Bazele de finanțare pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată
Multitudinea de opțiuni de finanțare disponibile pentru cumpărătorii de locuitori pentru prima dată poate părea copleșitoare. Dar să-ți faci timp pentru a cerceta elementele de bază ale finanțării proprietăților te poate economisi o cantitate semnificativă de timp și bani. Înțelegerea pieței în care se află proprietatea și dacă oferă stimulente creditorilor poate însemna beneficii financiare suplimentare pentru dvs. Aruncați o privire la finanțele dvs. pentru a vă asigura că obțineți ipoteca care se potrivește cel mai bine nevoilor dvs.
Cheie de luat cu cheie
- Cumpărarea unei prime locuințe poate fi incitantă, dar și nervoasă și confuză.
- Obținerea unui credit ipotecar va fi un pas crucial în achiziționarea primei case și există mai mulți factori pentru alegerea celei mai potrivite.
- Va trebui să decideți dacă alegeți o rată fixă sau variabilă, numărul de ani în care să vă plătiți ipoteca și dimensiunea plății în avans.
- De asemenea, creditorii vor trebui să vă evalueze bonitatea și capacitatea de a rambursa în funcție de venituri, active și istoricul creditului.
- În funcție de circumstanțele dvs., puteți fi eligibil pentru condiții mai favorabile printr-un împrumut FHA sau VA.
Tipuri de împrumut
Împrumuturi convenționale
Împrumuturile convenționale sunt credite ipotecare care nu sunt asigurate sau garantate de guvernul federal. Ele sunt de obicei ipoteci cu rată fixă. Deși cerințele lor mai stricte pentru o plată mai mare, scorul de credit mai ridicat, raportul cu venituri mai mici la datorii și potențialul de a avea nevoie de o asigurare ipotecară privată le fac cel mai dificil tip de credit ipotecar, de obicei, ipotecile convenționale sunt de obicei mai puțin costisitoare decât ipotecile garantate.
Împrumuturile convenționale sunt definite drept împrumuturi conforme sau împrumuturi neconforme. Împrumuturile conforme respectă liniile directoare, cum ar fi limitele de împrumut stabilite de întreprinderile sponsorizate de guvern (FSE) Fannie Mae sau Freddie Mac, deoarece creditorii ambalează aceste împrumuturi și vând valori mobiliare pe piața secundară. Limita de împrumut pentru 2018 pentru o ipotecă convențională este de 453.100 USD, dar suma este mai mare pentru zonele desemnate cu costuri ridicate.
Un împrumut acordat peste această sumă se numește împrumut jumbo și de obicei are o dobândă ușor mai mare, deoarece aceste împrumuturi sunt mai puțin atractive pentru piața secundară. Pentru împrumuturile neconforme, instituția de creditare care subscrie împrumutul, de obicei un creditor de portofoliu, își stabilește propriile linii directoare.
Împrumuturi FHA
Administrația Federală a Locuințelor (FHA), parte a Departamentului SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană, oferă diverse programe de împrumuturi ipotecare. Un împrumut FHA are cerințe de plată mai mici și este mai ușor de calificat decât un împrumut convențional. Împrumuturile FHA sunt excelente pentru cumpărătorii de acasă pentru că, pe lângă costurile de împrumut mai mici și cerințele de credit mai puțin stricte, puteți efectua o plată de până la 3, 5%. Împrumuturile FHA nu pot depăși limita legală.
Împrumuturi VA
Departamentul american pentru afaceri ale veteranilor (VA) garantează împrumuturi de tip VA. VA nu acordă împrumuturi în sine, ci garantează ipotecile acordate de creditorii calificați. Aceste garanții permit veteranilor și serviciilor să obțină împrumuturi la domiciliu cu condiții favorabile, de obicei fără o plată în avans. În majoritatea cazurilor, împrumuturile din VA sunt mai ușor de calificat decât împrumuturile convenționale. Creditorii limitează, în general, împrumutul maxim VA la limitele convenționale ale creditelor ipotecare. Înainte de a solicita un împrumut, solicitați eligibilitatea de la VA. Dacă sunteți acceptat, VA va emite un certificat de eligibilitate pe care îl puteți utiliza pentru a aplica pentru împrumut.
