Ipoteca sau împrumutul convențional

Un credit ipotecar convențional sau un împrumut convențional este orice tip de împrumut al cumpărătorului de locuințe care nu este oferit sau garantat de o entitate guvernamentală, precum Administrația Federală a Locuințelor (FHA), Departamentul Afacerilor Veteranilor din SUA (VA) sau Serviciul de locuințe rurale USDA, în schimb, este disponibil sau garantat de către un creditor privat (bănci, uniuni de credit, companii de credit ipotecar) sau de cele două întreprinderi sponsorizate de guvern, Asociația Națională Ipotecară Federală (Fannie Mae) și Federal Federal Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).

Împrumuturile convenționale sunt adesea denumite în mod eronat ipoteci sau împrumuturi conforme. În timp ce există suprapuneri, cele două sunt categorii distincte. O ipotecă conformă este una ale cărei condiții și condiții de bază îndeplinesc criteriile de finanțare ale Fannie Mae și Freddie Mac. Unul dintre aceștia este o limită de dolar, stabilită anual de Agenția Federală de Finanțare a Locuințelor (FHFA): În 2019, în majoritatea SUA continentale, un împrumut nu trebuie să depășească 484.350 USD. Deci, deși toate împrumuturile conforme sunt convenționale, nu toate împrumuturile convenționale se califică ca fiind conforme. O ipotecă jumbo de 800.000 USD, de exemplu, este o ipotecă convențională, dar nu o ipotecă conformă - deoarece depășește suma care i-ar permite să fie susținută de Fannie Mae sau Freddie Mac. (Pentru lectură aferentă, consultați „Înțelegerea ipotezelor convenționale Jumbo Vs.”)

În prezent, ipotecile convenționale reprezintă aproximativ două treimi din împrumuturile proprietarilor de case emise în SUA. Piața secundară pentru creditele ipotecare convenționale este extrem de mare și lichidă. Majoritatea creditelor ipotecare convenționale sunt ambalate în titluri garantate prin credite ipotecare, care tranzacționează pe o piață forward bine stabilită, cunoscută drept piața ipotecară care va fi anunțată (TBA). Multe dintre aceste valori mobiliare convenționale sunt securizate în continuare în obligații ipotecare colateralizate (OCM).

Cheie de luat cu cheie

• Un credit ipotecar convențional sau un credit convențional este un împrumut al unui cumpărător de locuințe care nu este oferit sau garantat de o entitate guvernamentală.
• Este disponibil sau garantat de către un creditor privat sau de cele două întreprinderi sponsorizate de guvern - Fannie Mae și Freddie Mac.
• Împrumutații potențiali trebuie să completeze o cerere oficială de ipotecă, să furnizeze documentele necesare, istoricul creditului și punctajul creditului curent.
• Ratele dobânzii convenționale la împrumuturi tind să fie mai mari decât cele ale ipotecilor acordate de guvern, cum ar fi împrumuturile FHA.

Cum funcționează un credit ipotecar convențional

În anii de la destrămarea creditelor ipotecare subprime, 2007, creditorii au înăsprit calificările pentru împrumuturi - ipotecile „fără verificare” și „fără plată” s-au scurs, de exemplu - dar, în general, majoritatea cerințelor de bază nu s-au schimbat. . Împrumutații potențiali trebuie să completeze o cerere de ipotecă oficială (și, de regulă, să plătească o taxă de cerere), apoi furnizează creditorului documentele necesare pentru a efectua o verificare extinsă pe fondul lor, istoricul creditului și scorul creditului curent.

Documentație obligatorie

Nici o proprietate nu este niciodată finanțată 100%. În verificarea activelor și pasivelor dvs., un creditor încearcă să vadă nu numai dacă vă puteți permite plățile ipotecare lunare (care, de obicei, nu ar trebui să depășească 28% din venitul brut), dar și dacă puteți gestiona o plată anticipată pe proprietate. (și dacă da, cât de mult), împreună cu alte costuri anticipate, cum ar fi originea creditului sau comisioanele de subscriere, comisioanele de broker și costurile de decontare sau de închidere, toate acestea pot crește semnificativ costul unei ipoteci. Printre articolele necesare sunt:

1 . Dovadă de venit. Aceste documente vor include, dar nu pot fi limitate la:

• Treizeci de zile de buline de salarii care arată venituri, precum și venituri la zi
• Doi ani de declarații federale
• Șaizeci de zile sau o declarație trimestrială a tuturor conturilor de active, inclusiv a conturilor dvs. de verificare, economii și orice cont de investiții
• Doi ani de declarații W-2

Împrumutații trebuie, de asemenea, să fie pregătiți cu dovada oricăror venituri suplimentare, cum ar fi pensie sau bonusuri.

2. Active. Va trebui să prezentați extrasele bancare și extrasele de cont de investiții pentru a demonstra că aveți fonduri pentru plata în avans și costurile de închidere pentru rezidență, precum și rezerve de numerar. Dacă primiți bani de la un prieten sau rudă pentru a vă ajuta cu plata în avans, veți avea nevoie de scrisori cadou, care să ateste că acestea nu sunt împrumuturi și nu au nicio rambursare obligatorie sau obligatorie. Aceste scrisori vor trebui adesea notariate.

