Care sunt riscurile trusturilor de investiții imobiliare (REIT)?

Trusturile de investiții imobiliare (REIT) sunt atrăgătoare din mai multe motive. Unul, cel puțin 90% din venitul impozabil trebuie returnat acționarilor sub formă de dividende. Două, care se leagă de primul punct, randamentul dividendelor este de obicei mai mare decât pe întreaga piață mai largă. Trei, și poate cel mai important, nu trebuie să investiți banii și timpul în achiziționarea directă a unei proprietăți, ceea ce este foarte probabil să conducă la cheltuieli surpriză și dureri de cap nesfârșite.

Dacă investești într-un REIT cu o echipă de management bună, o evidență dovedită și o expunere la proprietăți bune, poți să stai pe spate și să urmărești cum crește investiția ta. Nu ar fi frumos dacă ar fi chiar atât de ușor? Uneori este, dar numai dacă îți faci temele și ai un pic de noroc. Din păcate, există unele capcane pe care va trebui să le evitați. (Pentru mai multe, consultați: REIT-urile rezidențiale, de asistență medicală și birou .)

REIT-uri fără tranzacționare

Aveți în vedere ferm să stați departe de REIT-urile care nu sunt tranzacționate. Acestea nu sunt tranzacționate public, ceea ce înseamnă că nu veți putea face cercetări cu privire la investiția dvs. Aceasta, la rândul său, vă va interzice să determinați valoarea REIT. Unele REIT-uri care nu sunt tranzacționate vor dezvălui toate activele și valoarea după 18 luni de la oferirea sa, dar acest lucru nu este încă reconfortant.

REIT-urile care nu sunt tranzacționate sunt, de asemenea, nelegale. În multe cazuri, nu puteți vinde timp de cel puțin șapte ani. Unele vă permit să recuperați o parte din investiția dvs. după un an, dar aproape întotdeauna va fi o taxă. Îți blochezi banii, pentru că trebuie să adune bani investitorilor pentru a cumpăra și gestiona proprietăți. Dar poate exista și o latură mai întunecată a acestor bani colectați. Acea parte mai întunecată se referă la plata uneori a dividendelor din banii altor investitori - spre deosebire de venitul generat de o proprietate. Aceasta limitează fluxul de numerar pentru REIT și diminuează valoarea acțiunilor. (Pentru mai multe, consultați: Care sunt capcanele potențiale ale deținerii REIT-urilor ?)

Un alt cont pentru REIT-urile care nu sunt tranzacționate sunt comisioanele anticipate. Cei mai mulți percep o taxă în avans între 9% și 10% (uneori până la 15%). Există cazuri în care REIT-urile care nu sunt tranzacționate au un management bun și proprietăți excelente, ceea ce poate duce la randamente stelare, dar acesta este și cazul REIT-urilor tranzacționate public.

Un risc final pentru REIT-urile care nu sunt tranzacționate sunt comisioanele externe ale managerului. Dacă un REIT care nu este tranzacționat plătește un manager extern, acesta mănâncă cu randamente. Dacă alegeți să investiți într-un REIT care nu este tranzacționat, este imperativ să adresați conducerii toate întrebările necesare legate de riscurile de mai sus. Cu cât este mai mare transparență, cu atât mai bine. (Pentru mai multe, consultați: Analizarea REIT-urilor și a performanțelor REIT .)

REIT-uri tranzacționate public

Acesta este un teren de joc mult mai sigur. Cu toate acestea, există încă riscuri. Cea mai mare sunt ratele dobânzilor care cresc mai mult, ceea ce va reduce cererea de REIT. Se poate argumenta că ratele dobânzilor în creștere indică o economie puternică, ceea ce va însemna apoi chirii și rate de ocupare mai mari. Dar istoric, REIT-urile nu funcționează bine atunci când ratele dobânzii cresc.

Celălalt risc principal este alegerea REIT-ului greșit. Acest lucru poate suna simplist, dar este vorba despre logică. De exemplu, la momentul acestei scrieri, centrele suburbane sunt în scădere. Nu ați dori să investiți într-un REIT cu expunere la un centru comercial din suburbie. Deoarece Millennials preferă traiul urban în scopuri de comoditate și de reducere a costurilor, centrele comerciale urbane vor fi probabil un pariu mai bun. Tendințele se schimbă, deci asigurați-vă că faceți cercetările cu privire la ce este actual. (Pentru mai multe, consultați: Obiceiurile bănești ale Mileniilor .)

Ultimul punct nu reprezintă un risc, ci un punct de care ar trebui să fiți conștienți: dividendele REIT sunt impozitate ca venit obișnuit.

Linia de jos

Investiția în REIT poate fi o alternativă pasivă, care produce venituri la cumpărarea directă a proprietății. Nu fi influențat de randamentele masive ale dividendelor. În schimb, alegeți echipele de management potrivite și proprietățile de calitate pe baza tendințelor actuale. Considerați cu tărie REIT-urile tranzacționate public peste REIT-urile care nu sunt tranzacționate. De asemenea, asigurați-vă că acordați atenție ratelor dobânzii. (Pentru mai multe, consultați: Care este diferența dintre un REIT și un fond imobiliar ?)