În plus față de aceste tipuri și programe comune de împrumut, verificați programele sponsorizate de guvernele locale și de agenții și de stat pentru a crește investițiile sau proprietatea de locuințe în anumite domenii.
Cerințe de echitate și venit
Prețul împrumutului pentru credite ipotecare este determinat de creditor în două moduri, ambele în funcție de bonitatea debitorului. Pe lângă verificarea scorului FICO de la cele trei birouri majore de credit, creditorii vor calcula raportul credit / valoare (LTV) și raportul de acoperire a serviciilor datoriei (DSCR) pentru a stabili prețul împrumutului.
LTV este valoarea capitalului propriu sau implicit disponibil în garanția împrumutată. Pentru achizițiile de locuințe, LTV este determinată prin împărțirea sumei împrumutului la prețul de achiziție al locuinței. Creditorii presupun că cu cât mai mulți bani puneți în pericol (sub forma unei plăți în avans), cu atât este mai puțin probabil să imprimați împrumutul. Cu cât este mai mare LTV, cu atât este mai mare riscul de neplată, astfel încât creditorii vor percepe mai mult.
De asemenea, LTV stabilește dacă vi se va cere să achiziționați o asigurare de ipotecă privată (PMI). PMI izolează creditorul din neplată prin transferul unei părți din riscul de împrumut către un asigurator ipotecar. Majoritatea creditorilor necesită PMI pentru orice împrumut cu un LTV mai mare de 80%, ceea ce înseamnă orice împrumut în care dețineți mai puțin de 20% capital propriu în locuință. Suma asigurată și programul ipotecar vor determina costul asigurării ipotecare și modul în care este încasat.
Majoritatea primelor de asigurare ipotecară sunt colectate lunar împreună cu escrow-urile de asigurări fiscale și imobiliare. După ce LTV este egal sau mai mic de 78%, se presupune că PMI trebuie eliminată automat. S-ar putea să anulați PMI odată ce casa a apreciat suficient valoare ca să vă ofere 20% capitaluri proprii și a trecut o perioadă stabilită, cum ar fi doi ani. Unii creditori, precum FHA, vor evalua asigurarea ipotecară ca o sumă forfetară și o vor valorifica în suma împrumutului.
De regulă, încearcă să eviți PMI, deoarece este un cost care nu are niciun beneficiu pentru tine. Există modalități de a evita plata pentru PMI. Nu trebuie să împrumutați mai mult de 80% din valoarea proprietății atunci când achiziționați o casă; cealaltă este să utilizați finanțarea capitalurilor proprii sau oa doua ipotecă pentru a reduce mai mult de 20%. Cel mai comun program este numit ipotecă 80-10-10. 80 reprezintă valoarea LTV a primei credite ipotecare, primele 10 reprezintă LTV-ul celui de-al doilea credit ipotecar, iar al treilea 10 reprezintă capitalul propriu pe care îl ai în casă.
Deși rata pentru a doua ipotecă va fi mai mare decât rata pe prima, pe bază de amestec, nu ar trebui să fie cu mult mai mare decât rata unui împrumut LTV la 90%. O ipotecă 80-10-10 poate fi mai puțin costisitoare decât plata pentru PMI și, de asemenea, vă permite să accelerați plata celei de-a doua ipotecare și să eliminați rapid acea porțiune a datoriei, astfel încât să vă puteți plăti din timp acasă.
Raportul de acoperire a serviciilor datoriei (DSCR) determină capacitatea dvs. de a plăti ipoteca. Creditorii împart venitul net lunar la costurile ipotecare pentru a evalua probabilitatea de neplată a ipotecii. Majoritatea creditorilor vor necesita DSCR-uri mai mari decât unul. Cu cât este mai mare raportul, cu atât este mai mare probabilitatea de a putea acoperi costurile împrumutului și riscul mai mic pe care îl asumă creditorul. Cu cât DSCR este mai mare, cu atât un creditor este mai probabil să negocieze rata împrumutului, deoarece chiar și la o rată mai mică, creditorul primește o rentabilitate mai bună ajustată la risc.
