Sunteți gata să cumpărați o casă?
Sunteți gata să cumpărați o casă? Ei bine, răspundeți la această întrebare cu o altă întrebare - și anume „Ce îmi pot permite?” Și să răspundă că poate nu este atât de ușor. Înainte de a încerca acea cumpărare aparent grozavă dintr-o casă, învață cum să analizezi cu adevărat ce înseamnă „accesibilitatea”.
Raportul Dvs.-Venit
Primul și cel mai evident punct de decizie implică bani. Dacă aveți mijloace suficiente pentru a cumpăra o casă în numerar, atunci cu siguranță vă puteți permite să cumpărați una acum. Chiar dacă nu puteți plăti în numerar, majoritatea experților ar fi de acord că vă puteți permite achiziția dacă puteți ipoteca o casă nouă. Dar ce fel de ipotecă vă puteți permite?
Standardul DTI (43% datorie / venit) este utilizat în general de către Administrația Federală a Locuințelor (FHA) ca ghid pentru aprobarea creditelor ipotecare. Acest raport este utilizat pentru a determina dacă împrumutatul își poate efectua plățile în fiecare lună; unii creditori pot fi mai indulgenti sau mai rigizi, in functie de piata imobiliara si de conditiile economice generale. O DTI de 43% înseamnă toate plățile obișnuite ale datoriilor, plus noile cheltuieli legate de locuință - ipotecă, asigurare ipotecară, taxe de asociere a proprietarului de locuințe, impozit pe proprietate, asigurare de proprietar, etc. - nu ar trebui să egaleze mai mult de 43% din brutul dvs. lunar sursa de venit.
De exemplu, dacă venitul tău brut lunar este de 4.000 USD, înmulțiți acest număr cu 0, 43. 1.720 USD este totalul pe care ar trebui să îl cheltuiți pentru plățile datoriei. Acum, să zicem că aveți deja aceste obligații lunare: plăți minime cu cardul de credit de 120 USD, o plată de împrumut auto de 240 de dolari și plăți de împrumuturi pentru studenți de 120 $ - 480 $ în total. Asta înseamnă, teoretic, îți poți permite până la 1.240 de dolari pe lună în datorii suplimentare pentru o ipotecă etc., și totuși să fii în limita DTI maximă. Desigur, mai puține datorii sunt întotdeauna mai bune.
Ce doresc creditorii DTI
De asemenea, trebuie să luați în considerare raportul frontal-venit / venit, care calculează veniturile dvs. în raport cu datoria lunară pe care o puteți suporta doar din cheltuielile de locuit. De obicei, creditorii ca acest raport nu trebuie să depășească 28%; în timpul unei recesiuni, acestea ar putea lăsa să alunece până la 31%. De exemplu, dacă venitul tău brut este de 4.000 USD pe lună, ai avea probleme să primești aprobarea pentru 1.720 de dolari în cheltuieli lunare pentru locuințe, chiar dacă nu ai alte obligații. Pentru un DTI front-end de 31%, costurile pentru locuințe ar trebui să fie sub 1.240 USD.
De ce nu ați putea utiliza raportul dvs. între datorii și venituri dacă nu aveți alte datorii? Practic, pentru că creditorii nu le place să trăiești la margine. Nenorociri financiare se întâmplă - vă pierdeți locul de muncă, mașina dvs. este totalizată. Dacă ipoteca dvs. este de 43% din venitul dvs., nu veți avea niciun spațiu pentru care doriți sau trebuie să suportați cheltuieli suplimentare.
Acesta este motivul pentru care experții în planificare financiară sunt de acord că vă puteți permite achiziționarea casei dacă puteți ipoteca cu o plată lunară care nu depășește 28% din venitul brut. Rețineți doar că trebuie să efectuați această plată în fiecare lună pentru următorii 30 de ani. În consecință, ar trebui să evaluați fiabilitatea sursei dvs. principale de venit. De asemenea, ar trebui să luați în considerare perspectivele dvs. pentru viitor și probabilitatea ca cheltuielile dvs. să crească în timp. Să-ți poți permite o casă nouă astăzi nu este la fel de importantă ca capacitatea ta de a-ți permite acest lucru pe parcursul lung.
Inutil să spun, că îți poți permite o casă nu răspunde la întrebarea dacă acum este un moment bun pentru tine pentru a acționa asupra acestei opțiuni.
(Pentru ajutor suplimentar, vezi „Cumpărarea unei locuințe: calculați cât de mult puteți avea acasă.")
Piața locuințelor
Presupunând că aveți situația banilor dvs. personali sub control, următoarea dvs. considerație este economia de piață a locuințelor - fie pe piața dvs. curentă, fie în care intenționați să vă mutați. O casă este o investiție scumpă. A avea bani pentru a face achiziția este grozav, dar nu răspunde la întrebarea dacă achiziția are sens sau nu dintr-o perspectivă financiară. O modalitate de a face acest lucru este să răspundeți la întrebarea „Este mai ieftin să închiriați decât să cumpărați?” Dacă cumpărarea funcționează mai puțin costisitoare decât închirierea, acesta este un argument puternic în favoarea achiziției.
