1031 Schimburi: 10 lucruri de știut

Codul IRS Secțiunea 1031 își face încet drum în conversația zilnică. Termenul este legat de agenți imobiliari, companii titulare, investitori și mame de fotbal. Unii oameni chiar insistă să se transforme într-un verb, ca în: „Să 1031 construim pentru altul”.

Secțiunea IRS 1031 are multe părți mobile pe care utilizatorul trebuie să le înțeleagă înainte de a încerca utilizarea acestuia. Există, de asemenea, implicații fiscale și perioade de timp care pot fi problematice. De asemenea, regula prevede proprietățile de tip swap 1031 și limitează utilizarea regulii cu proprietățile de vacanță.

Ce este Secțiunea 1031?

În linii mari, un schimb de 1031 (numit și un schimb de tip similar sau Starker) este un swap al unei proprietăți de investiții pentru alta. Deși majoritatea swaps-urilor sunt impozabile ca vânzări, dacă a ta respectă cerințele din 1031, nu vei avea niciun impozit sau impozit limitat la momentul schimbului.

(Pentru citire de fundal, consultați Evitați impozitul pe câștigurile de capital pentru vânzarea casei dvs.)

De fapt, puteți modifica forma investiției dvs. fără (așa cum o vede IRS) să încaseze sau să recunoască un câștig de capital. Acest lucru permite investiției dvs. să crească în continuare cu amânare fiscală. Nu există nicio limită la de câte ori sau cât de des poți face 1031. Puteți trece peste câștigul de la o bucată de investiții imobiliare la alta și la alta. Deși este posibil să aveți un profit pe fiecare swap, evitați impozitul până când vindeți în numerar mulți ani mai târziu. Apoi, sperăm să plătiți doar un impozit și asta la o rată a câștigului de capital pe termen lung (în prezent 15% sau 20%, în funcție de venituri - și 0% pentru unii contribuabili cu venituri mai mici).

Această prevedere este destinată numai investițiilor și proprietăților de afaceri, deci nu puteți schimba reședința principală pentru o altă casă. Există modalități prin care puteți utiliza 1031 pentru schimbul caselor de vacanță - mai mult pe parcursul acesta - dar această lacună este mult mai restrânsă decât era până acum.

Reguli speciale pentru proprietățile deprecieri

Avertisment: reguli speciale se aplică atunci când o proprietate amortizabilă este schimbată în 1031. Poate declanșa un profit cunoscut sub numele de recapitulare de depreciere care este impozitat ca venit obișnuit. În general, dacă schimbați o clădire cu o altă clădire, puteți evita această reconstituire. Dar dacă schimbați terenuri îmbunătățite cu o clădire pentru terenuri neameliorate fără o clădire, amortizarea pe care ați solicitat-o ​​anterior asupra clădirii va fi recuperată ca venit obișnuit.

Astfel de complicații sunt motivele pentru care ai nevoie de ajutor profesional atunci când faci 1031. Totuși, dacă ai în vedere un 1031 - sau ești doar curios, iată 10 lucruri pe care ar trebui să le știi.

Modificări la regula 1031

Înainte de trecerea noii legislații fiscale din 22 decembrie 2017, unele schimburi de proprietăți personale - precum licențe de franciză, aeronave și echipamente - s-au calificat pentru o schimbare din 1031. În conformitate cu noua lege, numai bunurile imobiliare se califică. Schimburile de acțiuni corporative sau de interese de parteneriat nu s-au calificat niciodată - și totuși, nu.

Pe de altă parte, interesele în calitate de chiriaș în comun (TIC) în domeniul imobiliar se aplică în continuare. Este demn de remarcat indemnizația completă de cheltuieli pentru anumite proprietăți personale corporale care poate contribui la această modificare a legislației fiscale.

TCJA include o regulă de tranziție care permite un schimb de 1031 de proprietăți personale calificate în 2018, dacă proprietatea inițială a fost vândută sau proprietatea de înlocuire dobândită până la 31 decembrie 2017. Regula de tranziție este specifică contribuabilului și nu permite o inversare a 1031 schimb unde noua proprietate este achiziționată înainte de a fi vândută proprietatea veche.

„Like-Kind” este bazat pe larg

Majoritatea schimburilor trebuie să fie doar de tip „asemănător” - o frază enigmatică care nu înseamnă ceea ce crezi că înseamnă. Puteți schimba o clădire de apartamente pentru terenuri brute sau un ranch pentru un mall mall. Regulile sunt surprinzător de liberale. Puteți chiar schimba o afacere pentru alta. Dar, din nou, există capcane pentru cei nerăbdători.

Puteți face un schimb „întârziat”

În mod clasic, un schimb implică o simplă schimbare a unei proprietăți pentru alta între două persoane. Dar șansele de a găsi pe cineva cu proprietatea exactă pe care o dorești și care dorește proprietatea exactă pe care o ai este slabă. Din acest motiv, majoritatea schimburilor sunt întârziate, cu trei părți sau „Starker” (denumite pentru primul caz fiscal care le-a permis).

Într-un schimb întârziat, aveți nevoie de un intermediar calificat (intermediar) care deține numerar după ce „vindeți” proprietatea dvs. și îl folosește pentru a „cumpăra” proprietatea de înlocuire pentru dvs. Acest schimb de trei părți este considerat un swap.

1031 Regulamentele de timp

Există două reguli cheie de cronometrare pe care trebuie să le respecti într-un schimb întârziat.

