4 factori cheie care conduc piața imobiliară

Proprietățile imobiliare reprezintă o parte semnificativă din averea majorității oamenilor și acest lucru este valabil mai ales pentru mulți proprietari de case din Statele Unite. Conform celui mai recent sondaj privind finanțele consumatorilor de către Rezerva Federală, 65, 2% din familiile americane dețin propria reședință primară. Mărimea și amploarea pieței imobiliare o fac un sector atractiv și profitabil pentru mulți investitori. Acest articol va analiza unii dintre factorii principali care afectează piața imobiliară și varietatea investițiilor disponibile.

TUTORIAL: Explorarea investițiilor imobiliare

4 factori cheie care conduc piața imobiliară

Factorii care influențează imobiliare

Date demografice

Demografiile sunt datele care descriu compoziția unei populații, cum ar fi vârsta, rasa, sexul, veniturile, modelele de migrație și creșterea populației. Aceste statistici sunt un factor adesea neglijat, dar semnificativ, care afectează modul în care prețurile imobiliare au prețuri și ce tipuri de proprietăți sunt solicitate. Schimbările majore ale demografiei unei națiuni pot avea un impact mare asupra tendințelor imobiliare timp de câteva decenii.

De exemplu, baby boomers care s-au născut între 1945 și 1964 sunt un exemplu de tendință demografică cu potențial de a influența semnificativ piața imobiliară. Tranziția acestor baby boomers la pensionare este una dintre tendințele generaționale mai interesante din ultimul secol, iar retragerea acestor baby boomers, care a început în 2010, va fi remarcată pe piața în deceniile următoare.

Există numeroase moduri în care acest tip de schimbare demografică poate afecta piața imobiliară, dar pentru un investitor, câteva întrebări cheie pe care le pot pune ar putea fi: i) Cum ar afecta acest lucru cererea de locuințe secundare în zonele de vacanță populare, deoarece mai multe persoane încep să se pensioneze. ? Sau ii) Cum ar afecta aceasta cererea pentru locuințe mai mari dacă veniturile sunt mai mici și copiii s-au mutat cu toții? Aceste și alte întrebări pot ajuta investitorii să restrângă tipul și locația investițiilor imobiliare potențial de dorit cu mult înainte de începerea tendinței.

Ratele dobânzilor

Ratele dobânzilor au, de asemenea, un impact major asupra piețelor imobiliare. Dacă vă gândiți să cumpărați o casă cu un credit ipotecar, este benefic să cercetați ratele dobânzii folosind un calculator ipotecar. Modificările ratelor dobânzii pot influența mult capacitatea unei persoane de a achiziționa o proprietate rezidențială. Acest lucru se datorează faptului că ratele dobânzii mai scăzute, cu atât va fi mai scăzut costul obținerii unei credite ipotecare pentru a cumpăra o casă, ceea ce creează o cerere mai mare de imobiliare, care împinge din nou prețurile.

Este important de menționat că pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, costul obținerii unei ipoteci crește, scăzând astfel cererea și prețurile imobiliare. Cu toate acestea, atunci când analizăm impactul ratelor dobânzilor asupra unei investiții de capitaluri proprii, cum ar fi un trust de investiții imobiliare (REIT), mai degrabă decât asupra bunurilor imobiliare rezidențiale, relația poate fi considerată ca fiind similară relației unei obligațiuni cu ratele dobânzii. Atunci când ratele dobânzii scad, valoarea unei obligațiuni crește, deoarece rata de cupon a acesteia devine mai de dorit, iar atunci când ratele dobânzilor cresc, valoarea obligațiunilor scade. În mod similar, când rata dobânzii scade pe piață, randamentele mari ale REIT devin mai atractive, iar valoarea lor crește. Când ratele dobânzilor cresc, randamentul unui REIT devine mai puțin atractiv și le împinge valoarea în jos. (Pentru a afla mai multe despre aceste efecte, consultați modul în care ratele dobânzii afectează valorile proprietății .)

