Fonduri ajustate din operațiuni - AFFO
Fondurile ajustate din operațiuni (AFFO) se referă la măsura de performanță financiară folosită în principal în analiza trusturilor de investiții imobiliare (REIT). AFFO-ul unui REIT, deși este supus diferitelor metode de calcul, este în general egal cu fondurile trustului din operațiuni (FFO) cu ajustări efectuate pentru cheltuielile de capital recurente utilizate pentru menținerea calității activelor subiacente ale REIT. Calculul are în vedere ajustarea la linia dreaptă GAAP a chirii, a costurilor de leasing și a altor factori importanți.
Înțelegerea fondurilor ajustate din operațiuni
Indiferent de modul în care profesioniștii din industrie aleg să calculeze fonduri ajustate din operațiuni (AFFO), este considerat o măsură mai precisă a fluxului de numerar rezidual pentru acționari decât FFO simplu, deoarece ia în considerare creșterile de chirii și costurile suplimentare suportate de REIT. Acesta oferă un număr de bază mai precis atunci când estimați valorile actuale și un predictor mai bun al capacității viitoare a REIT de a plăti dividende. Aceasta este o măsură non-GAAP.
Calcularea fondurilor ajustate din operațiuni
Înainte de a calcula AFFO, un analist trebuie să stabilească mai întâi fondurile REIT din operațiuni (FFO). FFO măsoară fluxul de numerar dintr-o listă specificată de activități. FFO reflectă impactul din activitatea de achiziție și achiziție a REIT, precum și costurile dobânzilor. FFO ia în considerare venitul net al REIT, inclusiv amortizarea și amortizarea, dar exclude câștigurile de capital din vânzările de proprietăți. Motivele pentru care aceste câștiguri nu sunt incluse este faptul că sunt evenimente unice și, în general, nu au un efect pe termen lung asupra potențialului de câștig viitor al REIT.
Formula pentru FFO este:
FFO = venit net + amortizare + amortizare - câștiguri de capital din vânzările de proprietăți
Odată ce FFO-ul este determinat, AFFO poate fi calculat. Formula pentru AFFO este:
AFFO = FFO + creșteri de chirii - cheltuieli de capital - sume de întreținere de rutină
Exemplu de calcul AFFO
Ca un exemplu de calcul AFFO, să presupunem următoarele: un REIT a avut venituri nete de 2 milioane USD în ultima perioadă de raportare. În acea perioadă, a câștigat 400.000 USD din vânzarea uneia dintre proprietățile sale și a pierdut 100.000 USD din vânzarea alteia. A raportat amortizări de 35.000 USD și amortizare de 50.000 USD. În perioada respectivă, creșterea netă a chirii a fost de 40.000 USD; Cheltuielile de capital au fost de 75.000 USD, iar întreținerea de rutină a fost de 30.000 USD.
Având în vedere aceste informații, FFO poate fi calculat ca:
FFO = 2.000.000 USD + 35.000 USD + 50.000 USD - (400.000 USD - 100.000 USD) = 1.785.000 USD
Din aceasta, AFFO se calculează astfel:
AFFO = FFO + 40.000 $ - 75.000 $ - 30.000 $ = 1.785.000 $ - 65.000 $ = 1.720.000 $
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.