Cum funcționează amortizarea proprietăților de închiriere

Investiția în proprietăți de închiriere se poate dovedi a fi o mișcare financiară inteligentă. Pentru început, o proprietate de închiriere poate oferi o sursă constantă de venit în timp ce construiți capitaluri proprii, iar proprietatea (ideal) apreciază. Există, de asemenea, beneficii fiscale: Puteți deduce cheltuielile dvs. de închiriere din orice venit de închiriere pe care îl câștigați, scăzând astfel obligația fiscală. Majoritatea cheltuielilor de proprietate pentru închiriere - inclusiv asigurarea ipotecară, impozitele pe proprietate, cheltuielile de reparație și întreținere, cheltuielile de birou la domiciliu, asigurarea, serviciile profesionale și cheltuielile de călătorie aferente administrării - se scad în anul în care cheltuiți banii.

Cu toate acestea, o altă deducție-cheie fiscală - cea pentru amortizare - funcționează diferit. Amortizarea este procesul utilizat pentru deducerea costurilor de cumpărare și îmbunătățire a unei proprietăți de închiriere. În loc să luați o deducție mare în anul în care achiziționați (sau îmbunătățiți) proprietatea, amortizarea distribuie deducerea pe toată durata de viață utilă a proprietății. Serviciul de venituri interne (IRS) are reguli foarte specifice în privința amortizării și, dacă dețineți proprietatea de închiriere, este important să înțelegeți cum funcționează procesul.

Ce proprietate este depreciată?

Conform IRS, puteți amortiza o proprietate de închiriere dacă îndeplinește toate aceste cerințe:

• Sunteți proprietarul. (Sunteți considerat proprietar chiar dacă proprietatea este supusă unei datorii.)
• Utilizați proprietatea în afacerea dvs. sau ca activitate producătoare de venituri.
• Proprietatea are o viață utilă determinabilă, ceea ce înseamnă că este ceva care se uzează, se descompun, se obișnuiește, devine învechit sau își pierde valoarea din cauze naturale.
• Proprietatea durează mai mult de un an.

Chiar dacă proprietatea îndeplinește toate cerințele de mai sus, nu poate fi depreciat dacă ați pus-o în funcțiune și ați eliminat-o (sau nu o mai folosiți pentru utilizare în afaceri) în același an. Terenul nu este considerat depreciabil. Și, în general, nu puteți amortiza costurile de curățare, plantare și amenajare, deoarece aceste activități sunt considerate parte a costului terenului.

Când începe amortizarea?

Puteți începe să luați deduceri de depreciere imediat ce proprietatea este pusă în serviciu sau gata și disponibilă pentru a fi folosită ca închiriere. Iată un exemplu: Cumpărați o proprietate de închiriere pe 15 mai. După ce lucrați la casă timp de câteva luni, o aveți gata de închiriat pe 15 iulie, așa că începeți să faceți publicitate online și în documentele locale. Găsiți un chiriaș, iar contractul de închiriere începe pe 1 septembrie. Întrucât proprietatea a fost pusă în funcțiune - adică gata de a fi închiriată și ocupată - pe 15 iulie, ați începe să amortizați casa în iulie, nu în septembrie când incepi sa incasezi chiria.

Continuați să amortizați proprietatea până când una dintre următoarele condiții este îndeplinită.

• Ați dedus întregul cost sau o altă bază din proprietate.
• Vă retrageți proprietatea din serviciu, chiar dacă nu ați recuperat complet costurile sau alte baze. O proprietate este retrasă din serviciu atunci când nu mai este utilizată ca proprietate producătoare de venit - sau dacă o vindeți sau o schimbați, o convertiți în uz personal, o abandonați sau dacă este distrusă.

Puteți continua să solicitați o deducere pentru depreciere pentru proprietatea care este temporar „inactivă” sau care nu este utilizată. Dacă faceți reparații după mutarea unui chiriaș, de exemplu, puteți deprecia încă proprietatea în timp ce o pregătiți pentru următoarea.