Economia

Un alt factor cheie care afectează valoarea imobilelor este starea generală de sănătate a economiei. Acest lucru se măsoară în general prin indicatori economici, cum ar fi PIB-ul, datele privind ocuparea forței de muncă, activitatea de producție, prețurile bunurilor, etc. În linii mari, când economia este lentă, la fel și imobiliarele.

Cu toate acestea, ciclicitatea economiei poate avea efecte diferite asupra diferitelor tipuri de proprietăți imobiliare. De exemplu, dacă un REIT are un procent mai mare din investițiile sale în hoteluri, acestea ar fi de obicei mai afectate de o încetinire economică decât un REIT care a investit în clădiri de birouri. Hotelurile sunt o formă de proprietate care este foarte sensibilă la activitatea economică datorită tipului de structură de închiriere inerentă afacerii. Închirierea unei camere de hotel poate fi gândită ca o formă de închiriere pe termen scurt, care poate fi ușor evitată de către clienții hotelului, în cazul în care economia se descurcă prost. Pe de altă parte, chiriașii de birouri au, în general, contracte de închiriere pe termen mai lung care nu pot fi modificate în mijlocul unei crize economice. Astfel, deși ar trebui să fiți conștienți de partea ciclului în care se află economia, ar trebui să fiți, de asemenea, conștienți de sensibilitatea proprietății imobiliare la ciclul economic.

Politici / Subvenții guvernamentale

Legislația este, de asemenea, un alt factor care poate avea un impact considerabil asupra cererii de proprietăți și a prețurilor. Creditele fiscale, deducerile și subvențiile sunt câteva dintre modalitățile prin care guvernul poate stimula temporar cererea de bunuri imobiliare atât timp cât acestea sunt în vigoare. A fi conștient de stimulentele guvernamentale actuale vă poate ajuta să determinați modificările ofertei și cererii și să identificați tendințele potențial false. De exemplu, în 2009, guvernul SUA a introdus proprietarilor un credit fiscal pentru prima dată pentru proprietarii de locuințe, în încercarea de a începe vânzările la domiciliu într-o economie lentoasă (sunt eligibili doar cei care au achiziționat case între 2008-2010). Conform Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR), acest stimulent fiscal a dus la 900.000 de cumpărători pentru a cumpăra case. Aceasta a fost o creștere destul de importantă, deși temporară și, fără să știți că această creștere a fost rezultatul stimulentului fiscal, poate ați ajuns la concluzia că cererea de locuințe crește pe baza altor factori.

Care este cea mai bună investiție?

Mărimea și scara pieței imobiliare o fac o piață atractivă și profitabilă pentru mulți investitori. Investitorii pot investi direct în imobiliare fizice sau pot alege să investească indirect prin fonduri administrate. Investiția directă în proprietăți imobiliare implică achiziționarea de proprietăți rezidențiale sau comerciale pentru a le folosi ca proprietate producătoare de venit sau pentru revânzare la un moment viitor. Metodele indirecte de a investi pe piața imobiliară includ investițiile în trusturi de investiții imobiliare (REIT), fonduri tranzacționate cu schimburi imobiliare (ETF), fonduri imobiliare aflate în mișcare (CREF) și fonduri de infrastructură. Datorită lichidității mai mari disponibile pe piață, a costurilor mai mici de tranzacție și a cerințelor de capital mai mici, investitorii medii preferă să investească indirect în imobiliare. (Pentru a afla mai multe despre modalitățile de a profita de pe piața locuințelor, citiți Modalități simple de a investi în imobiliare. )

Linia de jos

Acest articol a prezentat unii dintre factorii de nivel superior care joacă un rol semnificativ în mișcarea pieței imobiliare, dar există și piese mai complexe care vin în joc. Și deși unii dintre acești factori menționați sugerează o relație clară între factor și piață, în practică, rezultatele pot fi foarte diferite. Cu toate acestea, înțelegerea factorilor cheie care conduc piața imobiliară este esențială pentru efectuarea unei evaluări cuprinzătoare a unei investiții potențiale.

(Pentru mai multe despre acest subiect, citiți Câștigarea de bani în imobiliare rezidențiale și găsiți avere în imobiliare comerciale.