Investiții în proprietatea casei

Proprietatea casei a fost întotdeauna parte din Visul American. Din această cauză, mulți oameni acceptă să dețină o casă ca fiind ceea ce trebuie să facă fără să ia în considerare beneficiile sau riscurile. Dacă aveți în vedere cumpărarea unei locuințe, ar trebui să cunoașteți și să analizați avantajele deciziei de investiție pe care urmează să o luați și tot ceea ce vine cu ea înainte de a semna pe linia punctată.

Cheie de luat cu cheie

• Dacă aveți în vedere proprietatea de casă, fiți conștienți și examinați avantajele împreună cu eventualele riscuri potențiale cu care vă puteți confrunta înainte de a încheia afacerea.
• Beneficiile includ aprecierea, capitalul propriu, deducerile fiscale și cheltuielile deductibile.
• Riscurile și avertismentele pot include costuri avansate ridicate, depreciere și iliciditate.

Investiție atractivă pe termen lung

Cumpărarea unei case este una dintre cele mai bune investiții pe termen lung pe care le puteți face. Potrivit Indicelui Federal al Finanțelor Locuințelor pentru Locuințe (FHFA), prețul locuințelor din SUA a crescut în medie cu 34, 71% în perioada de cinci ani care se încheie la 31 decembrie 2017. În medie, proprietarii de case au văzut valoarea bunurilor lor imobiliare investițiile cresc cu 6, 94% pe an în perioada respectivă. Acesta nu este un profit negativ pentru o investiție care vă oferă și un loc unde să trăiți.

Costuri avansate ridicate

Mai mult pentru a cumpăra o casă decât prețul de vânzare și rata dobânzii. Vă puteți aștepta să plătiți oriunde de la 2% la 5% din prețul de achiziție cu costuri de închidere. Din acest motiv, achiziționarea unei case nu este o investiție pe termen scurt foarte bună. Experții spun că ar trebui să plănuiești să stai în casa ta cel puțin cinci ani pentru a recupera aceste costuri. Unele dintre cele mai frecvente costuri de închidere includ o taxă de cerere, taxa de evaluare, taxe de avocat, taxe de proprietate, asigurare ipotecară, inspecție la domiciliu, prima de asigurare a proprietarului de acasă, căutare de titlu, asigurare de titlu, puncte (dobândă preplătită), taxă de origine, înregistrare taxe și taxa de sondaj.

Apreciere

Aprecierea reprezintă creșterea valorilor casnice în timp. Deși prețurile imobiliare sunt ciclice, acestea cresc în general ca valoare sau apreciază în timp. Nu vă așteptați ca valoarea să crească drastic dacă sunteți în el pe termen scurt. Dar dacă rămâi destul de mult în casa ta, există o probabilitate foarte bună să îți poți vinde casa pentru un profit din cauza aprecierii ulterioare în viitor.

Imobilul se apreciază în primul rând din cauza terenurilor pe care se află locuința, în timp ce structura reală se depreciază pe măsură ce trece timpul. Așadar, expresia „locație, locație, locație” nu este doar o frază de captură imobiliară, ci o considerație foarte importantă atunci când cumpărați o casă. Cartierul cu facilitățile pe care le aduce - raioane școlare, parcuri, starea drumurilor etc. - și orașul în care locuința este situată în orice factor în aprecierea proprietății.

Luați în considerare o casă care este degradată și dărăpănată până la punctul de a fi nelocuibil. În acest caz, terenul de sub casă poate valora o sumă importantă de bani. Un vânzător poate considera să îl vândă așa cum este - cu structura încă intactă - sau să cheltuiască un pic în plus pentru demolarea casei și să vândă terenul la un preț mai mare.

Aprecierea este schimbarea valorii locuinței dvs. în timp, în timp ce echitatea casei este diferența dintre soldul ipotecar și valoarea de piață a casei dvs.

Construirea echității

Capitaluri proprii reprezintă diferența dintre cât de mult mai aveți în ipotecă și prețul de piață sau valoarea casei dvs. Echitatea și aprecierea locuinței pot fi luate în considerare împreună. După cum sa menționat mai sus, casa ta va crește în timp în valoarea de piață. De asemenea, capitalul dvs. crește pe măsură ce vă plătiți ipoteca, cu o reducere a plății către dobândă și mai mult spre scăderea soldului împrumutului.

Construirea capitalului propriu necesită ceva timp, deoarece necesită timp pentru a scădea soldul principal datorat împrumutului ipotecar - cu excepția cazului în care, desigur, faceți o plată mare sau plăți anticipate periodice. Un lucru de care trebuie să ții cont, însă, este că durata pe care o ai acasă este un factor important în câtă echitate construiești și în aprecierea pe care o poți realiza. Cu cât o mențineți mai mult, cu atât veți obține mai multă echitate.