În mod similar, merită să ne gândim la implicațiile pe termen lung ale unei achiziții de locuințe. Pentru generații, cumpărarea unei case a fost aproape o modalitate garantată de a câștiga bani. Bunicii tăi ar fi putut cumpăra o casă în urmă cu 50 de ani cu 20.000 de dolari și să o vândă de cinci sau de 10 ori acea sumă 30 de ani mai târziu. Nu se poate spune același lucru pentru proprietarii de case mai recente. Mulți dintre ei au pierdut bani când piața imobiliară s-a prăbușit în 2006 și multe altele acum dețin case care sunt cu mult mai mici decât prețul cumpărat cu doar un deceniu în urmă. Dacă cumpărați proprietatea cu convingerea că va crește valoarea în timp, asigurați-vă că luați în considerare costul plăților de dobândă pentru ipoteca dvs., actualizări ale proprietății și întreținere de rutină continuă în calculele dvs.
(Uitați-vă la „Pentru a închiria sau a cumpăra? Problemele financiare” pentru mai multe informații.)
Perspectiva economică
În aceeași linie, există ani în care prețurile imobiliare sunt scăzute și ani în care sunt anormal de mari. Dacă prețurile sunt atât de mici încât este evident că obțineți o ofertă bună, puteți lua asta ca un semn că ar putea fi un moment bun pentru a vă cumpăra. Pe piața unui cumpărător, prețurile scăzute cresc șansele ca timpul să funcționeze în favoarea ta și să facă ca casa ta să aprecieze pe drum.
Ratele dobânzilor, care joacă un rol important în determinarea mărimii unei plăți ipotecare lunare, au, de asemenea, ani în care sunt mari și ani când sunt mici. Evident, scăderea este mai bună. De exemplu, calculatorul nostru lunar de plăți ipotecare arată că o ipotecă de 30 de ani (360 de luni) pe un împrumut de 100.000 USD la o dobândă de 3% vă va costa 421, 60 USD pe lună. La o dobândă de 5%, te va costa 536, 82 USD pe lună. La 7%, sare la 665, 30 USD. Deci, dacă ratele dobânzilor scad, poate fi înțelept să aștepți înainte de a cumpăra. Dacă acestea sunt în creștere, este logic să faceți achiziția mai devreme decât mai târziu.
Sezoanele anului pot de asemenea să contribuie la procesul decizional. Dacă doriți să alegeți cea mai largă varietate de case, primăvara este probabil cel mai bun moment pentru a face cumpărături. Semnele „Vânzare” tind să răsară ca florile, pe măsură ce vremea se încălzește și gazonul devine verde. Motivele sunt evidente, mai ales când aveți în vedere că familiile care așteaptă să se mute până când copiii lor termină anul școlar curent, dar doresc să se stabilească înainte de începerea noului an în toamnă.
Dacă doriți vânzători care pot vedea mai puțin trafic - ceea ce le-ar putea face mai flexibili în ceea ce privește prețul - iarna poate fi mai bună pentru vânătoarea de locuințe (în special în climele reci) sau pentru înălțimea verii pentru statele tropicale (în afara sezonului pentru dvs. cu alte cuvinte). Este posibil ca stocurile să fie mai mici, deci alegerile pot fi limitate, dar este puțin probabil ca vânzătorii să vadă mai multe oferte în această perioadă a anului. Unii cumpărători experimentați le place să facă oferte în preajma sărbătorilor, cum ar fi Crăciunul sau Paștele, în speranța că calendarul neobișnuit, lipsa de concurență și invitația generală a vacanței vor face o ofertă rapidă la un preț bun.
(Pentru a afla mai multe, vedeți cum funcționează ratele dobânzilor la calculatoarele ipotecare și ipotecare: cum funcționează .)
Luați în considerare nevoile dvs. de stil de viață
Deși banii sunt în mod evident o considerație importantă, există o serie de alți factori care ar putea juca un rol în calendarul dvs. Este nevoie de spațiu suplimentar (un nou copil pe parcurs, o rudă în vârstă care nu poate trăi singură)? Mișcarea presupune schimbarea școlilor copiilor tăi? (Pregătiți-vă să vă alăturați mulțimilor de vânătoare de primăvară.) Dacă veți vinde o casă în care ați trăit mai puțin de doi ani, veți suporta impozitul pe câștigurile de capital - și, dacă da, merită să așteptați să evitați muscatura?