Metoda amortizării

Trei factori determină valoarea deprecierii pe care o puteți deduce în fiecare an: baza dvs. în proprietate, perioada de recuperare și metoda de amortizare folosită. Orice proprietate de închiriere rezidențială pusă în serviciu după 1986 este depreciată folosind sistemul modificat de recuperare a costurilor accelerate (MACRS), o tehnică contabilă care împarte costurile (și deducerile de depreciere) pe o perioadă de 27, 5 ani, perioada de timp pe care IRS o consideră „viața utilă ”A unei proprietăți de închiriere.

Deși este întotdeauna recomandat să lucrezi cu un contabil fiscal calificat atunci când calculezi amortizarea, iată pașii de bază:

1. Determinați baza proprietății - Baza proprietății este costul acesteia sau suma pe care ați plătit-o (în numerar, cu o ipotecă sau într-un alt mod) pentru a achiziționa proprietatea. În această bază sunt incluse anumite taxe de decontare și costuri de închidere, inclusiv taxe legale, taxe de înregistrare, sondaje, taxe de transfer, asigurare de titlu și orice sumă pe care vânzătorul trebuie să o plătească (cum ar fi taxe înapoi). Unele taxe de decontare și costuri de închidere nu pot fi incluse în baza dvs., inclusiv primele de asigurare împotriva incendiilor, chiria aferentă ocupării bunului pre-închidere și taxele legate de obținerea sau refinanțarea unui împrumut: puncte, prime de asigurare ipotecară, costuri ale raportului de credit, și taxe de evaluare.
2. Separați costul terenului și al clădirilor - Deoarece puteți deprecia doar costul clădirii și nu terenul, trebuie să determinați valoarea fiecăruia pentru a deprecia valoarea corectă. Pentru a determina valoarea, puteți utiliza valoarea justă de piață a fiecăruia în momentul în care ați cumpărat proprietatea sau puteți baza numărul pe valorile de impozitare imobiliare evaluate. Spuneți că ați cumpărat o casă pentru 110.000 de dolari. Cea mai recentă evaluare a impozitului imobiliar evaluează proprietatea la 90.000 USD, din care 81.000 USD sunt pentru casă, iar 9.000 dolari sunt pentru teren. Prin urmare, puteți aloca 90% (81.000 USD ÷ 90.000 USD) din prețul de achiziție casei și 10% (9.000 $ ÷ 90.000 USD) din prețul de achiziție terenului.
3. Determinați-vă baza în casă - Acum că știți care este baza proprietății (casă plus teren) și valoarea casei, puteți să vă determinați baza în casă. Folosind exemplul de mai sus, baza ta în casă - suma care poate fi depreciată - ar fi de 99.000 USD (90% din 110.000 USD). Baza ta în țară ar fi 11.000 $ (10% din 110.000 $).
4. Determinați baza ajustată, dacă este necesar - Este posibil să fiți nevoit să faceți creșteri sau scăderi la baza dvs. pentru anumite evenimente care se petrec între momentul în care cumpărați imobilul și momentul în care îl aveți gata de închiriere. Exemple de creșteri în funcție de bază includ costul oricăror adăugiri sau îmbunătățiri care au o durată de viață utilă de cel puțin un an, înainte de a pune proprietatea în serviciu, bani cheltuiți pentru restaurarea proprietății deteriorate, costul aducerii serviciilor de utilități în proprietate și anumite taxe legale.

Exemple de scăderi până la bază includ plăți de asigurare pe care le primiți ca urmare a pagubelor sau a furtului, pierderi de victime care nu sunt acoperite de asigurarea pentru care ați luat o deducere și banii primiți pentru acordarea unei servitute de serviciu.

