Reguli fiscale pentru închirierea casei de vacanță

Proprietarii de case de vacanță pot alege să își închirieze proprietățile pentru a compensa cheltuielile de proprietate sau pentru a genera venituri. În funcție de numărul de zile din fiecare an în care o proprietate este închiriată, proprietarul poate avea dreptul la anumite beneficii fiscale care ar putea contribui la ca proprietatea casei de vacanță să fie mai accesibilă. Înțelegerea normelor fiscale înainte de timp poate ajuta proprietarii de case de vacanță să profite de reducerile de impozit și să evite orice surprize la momentul impozitului.
VEZI: Descoperirea proprietății de vacanță

Regula de 14 zile sau 10%
Beneficiile fiscale la care poate avea dreptul un proprietar depind de numărul de zile în care este închiriată proprietatea și de cât timp petrece proprietarul în casă. Dacă casa de vacanță este utilizată exclusiv pentru plăcerea personală a proprietarului (și nu este închiriată în orice moment al anului), proprietarul poate deduce, în general, impozitele imobiliare și dobânzile pentru o ipotecă la domiciliu. Ca o reședință primară, costurile asociate asigurării, întreținerii și utilităților nu pot fi anulate.

Dacă locuința este folosită în scopuri de închiriere, proprietarul va intra într-una din cele trei categorii.

Proprietate închiriată timp de 14 zile sau mai puțin în fiecare an
Conform legilor fiscale, o proprietate de vacanță poate fi închiriată până la două săptămâni (14 nopți) în fiecare an, fără a fi necesară raportarea veniturilor din chirie. În acest caz, casa este considerată încă o reședință personală, astfel încât proprietarul să poată deduce dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietățile din anexa A în conformitate cu normele standard de a doua casă. Cu toate acestea, proprietarul nu poate deduce nicio cheltuială drept cheltuieli de închiriere.

Această scutire de impozite este uneori numită „scutire de masterat”, deoarece proprietarii de case din apropierea clubului de golf național Augusta pot câștiga cât mai mult de 20.000 de dolari închirindu-și casele în timpul turneului anual - fără a fi nevoiți să raporteze veniturile din declarațiile de impozit.

Proprietarul închiriază proprietatea pentru 15 zile sau mai mult și o folosește pentru mai puțin de 14 zile
În acest caz, proprietatea este considerată o proprietate de închiriere, iar activitățile de închiriere sunt privite ca o afacere. Toate veniturile din închiriere trebuie raportate la IRS, iar proprietarul poate deduce anumite cheltuieli de închiriere, inclusiv:

• Taxe plătite administratorilor de proprietăți
• Primele de asigurare
• Cheltuieli de întreținere
• Dobânda ipotecară
• Taxe de proprietate
• Utilități
• Depreciere

Suma cheltuielilor de închiriere care pot fi deduse este bazată pe procentul de zile în care casa de vacanță a fost închiriată (numită „zile de închiriere”). Aceasta se calculează împărțind numărul de zile în care casa a fost închiriată la numărul total de zile în care a fost utilizată locuința (zile de închiriere plus zile de uz personal). De exemplu, dacă o casă de vacanță a avut 120 zile de utilizare în total, iar 100 din acele zile au fost zile de închiriere, 83% din cheltuieli (100 de zile de închiriere / 120 de zile totale de utilizare) pot fi deduse din veniturile din închiriere (porțiunea de închiriere. din cheltuielile care depășesc veniturile din chirii nu pot fi deduse). Proprietarul nu va putea deduce restul de 17% din cheltuielile de închiriere.

Pe lângă deducerea cheltuielilor de închiriere, proprietarii pot fi capabili să deducă pierderi de până la 25.000 USD în fiecare an, în funcție de venitul brut ajustat (AGI) al proprietarului, iar pierderile pasive pot fi anulate dacă proprietarul gestionează proprietatea în sine. .

VEZI: Proprietăți de închiriere: Vânăre în numerar sau groapă de bani?

Proprietarul folosește proprietatea pentru mai mult de 14 zile sau 10% din totalul zilelor în care a fost închiriată casa
Dacă zilele personale depășesc 14 zile sau 10% din numărul de zile în care este închiriată locuința (care este mai mare), IRS consideră că proprietatea este o reședință personală și pierderea de închiriere nu poate fi dedusă. Încă se pot deduce cheltuielile de închiriere, până la nivelul veniturilor din închiriere, precum și impozitele pe proprietate și dobânda ipotecară.

Întrucât întreruperea de 14 zile poate avea un efect dramatic asupra impozitelor, este important să urmăriți cu exactitate și să documentați, zilele de utilizare personală versus zilele utilizate pentru reparații și întreținere. Potrivit IRS, orice zi petrecută „muncind în mod substanțial la timp complet pentru repararea și menținerea (nu îmbunătățirea) proprietății dvs. nu este considerată o zi de uz personal. Nu contați o zi ca o zi de uz personal chiar dacă membrii familiei folosiți proprietatea în scop recreativ în aceeași zi. "

Linia de jos
Proprietarii care închiriază case de vacanță pot beneficia de anumite beneficii fiscale, făcând astfel o a doua casă mai accesibilă. Legile fiscale oferă beneficii foarte diferite în funcție de numărul de zile în care proprietatea este închiriată în fiecare an și de perioada de timp în care proprietarul folosește locuința. Deoarece legile fiscale sunt complicate, poate fi util (și prudent) să vă consultați cu un specialist fiscal calificat pentru a obține o înțelegere cuprinzătoare a legilor fiscale și pentru a determina cea mai bună abordare pentru închirierea casei dvs. de vacanță.

VEZI: Deducții fiscale pentru proprietarii de proprietăți de închiriere