Poate îți place să gătești cu ingrediente gastronomice, să faci o escapadă de sfârșit de săptămână în fiecare lună, să patronează artele spectacolului sau să lucrezi cu un antrenor personal. Niciunul dintre aceste hobby-uri relativ extravagante nu este ucigașii bugetari, dar sunt motive pentru care ar trebui să omiteți plățile cu factura de energie electrică dacă ați cumpărat o casă pe baza unui raport de datorie / venit de 43% singur. Înainte de a exersa plăți ipotecare, acordați-vă puțin salariu financiar scăzând din plata pe care ați calculat-o suma celui mai scump hobby. Dacă această sumă nu este suficientă pentru a cumpăra locuința visurilor tale, este posibil să fii nevoit să te reduci la distracția și jocurile tale sau să începi să te gândești la o casă mai puțin costisitoare ca casa ta de vis.
(Pentru detalii, consultați „Evitați impozitul pe câștigurile de capital pentru vânzarea casei dvs.”)
Vânzarea unei case pentru alta
Salvați încasările din casa dvs. curentă într-un cont de economii și determinați dacă, după factorizarea cheltuielilor precum plățile cu mașina, veți putea să vă permiteți ipoteca. De asemenea, este important să ne amintim că vor trebui alocate fonduri suplimentare pentru întreținere și utilități. Aceste costuri vor fi, fără îndoială, mai mari pentru casele mai mari.
Când calculezi, folosește-ți veniturile curente. Nu presupune că vei câștiga mai mulți bani pe drum. Creșterile nu se întâmplă întotdeauna și carierele se schimbă. Dacă vă bazați cantitatea de acasă pe care o cumpărați pe veniturile viitoare, setați o cină romantică cu cardurile de credit. Vei sfârși cu o relație de lungă durată cu ei.
Cu toate acestea, dacă puteți gestiona aceste costuri suplimentare ale casei fără să transpirați datorii suplimentare cu cardul de credit, vă puteți permite să cumpărați o casă - atât timp cât ați economisit suficient bani pentru plata în avans.
Puteți acorda plata în avans?
Cel mai bine este să reduceți 20% din prețul locuinței dvs. pentru a evita să plătiți asigurarea de ipotecă privată (PMI). De obicei adăugate în plățile dvs. ipotecare, PMI poate costa 50 $ până la 100 USD pe lună. Dar o reducere mai mică nu te va costa să cumperi o casă. Puteți cumpăra o casă cu cel puțin 3, 5% cu un împrumut FHA.
Bonusuri pentru plata anticipată mai mare:
- Plăți ipotecare mai mici. Pentru o ipotecă de 200.000 USD cu o dobândă de 5% pentru un termen de 30 de ani, plătiți 1.074 USD. Dacă ipoteca ta era de 180.000 USD cu o dobândă de 5% pentru un termen de 30 de ani, ai plăti 966, 28 USD.
- Alegerea mai multă creditor. Unii creditori nu vă vor finanța decât dacă veți reduce cel puțin 5% -10%.
Cu toate că există o mulțime de avantaje pentru o reducere mai mare, nu sacrificați contul de economii de urgență complet pentru a pune mai mult în casă. Ați putea ajunge într-un vârf când apare o reparație neașteptată.
Plănuiești să rămâi pus?
Accesibilitatea ar trebui să fie primul lucru pe care îl căutați într-o casă, dar trebuie, de asemenea, suficient de stabil pentru a ști că veți dori să trăiți în casa pe care o alegeți de cel puțin 10 ani. Dacă nu, ai putea rămâne blocat într-o casă pe care nu o poți permite într-un oraș din care ești gata să pleci. Dacă nu puteți estima în ce oraș urmăriți să trăiți și care este planul dvs. de 10 ani, nu este momentul potrivit pentru a cumpăra o casă. Dacă doriți să cumpărați o casă fără un plan de 10 ani, cumpărați o casă cu un preț mult mai mic decât maximul pe care vi-l puteți permite. Va trebui să-ți poți permite să primești un hit dacă trebuie să-l vinzi rapid.
Linia de jos
Sunteți gata să cumpărați o casă? Răspunsul flip (fără intenție) este „da, dacă vă puteți permite să o faceți.” Dar „permite” nu este la fel de simplu ca ceea ce este în contul dvs. bancar acum; o mulțime de alte considerente financiare și de stil de viață ar trebui să ia în calcul calculele tale. Când luați în considerare toate aceste elemente, „dacă vă puteți permite să o faceți” începe să pară mai complicat decât pare să fie mai întâi. Însă luarea în considerare a acestora poate preveni ulterior greșelile costisitoare și problemele financiare. Desigur, există un moment cel mai bun pentru a vă purta: Când găsiți casa perfectă în locul perfect de vânzare - la un preț perfect.
Consultați și „6 Premise financiare pentru cumpărarea unei case” și dacă cumpărați prima casă, „Sfaturi de top pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată”.