1. Primul se referă la desemnarea unei proprietăți de înlocuire. Odată ce vânzarea proprietății dvs. are loc, intermediarul va primi numerar. Nu puteți primi numerar sau va strica tratamentul din 1031. De asemenea, în termen de 45 de zile de la vânzarea proprietății dvs., trebuie să desemnați în scris proprietatea de înlocuire intermediarului, specificând proprietatea pe care doriți să o achiziționați. IRS spune că puteți desemna trei proprietăți atât timp cât în ​​cele din urmă închideți una dintre ele. Puteți desemna chiar mai mult de trei dacă se încadrează în anumite teste de evaluare.
2. A doua regulă de calendar într-un schimb întârziat se referă la închidere. Trebuie să închideți noua proprietate în termen de 180 de zile de la vânzarea vechii. Rețineți că cele două perioade de timp se derulează simultan. Asta înseamnă că începeți să numărați când se închide vânzarea proprietății. Dacă desemnați proprietatea de înlocuire exact 45 de zile mai târziu, va rămâne doar 135 de zile pentru a închide proprietatea de înlocuire.

Implicare fiscală și credite ipotecare

Este posibil să rămâneți numerar rămas după ce intermediarul a achiziționat proprietatea de înlocuire. Dacă da, intermediarul vă va plăti la sfârșitul celor 180 de zile. Acești numerar - cunoscuți sub numele de „cizme” - vor fi impozitați ca venituri parțiale din vânzarea proprietății dvs., în general ca un câștig de capital.

Unul dintre principalele moduri în care oamenii se confruntă cu aceste tranzacții este să nu ia în considerare împrumuturile. Trebuie să luați în considerare împrumuturile ipotecare sau alte datorii asupra proprietății pe care le renunțați și orice datorie cu privire la proprietatea înlocuitoare. Dacă nu primiți numerar înapoi, dar răspunderea dvs. scade - aceasta va fi, de asemenea, considerată ca un venit pentru dvs., la fel ca numerar.

Să presupunem că aveți un credit ipotecar de 1 milion USD pe proprietatea veche, dar ipoteca dvs. pentru noua proprietate pe care o primiți în schimb este de numai 900.000 USD. Aveți un câștig de 100.000 USD care este, de asemenea, clasificat drept „cizme” și va fi impozitat.

1031 pentru case de vacanță

Îți poți vinde reședința principală și, împreună cu soțul tău, poți proteja 500.000 USD în câștig de capital, atât timp cât ai locuit acolo timp de doi ani din ultimii cinci. Dar această pauză nu este un 1031 și nu este disponibilă pentru casa a doua sau pentru vacanță.

2004 Strângerea lacului pentru casa de vacanță

S-ar putea să fi auzit povești despre contribuabili care au folosit dispoziția din 1031 pentru a schimba o casă de vacanță pentru alta, poate chiar și pentru o casă în care vor să se pensioneze, iar Secțiunea 1031 a întârziat orice recunoaștere a câștigului. Ulterior, s-au mutat în noua proprietate, au făcut din reședința lor principală și, în cele din urmă, au planificat să folosească excluderea de câștig de capital de 500.000 USD.

În 2004, Congresul a consolidat această lacună. Da, contribuabilii pot transforma în continuare casele de vacanță în proprietăți de închiriere și pot face 1031 de schimburi. Exemplu: Nu mai folosiți casa dvs. pe plajă, o închiriați timp de șase luni sau un an, apoi o schimbați cu o altă proprietate. Dacă obțineți un chiriaș și te conduci într-un mod similar pentru afaceri, probabil ai transformat casa într-o proprietate de investiții, ceea ce ar trebui să-ți facă schimbul de 1031 bine.

Cu toate acestea, dacă o țineți doar pentru chirie, dar niciodată nu aveți chiriași, probabil că nu este permisă. Faptele vor fi esențiale, precum și momentul. Cu cât va trece mai mult timp după ce convertiți proprietatea în închiriere, cu atât mai bine. Deși nu există un standard absolut, ceva mai puțin de șase luni de utilizare a închirierii de bună credință probabil nu este suficient. Un an ar fi mai bine.

Mutarea într-o reședință de schimb 1031

Dacă doriți să utilizați proprietatea pentru care ați făcut schimbul ca a doua casă secundară sau chiar prima dvs., nu vă puteți muta imediat. În 2008, IRS a instituit o regulă de port sigur, în temeiul căreia a spus că nu va contesta dacă o locuință înlocuitoare s-a calificat drept proprietate de investiții în sensul secțiunii 1031. Pentru a îndeplini acel port sigur, în fiecare din cele două perioade de 12 luni imediat. după schimb:

• Trebuie să închiriați unitatea de locuit unei alte persoane pentru o închiriere corectă timp de 14 zile sau mai mult
• Utilizarea personală proprie a unității de locuit nu poate depăși cea mai mare de 14 zile sau 10% din numărul de zile din perioada de 12 luni în care unitatea locativă este închiriată la o închiriere corectă.

Mai mult, după ce schimbați cu succes o proprietate de vacanță sau investiție pentru alta, nu puteți converti imediat noua proprietate în casa dvs. principală și puteți profita de excluderea de 500.000 USD.

Înainte de modificarea legii în 2004, un investitor ar putea transfera o proprietate de închiriere într-un schimb de 1031 pentru o altă proprietate de închiriere, să închirieze noua proprietate de închiriere pentru o perioadă, să se mute în proprietate câțiva ani și apoi să o vândă, profitând de excluderea câștigului din vânzarea unei reședințe principale. Acum, dacă achiziționați o proprietate într-un schimb 1031 și încercați ulterior să vindeți proprietatea respectivă ca reședință principală, excluderea nu se va aplica în perioada de cinci ani începând cu data la care a fost achiziționată proprietatea în schimbul de tipul 1031. Cu alte cuvinte, va trebui să aștepți mult mai mult pentru a utiliza scutirea de impozit pe câștigurile de capital pentru reședința primară.