Din acest motiv, includeți orice tip de venit calificat pe care îl puteți face atunci când negociați cu un creditor ipotecar. Uneori, un loc de muncă cu timp parțial suplimentar sau o altă afacere generatoare de venituri poate face diferența între a califica sau nu calificarea pentru un împrumut sau a primi cea mai bună rată posibilă.
Ipoteci cu rată fixă și fixă
O altă considerație este aceea de a obține o ipotecă cu rată fixă sau cu rată variabilă. Într-o ipotecă cu rată fixă, rata nu se modifică pe întreaga perioadă a împrumutului. Avantajul evident al obținerii unui împrumut cu rată fixă este că știți care vor fi costurile lunare ale împrumutului pentru întreaga perioadă de împrumut. O ipotecă cu rată variabilă, cum ar fi o ipotecă cu dobândă sau o ipotecă cu rată reglabilă (ARM), este concepută pentru a ajuta cumpărătorii de acasă sau persoanele care se așteaptă ca veniturile lor să crească substanțial pe perioada împrumutului.
Împrumuturile cu rată variabilă vă permit, de obicei, să obțineți rate introductive mai mici pe parcursul câțiva ani inițiali ai împrumutului, permițându-vă să vă calificați pentru un împrumut mai mare decât dacă ați încerca să obțineți un împrumut mai scump. Deși un împrumut cu rată variabilă poate fi util pentru unii debitori, ei pot fi riscanți dacă venitul dvs. nu crește pas cu creșterea ratei dobânzii. Celălalt dezavantaj este că modificarea ratei este incertă, deoarece este de obicei legată de o rată de piață viitoare.
Cele mai frecvente tipuri de ARM sunt un ARM de unu, cinci sau șapte ani. Rata inițială a dobânzii este fixată în mod normal pentru o perioadă de timp și apoi se resetează periodic, adesea în fiecare lună. Odată ce un ARM se resetează, acesta se adaptează la rata pieței, de obicei prin adăugarea unei diferențe (procentuale) predeterminate la rata de trezorerie din SUA. Deși creșterea este de obicei limitată, o ajustare ARM poate fi mai scumpă decât împrumutul ipotecar cu rată fixă existentă pentru a compensa creditorul pentru oferirea unei rate mai mici în perioada introductivă.
Împrumuturile numai cu dobândă sunt un tip de ARM în care plătiți doar dobândă ipotecară și nu principală în perioada introductivă până când împrumutul revine la un împrumut fix cu plată principală. Astfel de împrumuturi pot fi foarte avantajoase pentru debitorii pentru prima dată, deoarece numai plata dobânzii scade semnificativ costul lunar al împrumutului și vă va permite să vă calificați pentru un împrumut mult mai mare. Cu toate acestea, deoarece nu plătiți niciun principal în perioada inițială, soldul datorat împrumutului nu se modifică până când începeți să rambursați principalul.
Cântărește avantajul obținerii unui împrumut mai mare cu riscul. Ratele dobânzilor plutesc de obicei în timpul perioadei numai din dobânzi și se vor ajusta adesea ca reacție la modificările ratelor dobânzii de pe piață. De asemenea, luați în considerare riscul ca venitul dvs. disponibil să nu crească odată cu creșterea posibilă a costurilor de împrumut.
Linia de jos
Dacă sunteți în căutarea unei ipoteci la domiciliu pentru prima dată, este dificil să sortați toate opțiunile de finanțare. Faceți timp pentru a decide cât de mult vă puteți permite acasă și apoi finanțați în consecință. Dacă vă puteți permite să reduceți o sumă considerabilă sau să aveți un venit suficient pentru a crea un LTV scăzut, veți avea mai multă putere de negociere cu creditorii și cu cele mai multe opțiuni de finanțare. Dacă impuneți cel mai mare împrumut, vi se poate oferi o rată mai mare ajustată la risc și o asigurare ipotecară privată. Un bun broker de ipotecă sau un bancher ipotecar ar trebui să vă poată ajuta să vă conduce prin toate diferitele programe și opțiuni, dar nimic nu vă va servi mai bine decât cunoașterea priorităților dvs. pentru un credit ipotecar. (Pentru lectură aferentă, consultați „Economisirea unui avans: unde ar trebui să-mi păstrez banii?”)