Folosiți imobiliare pentru a elimina facturile fiscale

Investiția în imobiliare continuă să fie una dintre cele mai bune metode de a construi avere și de a reduce impozitele. Beneficiile includ capacitatea de a recupera costul proprietății producătoare de venituri prin depreciere, de a utiliza 1031 de schimburi pentru a amâna profiturile din investițiile imobiliare și de a împrumuta contra capitalului imobiliar pentru a face investiții suplimentare sau în alte scopuri. În plus, proprietarii de locuințe pot beneficia de scutirea de rezidență personală, care protejează profiturile din vânzarea unei reședințe personale de impozitele pe câștigurile de capital, precum și deducerea pentru dobânda ipotecară. Citiți mai departe pentru a afla dacă una sau o combinație a acestor strategii este potrivită pentru dvs. (Pentru informații de fundal, citiți Investiții în imobiliare .)

Depreciere

Puteți recupera costul proprietății de închiriere care produce venituri prin deduceri fiscale anuale numite amortizări. Codul de venituri interne definește deducerea deprecierii ca o indemnizație rezonabilă pentru epuizare sau uzură, inclusiv o indemnizație rezonabilă pentru obsolescență.

Investitorii imobiliari utilizează, în general, o metodă de depreciere numită Sistemul de recuperare a costurilor accelerate modificat (MACRS), în care proprietățile de închiriere rezidențială și îmbunătățirile structurale sunt depreciate pe parcursul a 27, 5 ani, în timp ce aparatele și alte dispozitive sunt depreciate peste 15 ani. Cheltuielile cu amortizarea duc adesea la o pierdere netă asupra investițiilor imobiliare, chiar dacă proprietatea produce de fapt un flux de numerar pozitiv. Această pierdere, precum și cheltuielile, cum ar fi utilitățile și asigurările, sunt raportate la anexa E, formularul federal de impozit pe venit 1040, și deduse din veniturile obișnuite.

1031 Schimburi

Schimbul 1031, denumit în secțiunea 1031 din Codul veniturilor interne, permite investitorilor să amâne impozitele prin vânzarea unei proprietăți de investiții și folosirea capitalului propriu pentru a achiziționa o altă proprietate sau proprietăți cu valoare egală sau mai mare. Acest schimb trebuie să aibă loc într-o perioadă de timp specificată. Deși un schimb din 1031 poate include în general diverse tipuri de proprietăți, marea majoritate a tranzacțiilor se referă la imobiliare. (Pentru a afla mai multe despre acest tip de schimb, citiți Tranzacții imobiliare inteligente .)

Reglementări de proprietate
Pentru a finaliza cu succes un schimb de 1031, proprietățile trebuie să îndeplinească următoarele criterii:

• Valoarea totală a proprietăților de înlocuire trebuie să fie egală sau mai mare decât cea a proprietăților renunțate.
• Proprietățile incluse în tranzacție trebuie să fie similare, ceea ce înseamnă că proprietățile imobiliare nu pot fi schimbate pentru un alt tip de activ, cum ar fi un trust de investiții imobiliare (REIT). (Pentru mai multe informații despre REIT, citiți Bazele impozitării REIT. )
• Proprietățile schimbate trebuie să fie deținute pentru „scopuri productive în afaceri sau comerț” (o investiție).

Orice numerar sau proprietate primită prin tranzacția care nu este considerată o proprietate de tipul naturii este considerată drept de încărcare și este supusă impozitării. Cash boot include nu numai numerar, ci și proprietate fizică, cum ar fi programele. Cizme ipotecare se referă la orice reducere a datoriei care se realizează prin tranzacție. Astfel, valoarea datoriei asumate cu proprietatea înlocuitoare trebuie să fie egală sau mai mare decât valoarea datoriei retrase atunci când proprietatea renunțată este vândută. (Pentru mai multe informații despre schimburi similare, citiți Trade Properties pentru a păstra taxistul la Bay .)

Reglementările investitorilor
Investitorul trebuie să utilizeze un intermediar calificat. Un intermediar calificat este un agent care facilitează procesul de schimb din 1031, în mare parte deținând venituri nete din proprietatea renunțată înainte de a fi reinvestiți în proprietatea de înlocuire. Numai un intermediar calificat poate deține aceste fonduri în timpul schimbului. Federația acomodatorilor de schimb detaliază rolul pe care îl joacă intermediarul calificat în procesul de schimb din 1031.

Investitorul este supus a două termene:

• La patruzeci și cinci de zile de la vânzarea proprietății renunțate, el trebuie să livreze o listă scrisă a proprietăților de înlocuire calificate unei părți calificate la schimb, de obicei intermediarului. Există, de asemenea, mai multe reguli care limitează numărul de proprietăți care pot fi identificate.
• În plus, el trebuie să achiziționeze valoarea totală a activelor de înlocuire care se califică în termen de 180 de zile de la vânzarea activului renunțat sau la 180 de zile de la data scadentă a declarației sale fiscale pentru acel an, oricare dintre acestea se întâmplă primul.