Ce sistem să folosești

Următorii pași implică determinarea careia dintre două MACRS se aplică: Sistemul general de amortizare (GDS) sau Sistemul de amortizare alternativă (ADS). GDS se aplică majorității proprietăților puse în funcțiune și, în general, trebuie să îl utilizați cu excepția cazului în care faceți o alegere irevocabilă pentru ADS sau legea impune să utilizați ADS. ADS este mandatat atunci când proprietatea:

• Are o întreprindere calificată care folosește 50% din timp sau mai puțin
• Are o utilizare scutită de taxe
• Este finanțat prin obligațiuni scutite de taxe
• Este utilizat în principal în agricultură

În general, veți utiliza GDS dacă nu aveți un motiv pentru a utiliza ADS. Din nou, vă recomandăm să consultați un contabil fiscal calificat, care vă poate ajuta să determinați cel mai favorabil mod de a vă amortiza proprietatea de închiriere.

După ce știți ce sistem MACRS se aplică, puteți determina perioada de recuperare a proprietății. Perioada de recuperare folosind GDS este de 27, 5 ani pentru proprietățile de închiriere rezidențiale. Dacă utilizați ADS, perioada de recuperare pentru același tip de proprietate este de 30 de ani pentru proprietățile puse în serviciu după 31 decembrie 2017 sau 40 de ani dacă sunt puse în funcțiune înainte de aceasta.

Apoi, determinați suma pe care o puteți deprecia în fiecare an. Deoarece majoritatea proprietăților de închiriere rezidențială utilizează GDS, ne vom concentra asupra acestui calcul.

Pentru fiecare an complet, o proprietate este în funcțiune, veți amortiza o sumă egală: 3.636% în fiecare an, atât timp cât continuați să amortizați proprietatea. Dacă proprietatea a fost în funcțiune mai puțin de un an (de exemplu, ați cumpărat o casă în luna mai și ați început să o închiriați în iulie), ați amortiza un procent mai mic în acel an, în funcție de momentul în care a fost pusă în funcțiune. Conform tabelului GDS pentru proprietățile de închiriere rezidențială IRS:

De exemplu, luați o casă care are o bază de 99.000 USD și care a fost pusă în funcțiune pe 15 iulie. Pentru primul an veți amortiza 1, 667% sau 1.650 USD (99.000 x 1.667%). Pentru fiecare an după aceea, vă veți deprecia cu o rată de 3.636%, sau 3.599, 64 USD, atât timp cât închirierea este în funcțiune pentru întregul an. Rețineți că această cifră este în esență echivalentă cu a lua baza și a împărți la perioada de recuperare 27, 5: 99.000 USD ÷ 27, 5 = 3.600 USD. Diferența rezultă din primul an de serviciu parțial.

Cât reduce reducerea răspunderii fiscale?

Dacă închiriați proprietăți imobiliare, în mod obișnuit vă raportați veniturile și cheltuielile pentru închiriere pentru fiecare proprietate din închiriere, pe linia corespunzătoare din Lista E, atunci când depuneți declarația fiscală anuală; câștigul sau pierderea netă continuă apoi pe formularul dvs. 1040. Amortizarea este una dintre cheltuielile pe care le veți include în Anexa E, astfel încât valoarea amortizării vă reduce efectiv obligația fiscală pentru anul respectiv. Dacă amortizați 3.599, 64 USD și sunteți în pachetul de impozitare de 22%, de exemplu, veți economisi 3.599, 64 USD x 0, 22 = 791, 92 USD în impozite în acel an.

Linia de jos

Amortizarea poate fi un instrument valoros dacă investești în proprietăți de închiriere, deoarece îți permite să răspândești costul achiziției proprietății pe parcursul a zeci de ani, reducând astfel obligația fiscală a fiecărui an. Desigur, dacă amortizați o proprietate și o vindeți pentru mai mult decât valoarea sa depreciată, veți datora impozit pe câștigul respectiv prin impozitul de recupere a amortizării.

Deoarece legile privind impozitul pe proprietatea închirierii sunt complicate și se modifică periodic, este recomandat să lucrați cu un contabil fiscal calificat atunci când stabiliți, operați și vindeți afacerea dvs. de proprietăți de închiriere. În acest fel, puteți fi sigur că veți primi cel mai favorabil tratament fiscal - și evitați surprize la momentul impozitării.