De ce încep majoritatea plăților ipotecare ca dobândă?
Suma unei plăți ipotecare este compusă dintr-o combinație de dobânzi și rambursare de capital. Pe parcursul duratei de viață a ipotecii, se va modifica proporția dobânzii față de capital.
Inițial, plata proprietarului va fi în principal dobândă, cu o sumă mică de principal inclusă. Pe măsură ce ipoteca se scade, partea principală a plății va crește, iar partea de dobândă va scădea. Acest lucru se datorează faptului că dobânzile percepute se bazează pe soldul curent restant al creditului ipotecar, care scade odată cu rambursarea mai multului principal. Cu cât principalul ipotecar este mai mic, cu atât dobânda este mai mică.
De exemplu, luați o ipotecă simplă pentru 100.000 USD la o rată a dobânzii de 4% pe an și un timp până la scadență de 24 de ani. Plata anuală a creditului ipotecar este de 6.558, 68 USD. Prima plată va include o taxă de dobândă de 4.000 USD (100.000 x 4 la sută) și o rambursare principală de 2.558, 68 dolari (6.558, 68 dolari - 4.000 dolari). Soldul ipotecar restant după această plată este de 97.441, 32 USD (100.000 USD - 2.558, 68 USD). Următoarea plată va fi egală cu prima, 6.558, 68 USD, dar acum va avea o proporție diferită de dobândă pentru capital. Taxa de dobândă pentru a doua plată va fi de 3.897, 65 dolari (97.441, 32 $ x 4 la sută), în timp ce plata principală va fi de 2.661, 03 dolari (6.558, 68 USD - 3.897, 65 USD).
Porțiunea principală a celei de-a doua plăți este cu aproximativ 100 USD mai mare decât prima. Acest lucru se întâmplă deoarece proprietarul a plătit bani către suma principală - reducând-o - și noua plată a dobânzii este calculată pe suma principală mai mică. Spre sfârșitul ipotecii, plățile vor fi în principal rambursări principale.
Acesta este un exemplu de bază folosind un împrumut tradițional simplu de vanilie. Cu ipoteci exotice, proprietarii de case pot alegeți plățile ipotecare lunare.
Cum amortizează creditele ipotecare
Deși porțiunea de dobândă scade în fiecare lună, plățile ipotecare în sine nu scad în timp. Mai mulți bani se îndreaptă către soldul principal, care este amortizat integral pe durata de viață a împrumutului. Ca urmare, pe măsură ce anii trec, mai mult din plata proprietarului se îndreaptă către principal, accelerând rata la care proprietarul construiește capitaluri proprii și scade suma datorată. Pe parcursul anului 30 al unei ipoteci fixe de 30 de ani, proprietarul de case își mărește poziția de capital cu mult mai mult cu fiecare plată făcută în comparație cu plățile efectuate în anii unu și doi.
Scăderea plăților
Cu toate acestea, există câteva situații specifice în care plățile ipotecare pot scădea.
O ipotecă cu rată ajustabilă (ARM) poate avea plăți în scădere în timp. Cu acest tip de ipotecă, rata dobânzii fluctuează pe baza unui indice care reflectă costul pentru creditorul împrumutului pe piețele de credit. Plățile pe un ARM pot scădea dacă rata de referință a împrumutului scade pe parcursul împrumutului. Cu toate acestea, un ARM are un potențial egal pentru creșterea plăților, uneori substanțial. Documentele de împrumut stipulează cât rata dobânzii poate crește în fiecare an, precum și maximul pe care îl poate crește pe întregul termen al împrumutului.
Un împrumutat care trebuie să plătească o asigurare ipotecară în primii ani ai unui împrumut ar putea vedea că plata ei ipotecară scade în timp. Majoritatea companiilor de credit ipotecare acoperă împrumuturi la 80% din prețul de achiziție sau din valoarea locuinței, oricare dintre acestea este mai mică, iar împrumutatul este de așteptat să vină cu celelalte 20% ca plată. Acest raport împrumut-la-valoare [LTV] este conceput pentru a proteja creditorul dacă valoarea casei scade și împrumutatul datorează mai mult decât merită locuința. În unele situații, creditorii permit proprietarilor să împrumute mai mult de 80% din prețul de achiziție, însă creditorii necesită o asigurare ipotecară ca parte a contractului. Această asigurare protejează creditorul dacă trebuie să se excludă asupra unei proprietăți care valorează mai puțin decât soldul împrumutului. Împrumutatul plătește primele de asigurare ca parte a plății ipotecare lunare.
Odată ce soldul împrumutatului scade la un anumit procent din valoarea de origine - de obicei 78% - împrumutatul poate solicita creditorului să renunțe la asigurarea ipotecară. Presupunând că împrumutatul are succes, plata creditului ipotecar va scădea pentru restul împrumutului, deoarece nu mai include o primă de asigurare ipotecară.