1031 Schimb, pas cu pas
Într-o tranzacție tipică, un investitor decide să vândă o proprietate de investiții și să investească veniturile din orice câștig într-o altă proprietate.

1. Pentru a realiza acest lucru într-un mod eficient din punct de vedere fiscal, investitorul încheie un acord de schimb 1031 cu un intermediar calificat și pune proprietatea inițială la vânzare. În același timp, investitorul începe să caute proprietăți de înlocuire.
2. În ziua în care investitorul vinde proprietatea inițială (proprietatea renunțată), venitul net după achitarea tuturor cheltuielilor este trimis într-un cont special instituit de intermediarul calificat.
3. Investitorul intră apoi în perioada de identificare și are exact 45 de zile pentru a produce o listă de proprietăți de înlocuire calificate și 180 de zile pentru a închide proprietatea de înlocuire în perioada de schimb.
4. Folosind întregul venit din vânzarea proprietății renunțate, investitorul se închide asupra noii proprietăți sau proprietăților investiționale.
5. Intermediarul calificat conectează aceste fonduri către compania din titlu, contul special este închis și tranzacția este finalizată.

Împrumut împotriva echității casnice

Investitorii care și-au constituit capitaluri importante atât în ​​casa personală, fie în proprietatea de investiții pot alege pur și simplu să-și refinanțeze proprietățile și să scoată capitaluri proprii pentru a face investiții suplimentare, pentru a îmbunătăți locuința sau pentru alte scopuri. Regulamentele variază de la stat la stat.

Într-un scenariu tipic, un creditor va împrumuta 80% din împrumutul combinat pentru a valoriza sau 50% din valoarea justă de piață a proprietății, oricare dintre acestea este mai mică. De exemplu, pe o proprietate de 240.000 USD cu un împrumut de 100.000 USD, cel mai mare lucru pe care un împrumutat l-ar putea extrage este de 92.000 dolari (240.000 x 80% - 100.000 USD).

Capacitatea de a împrumuta va depinde, de asemenea, de scorul de credit al debitorului, de raportul dintre datorie și capitaluri proprii și de raportul dintre datorii și venituri. Deși această strategie este un pic mai riscantă, pentru cei capabili să se ocupe de datoria suplimentară, aceasta poate ajuta la construirea averii fără a fi nevoie să intre într-un schimb 1031 sau să vândă o proprietate. (Pentru a afla mai multe despre împrumuturi pe acțiuni, citiți Împrumutul pentru acțiuni pe acasă: Ce este și cum funcționează .)

Amânarea impozitelor pentru vânzarea unei case

Câștigurile din vânzarea reședinței personale principale a unui contribuabil sunt excluse de la impozitarea câștigurilor de capital până la 500.000 USD pentru cuplurile căsătorite și 250.000 USD pentru persoanele singure, dacă contribuabilul a locuit în locuință timp de doi din ultimii cinci ani. În plus, în cazul în care câștigurile obținute din vânzarea unei reședințe primare a contribuabilului ar fi mai mari decât acele excluderi, contribuabilul poate investi și acea porțiune printr-un schimb de 1031.

Investitorii care locuiesc în zone în care valorile de origine apreciază pot folosi o strategie de tranzacționare pentru a-și construi averea personală și a minimiza impozitele în același timp. (Pentru a afla mai multe despre implicațiile fiscale ale vânzării casei dvs., citiți Vânzarea locuinței dvs. vă va lăsa cu șocuri fiscale? )

Deducerea dobânzii ipotecare

Proprietarii de case pot deduce o parte din ipotecile lor atribuite plăților de dobânzi din declarațiile de impozit. Aceste plăți sunt mai mari în primii ani ai ipotecii și scad treptat pe măsură ce ipoteca este achitată. (Citiți mai multe în deducerea impozitului pe dobânzile ipotecare .)

Linia de jos

Există multe opțiuni disponibile pentru proprietarul imobiliar care încearcă să vândă, reducând în același timp obligația fiscală.

• Un schimb de 1031 permite reinvestirea profiturilor dintr-o vânzare în proprietăți similare.
• Un împrumut de capitaluri proprii se aplică direct în valoarea proprietății și poate fi utilizat în diverse scopuri.
• Vânzarea unei reședințe principale este eligibilă pentru un tratament fiscal special.
• Dobânda ipotecară poate fi dedusă la momentul impozitării.

Situația dvs. personală va dicta care dintre aceste opțiuni este potrivită pentru dvs., dar oricare dintre ele vă va ajuta să beneficiați la maxim de investițiile dvs. imobiliare.

Pentru citire aferentă, consultați O taxă de amorsare pentru proprietarii de case .