Capitaluri proprii oferă flexibilitate pentru a obține un împrumut care este legat de valoarea capitalului propriu. Mulți investitori își urmăresc simultan echitatea și aprecierea locuinței. În cazul în care un investitor consideră că valoarea de acasă apreciază foarte mult, acesta poate acorda un împrumut de capitaluri proprii pentru a avea o oportunitate mai bună de a realiza aprecierea vânzătorului.

Mândrie de proprietate

Unul dintre cele mai des menționate beneficii ale proprietății casei este cunoașterea că dețineți micul tău colț de lume. Puteți personaliza casa, remodela, picta și decora fără a fi nevoie să obțineți permisiunea unui proprietar.

Locație, locație, locație

În timp ce vă achitați ipoteca funcționează la fel indiferent unde locuiți, creșterea valorii de piață variază în funcție de locație. Deși FHFA spune că prețurile medii pentru locuințe au crescut cu 34, 71% în SUA în perioada de cinci ani care se încheie la 31 decembrie 2017, prețurile din diviziunea de recensământ a Atlanticului Mijlociu au crescut doar cu 18, 48%. Cu toate acestea, prețurile din diviziunea recensământului din Pacific au crescut cu o medie de 57, 06% între 31 decembrie 2012 și 31 decembrie 2017.

Pentru a vedea cum ar putea afecta acest lucru prețurile unde intenționați să cumpărați, consultați graficul complet FHFA de mai jos:

Sursa: FHFA. Diviziunile de recensământ ale SUA, modificarea procentuală a prețurilor la casă. HPI ajustat sezonier, numai pentru achiziții, perioadă încheiată la 31 decembrie 2017.

Excluderea câștigurilor de capital

Până la urmă, îți vei vinde casa. Când o faceți, legea vă permite să păstrați profiturile și să nu plătiți impozite pe câștigurile de capital. Acesta este un profit fără taxe de până la 250.000 USD pentru proprietarii de case și 500.000 USD pentru cuplurile căsătorite. Aceasta este doar pentru reședința principală - nu pentru o a doua casă sau o proprietate de vacanță.

Există câteva cerințe pe care trebuie să le îndepliniți pentru a vă califica pentru această excludere. Trebuie să dețineți locuința cel puțin doi ani - 24 de luni - în ultimii cinci ani până la data de închidere. Cerința de rezidență prevede că ar fi trebuit să trăiești în casă timp de cel puțin 730 de zile sau doi ani, în perioada de cinci ani care a dus la vânzare. Cerința finală, cerința de retrospectivă, evidențiază faptul că nu ați profitat din vânzarea unei alte rezidențe primare în perioada de doi ani care a dus la cea mai recentă vânzare.

Mișcări și alte cheltuieli

Dacă nu vă calificați pentru o excludere completă a câștigurilor de capital, puteți solicita cheltuieli de mutare. Deși este posibil să nu fie la fel de mult ca o excludere a câștigurilor de capital, puteți totuși recupera unele costuri dacă puteți dovedi că vânzarea a fost precipitată de o schimbare a locului de muncă, din motive de sănătate sau de alte evenimente pe care nu le puteți prezice.

Dacă solicitați cheltuieli de mutare, deducțiile dvs. vor acoperi, în general, mutarea bunurilor și efectelor personale, inclusiv cheltuielile de depozitare în tranzit sau în străinătate, costurile suportate pentru călătoria la noua casă, inclusiv cazarea, dar nu mesele, accesoriile și anulările pentru utilități și costurile pentru expediere. vehicule și animale de companie la noua casă.

Pentru a vă califica pentru cheltuielile de mutare, trebuie să dovediți următoarele la IRS:

• Deplasați timpul și distanța : Mutarea dvs. trebuie să aibă loc într-un an de la data începerii la noul loc de muncă. Iar distanța dintre noua casă și locul de muncă nu poate fi mai mult decât distanța dintre vechea casă și noul loc de muncă.
• Testul la distanță : Noua ta slujbă și, astfel, noua casă trebuie să fie la cel puțin 50 de mile distanță de cele vechi.
• Test de timp : IRS necesită să lucrați cu normă întreagă timp de cel puțin 39 de săptămâni în primul an după ce vă mutați.

Deducții fiscale

După apreciere, beneficiul dreptului de proprietate al locuinței care este citat cel mai adesea este deducerile fiscale sau economiile. Când cumpărați o casă, puteți deduce o parte din cheltuielile deținerii acelei case din impozitele pe care le plătiți guvernului. Aceasta include dobânda ipotecară atât pentru reședința principală, cât și pentru o a doua casă, care se poate ridica la mii de dolari pe an.

Dobânda pentru împrumuturile de capitaluri proprii sau liniile de credit pentru acțiuni pe acasă (HELOC) este, de asemenea, deductibilă dacă fondurile sunt utilizate pentru îmbunătățirea substanțială a casei tale.

De asemenea, puteți deduce până la 10.000 USD din impozitele locale și locale (SALT), inclusiv impozitele pe proprietate.

