Ipoteca neconformă
O ipotecă neconformă nu respectă liniile directoare ale întreprinderilor sponsorizate de guvern (GSE), precum Fannie Mae și Freddie Mac. Prin urmare, acesta nu poate fi vândut către Fannie Mae sau Freddie Mac. Liniile directoare GSE constau dintr-o sumă maximă de împrumut, proprietăți adecvate, cerințe de plată și cerințe de credit, printre alți factori.
ÎNCĂLCAREA ÎNCĂRCĂRII Ipoteca neconformă
Creditele ipotecare neconforme nu sunt împrumuturi neperformante în sensul că sunt riscante. Cu toate acestea, instituțiile financiare le displace pentru că sunt mai greu de vândut. Din acest motiv, băncile vor comanda de obicei o rată a dobânzii mai mare.
Deși băncile private scriu inițial majoritatea creditelor ipotecare, acestea ajung adesea în portofoliile Fannie Mae și Freddie Mac. Aceste două întreprinderi sponsorizate de guvern (GSE) cumpără împrumuturi de la bănci și apoi le ambalează în valori mobiliare (MBS) care se vând pe piața secundară. Un MBS este un tip de garanție garantată de active garantată de o colecție de credite ipotecare provenită de la o instituție financiară reglementată și autorizată. În timp ce există companii financiare private care vor cumpăra, ambala și revinde un MBS, Fannie și Freddie sunt cei mai mari doi cumpărători.
Băncile folosesc banii din vânzările de credite ipotecare pentru a investi în oferirea de noi împrumuturi, la rata dobânzii curente. Dar Fannie Mae și Freddie Mac nu pot cumpăra doar un produs ipotecar. Cele două GSE au reguli federale limită la cumpărarea de împrumuturi considerate relativ fără risc. Aceste împrumuturi sunt ipotecare conforme, iar băncile le plac tocmai pentru că se vor vinde cu ușurință.
În schimb, creditele ipotecare pe care Fannie Mae și Freddie Mac nu le pot cumpăra sunt în mod inerent mai riscante pentru bănci să scrie. Aceste împrumuturi nerezolvate trebuie să rămână în portofoliul băncii sau să vândă unor entități specializate pe piața secundară pentru împrumuturi neconforme.
Tipuri de credite ipotecare neconforme
Există diferite situații de împrumut și tipuri de împrumuturi pe care Fannie și Freddie le consideră neconforme.
- Cea mai comună ipotecă neconformă este ceea ce se numește adesea ipotecă jumbo. Creditele ipotecare Jumbo sunt împrumuturi scrise pentru o sumă mai substanțială decât limitele Fannie Mae și Freddie Mac. În 2018, această limită în majoritatea județelor din SUA a fost de 453.100 de dolari, dar în unele zone cu costuri ridicate, aceasta poate ajunge la 679.650 de dolari.
- Dar ipotecile nu trebuie să fie jumbo pentru a fi neconform. O plată scăzută poate declanșa starea neconformă. Pragul variază, dar ar putea fi de 10% la o ipotecă convențională sau la 3% la un împrumut FHA.
- De asemenea, un factor este raportul datorie / venit al cumpărătorului (DTI), care de obicei trebuie să fie mai mic de 42 la sută pentru a se califica ca împrumut conform. De asemenea, este necesar un punctaj de credit peste 630-650.
- Tipul de proprietate poate determina, de asemenea, dacă o ipotecă este neconformă. De exemplu, cumpărătorii de locuințe adesea se declanșează atunci când învață unitatea lor de vacanță de vis este neconform, deoarece complexul este considerat ne-garantabil. Aceasta include asociații de apartamente în care o singură entitate, precum dezvoltatorul, deține mai mult de 10 la sută din unități. Alte capcane includ dacă majoritatea unităților nu sunt ocupate de proprietari, dacă mai mult de 25% din materialele pătrate sunt comerciale sau dacă asociația de proprietari de locuințe (HOA) este în litigiu.