Opțiunea de plată ARM
Un ARM cu opțiune de plată este o ipotecă cu rată ajustabilă lunară (ARM), care permite împrumutatului să aleagă între mai multe opțiuni de plată lunare, inclusiv următoarele:
- O plată cu amortizare completă de 30 sau 40 de ani
- O plată cu amortizare completă de 15 ani
- O plată cu dobândă
- O plată minimă sau o sumă mai mare decât cea minimă
Opțiunea minimă de plată este calculată pe baza unei rate inițiale temporare inițiale. În timp ce această rată de dobândă temporară este în vigoare, aceasta este singura opțiune de plată disponibilă. Este o plată complet amortizantă. După expirarea ratei dobânzii de început temporare, suma minimă de plată rămâne o opțiune de plată lunară; cu toate acestea, ori de câte ori se efectuează o plată, care este mai mică decât plata programată doar cu dobândă, se creează dobânzi amânate.
Înțelegerea opțiunii de plată ARM
Opțiunile de plată ARM-urile au un risc mare de șoc la plată. Plățile lunare ar putea crește din mai multe motive, inclusiv o reformare neprogramată atunci când este atinsă o limită de amortizare negativă. Rata dobânzii complet indexată este importantă în acest calcul. Rata amortizării negative este o funcție a plății cu dobândă (bazată pe rata dobânzii complet indexată) și a plății minime. Dacă dobânda complet indexată crește substanțial, rata amortizării negative crește la efectuarea plății minime, crescând probabilitatea ca limita de amortizare negativă să fie atinsă și ipoteca să se reformeze.
ARM-uri ale opțiunilor de plată
Pentru a evita creșterea substanțială a sumei datoriei datorate unei credite ipotecare, împrumutatul trebuie să aleagă cu atenție structura de rambursare pe care dorește să o adopte cu o opțiune de plată ARM. Deși sunt populare în timpul crizei ipotecare, ARM-urile de plată au atras ulterior critici. Natura acestui tip de ipotecă le-a permis debitorilor să efectueze plăți mai mici, pe care credeau că le pot acoperi, dar datoria generală a creditului ipotecar a continuat să crească în loc să scadă soldul.
După criza creditelor ipotecare, a apărut faptul că unii creditori au oferit opțiuni de plată ARM-urilor debitorilor care altfel nu s-au calificat pentru a cumpăra casele pentru care foloseau această finanțare. Deși aceste credite ipotecare ar putea acoperi prețurile de vânzare ale locuințelor - modul în care datoria s-ar putea escalada dacă împrumutatul nu ar plăti dobânda, precum și reducerea soldului principal a însemnat, în mod inevitabil, că debitorii care nu își permiteau datoria vor intra în neplată.
Există avantaje pentru ARM-urile cu opțiuni de plată, în special pentru speculanții imobiliari care doresc să facă investiții pe termen scurt în proprietăți, mai ales dacă intenționează să recondiționeze și să repună proprietatea pe piață în scurtă durată.