, care sunt plătite în două părți: o primă de asigurare ipotecară în avans, sau UFMIP, și o primă anuală de asigurare ipotecară sau PIP anual. Ambele costuri sunt listate în prima pagină a estimării împrumutului dvs. și a dezvăluirii de închidere.

Premium de asigurare Upfront

Prima de asigurare ipotecară în avans (UFMIP) este de 1, 75% din valoarea împrumutului. Îl puteți plăti în avans la închidere sau poate fi transferat în ipoteca dvs. Dacă alegeți să includeți UFMIP în ipoteca dvs., plățile lunare vor fi mai mari și costurile totale ale împrumutului dvs. vor crește.

Premium anuală

În plus față de UFMIP, veți plăti un PIP anual, care este împărțit în rate lunare egale și înregistrat în plățile ipotecare. În funcție de termenul și dimensiunea creditului dvs., veți plăti 0, 45% până la 1, 05% din suma împrumutului.

Anularea FIP MIP

Dacă puneți 10% sau mai mult, PIB-ul anual poate fi anulat după primii 11 ani de împrumut. Cu toate acestea, spre deosebire de împrumuturile convenționale, împrumuturile FHA cu o scădere sub 10% necesită să plătiți PIB anual pentru toată durata împrumutului. Dacă te încadrezi în ultimul lagăr, singura modalitate de a elimina plățile MIP este să refinanțezi un împrumut convențional, odată ce raportul tău LTV este suficient de scăzut pentru a te califica pentru o ipotecă convențională fără PMI.

Linia de jos

Dacă nu aveți foarte mulți bani economisiți pentru o plată în avans, plata PMI este o compensație pe care o veți face pentru a împrumuta mai mulți bani. Nu ești singur dacă alegi această cale. În aceste zile, majoritatea cumpărătorilor de case efectuează plăți sub 20%. În 2017, reducerea medie a unei locuințe a fost de 10%, potrivit unui sondaj realizat de Asociația Națională a Agenților Imobiliari.

Pe măsură ce aplicați pentru credite ipotecare, priviți cu atenție estimările împrumuturilor pentru a compara cât veți plăti pentru un împrumut cu PMI. Un împrumut care s-ar putea să nu necesite PMI, dar vine cu o rată a dobânzii mai mare. Cu câteva excepții, PMI este dificil de evitat dacă ai nevoie de un împrumut cu un avans scăzut, dar există o lumină la sfârșitul tunelului: nu vei plăti PMI pentru toată durata împrumutului. (Pentru lectură aferentă, consultați „Cum să evitați plata asigurărilor ipotecare private - PMI”)