Noua lege fiscală

Noua Lege privind reducerile fiscale și locurile de muncă, adoptată în decembrie 2017, a adus modificări substanțiale părților codului fiscal care au legătură cu proprietatea locuinței. Dacă nu se modifică legea viitoare, toate dispozițiile vor expira după 31 decembrie 2025.

Noua lege limitează deducerile dobânzilor ipotecare la 750.000 USD din datoria ipotecară totală, inclusiv pentru o primă și a doua locuință și orice împrumut de capital propriu sau pentru împrumuturi HELOC. Limita anterioară a fost de 1.000.000 USD în datorii ipotecare, plus 100.000 USD în datorii de capital propriu.

Există o excepție care permite 1.000.000 de dolari în total datorii ipotecare dacă v-ați cumpărat casa înainte sau înainte de 14 decembrie 2017. Această prevedere se aplică chiar dacă refinanțați această ipotecă mai veche. Dobânda împrumutului pentru capitaluri proprii este deductibilă numai dacă banii sunt folosiți pentru îmbunătățiri substanțiale ale casei pe care ați luat contractul de împrumut. Anterior, dobânda de până la 100.000 USD a fost deductibilă, indiferent de modul în care au fost folosiți banii din capitalurile proprii.

Deducțiile SALT, inclusiv impozitele pe proprietate, sunt acum limitate la 10.000 USD. Anterior, toate plățile SALT erau deductibile, cu excepția cazului în care ai fost supus impozitului alternativ minim. Alte dispoziții noi includ restricții privind solicitarea pierderilor de victime, cu excepția dezastrelor declarate federal și fără deduceri de cheltuieli în mișcare, cu excepția forțelor militare active.

Toate aceste modificări au scăzut valoarea deținerii unei locuințe - inclusiv faptul că, odată cu dublarea deducției standard, tot în conformitate cu noua lege fiscală, mai puține persoane vor avea suficiente deducții pentru a depune Lista A în loc să deducă deducerea standard. Deci, faptul că sunteți eligibil pentru o deducere fiscală nu înseamnă că aceasta va ajunge să vă fie utilă. Limitarea severă a deducției SALT va afecta în special reducerea deducțiilor disponibile pentru persoanele care trăiesc în state cu impozite mari.

Economii forțate

Pe măsură ce vă achitați ipoteca și reduceți suma pe care o datorați, fără să vă dați seama, veți economisi pe măsură ce valoarea casei dvs. crește - la fel ca valoarea contului de economii crește cu dobânda. Când vindeți, probabil că veți primi înapoi fiecare dolar pe care l-ați plătit și mai mult, presupunând că rămâneți în casa suficient de mult. De-a lungul timpului, randamentul mediu de ~ 6% (rata dobânzii) din economiile dvs. ar trebui să acopere mai mult decât cheltuielile dvs.

Deprecierea potențială

Nu toate casele cresc ca valoare. Criza locuințelor din 2008 a determinat ca mulți proprietari să fie subacvatici, ceea ce înseamnă că datorează mai mult creditului ipotecar decât acasă. Nu este nevoie de o criză a locuințelor pentru ca prețurile locuințelor să stagneze sau să scadă. Condițiile economice regionale sau locale pot avea ca rezultat valori casnice care nu țin pasul cu inflația.

Amintiți-vă, de asemenea, că structura reală în care trăiți se va deprecia în timp. Acest lucru se poate datora condițiilor generale ale proprietății sau lipsei de întreținere și reparații.

Responsabilități financiare

Proprietatea vine cu responsabilități. Trebuie să vă plătiți ipoteca sau să riscați să vă pierdeți casa și capitalurile proprii pe care le-ați construit. Întreținerea și întreținerea sunt responsabilitatea dumneavoastră. Nu puteți apela proprietarul la 2 dimineața pentru a repara o conductă de apă scurgere. Dacă acoperișul este deteriorat, trebuie să-l reparați - sau să-l reparați. Toată peluza, deszăpezirea, asigurarea proprietarilor de case și asigurarea de răspundere civilă se încadrează asupra ta.

nelichid

Spre deosebire de stoc, care poate fi vândut în câteva zile, casele durează de obicei mult mai mult pentru descărcare. Faptul că s-ar putea să aveți acces la 500.000 USD în câștiguri de capital fără taxe nu înseamnă că aveți acces gata. Între timp, trebuie să efectuați plăți ipotecare și să întrețineți casa până când o vindeți.

Linia de jos

O casă este o investiție care aduce multe avantaje pentru investiții, dar și riscuri, ceea ce o face o investiție care nu este pentru toată lumea. Astfel, ponderea beneficiilor investiției față de riscuri este importantă. O comparație rațională dintre argumente pro și contra vă poate ajuta să decideți dacă să puneți banii într-o investiție de origine sau să găsiți potențial rentabilitate în altă parte.

Dacă sunteți un cumpărător pentru prima dată, luați în considerare să luați un curs de educație pentru a afla mai multe despre proprietatea casei. Unele cursuri de educație pentru cumpărători sunt gratuite și sunt oferite local, în timp ce altele pot percepe o taxă mică.