3. Verificarea angajării. Creditorii de astăzi doresc să se asigure că se împrumută doar debitorilor cu istoric de muncă stabil. Împrumutatul dvs. nu numai că va dori să vă vadă cioturile salariale, dar vă poate apela și angajatorul pentru a verifica dacă sunteți încă angajat și pentru a vă verifica salariul. Dacă ați schimbat recent locurile de muncă, un creditor poate dori să contacteze angajatorul anterior. Împrumutații independenți vor trebui să furnizeze documente suplimentare semnificative privind activitatea și veniturile lor.

4. Alte documentații. Împrumutatul dvs. va trebui să copieze permisul de conducere sau cartea de identitate de stat și va avea nevoie de numărul dvs. de securitate socială și de semnătura dvs., permițând creditorului să vă tragă raportul de credit.

Ratele dobânzilor

Ratele dobânzilor convenționale la împrumuturi tind să fie mai mari decât cele ale creditelor ipotecare acordate de guvern, cum ar fi împrumuturile FHA (deși aceste împrumuturi, care, de regulă, obligă debitorii să plătească prime de asigurare ipotecară, pot fi la fel de costisitoare pe termen lung).

Rata dobânzii obținută de o ipotecă convențională depinde de mai mulți factori, inclusiv condițiile împrumutului - lungimea, mărimea acestuia și dacă are o rată a dobânzii fixă ​​sau o rată ajustabilă - precum și condițiile actuale ale pieței economice sau financiare. Creditorii ipotecari stabilesc ratele dobânzii în funcție de așteptările lor pentru inflația viitoare; oferta și cererea de titluri garantate de credite ipotecare influențează, de asemenea, ratele. Atunci când Rezerva Federală face mai costisitoare împrumuturile băncilor, vizând o rată mai mare a fondurilor federale, băncile, la rândul lor, transmit costurile mai mari clienților lor, iar ratele creditelor de consum, inclusiv cele pentru credite ipotecare, tind să crească.

De obicei, legate de rata dobânzii sunt punctele, taxele plătite creditorului (sau brokerului). Cu cât plătiți mai multe puncte, cu atât rata dobânzii este mai mică. Un punct costă 1% din valoarea împrumutului și reduce rata dobânzii cu aproximativ 0, 25%. În general, persoanele care intenționează să trăiască într-o casă pentru o lungă perioadă de timp (10 sau mai mulți ani) ar trebui să ia în considerare punctele de a menține ratele dobânzilor mai mici pe durata de viață a împrumutului.

Factorul final în determinarea ratei dobânzii este profilul financiar al împrumutatului individual: activele personale, bonitatea de credit și mărimea plății în avans pe care le pot face asupra reședinței pentru a fi finanțate.

Un cumpărător care intenționează să locuiască într-o casă timp de 10 sau mai mulți ani ar trebui să ia în considerare plata pentru puncte pentru a menține ratele dobânzii mai scăzute pentru viața ipotecară.

Considerații speciale pentru un credit ipotecar convențional sau împrumut

Aceste tipuri de împrumuturi nu sunt destinate tuturor. Iată o privire despre cine este probabil să se califice pentru o ipotecă convențională și cine nu.

Cine este probabil să se califice

Persoanele cu rapoarte de credit stabilite și rapoarte de credit stelare, care sunt pe o bază financiară solidă, de obicei se califică pentru ipotecile convenționale. Mai exact, candidatul ideal ar trebui să aibă:

• Un scor de credit de cel puțin 680 și, de preferință, mult peste 700. Cu cât scorul este mai mare, cu atât rata dobânzii la împrumut este mai mică, cele mai bune condiții fiind rezervate celor peste 740.
• Un raport acceptabil datorii / venituri (DTI). Aceasta este suma obligațiilor dvs. lunare în comparație cu veniturile dvs. lunare. Acest număr este în jur de 36% și nu mai mult de 43%.
• O plată anticipată de cel puțin 20% din prețul de achiziție al casei este ușor disponibilă. Împrumutătorii pot și acceptă mai puțin, dar, dacă o fac, solicită deseori ca împrumutătorii să încheie o asigurare de ipotecă privată și să plătească primele lunare până când obțin cel puțin 20% capital propriu în casă.

În plus, ipotecile convenționale sunt adesea cel mai bun sau singur recurs pentru cumpărătorii de case care doresc reședința în scopuri de investiții, ca o a doua casă sau care doresc să achiziționeze o proprietate cu un preț de peste 500.000 USD.

Cine este puțin probabil să se califice

În general, cei care abia încep în viață, cei cu o datorie puțin mai mare decât în ​​mod normal și cei cu un rating de credit modest au adesea probleme în a se califica pentru împrumuturi convenționale. Mai exact, aceste credite ipotecare ar fi dificile pentru cei care au:

• A suferit faliment sau excludere în ultimii șapte ani.
• Scoruri de credit sub 650.
• DTI-uri peste 43%.
• Mai puțin de 20% sau chiar 10% din prețul de achiziție al casei pentru o plată anticipată.