Înțelegerea indicelui locuințelor Case-Shiller

Probabil ați auzit indexul Case-Shiller menționat în mod repetat în știri. Poate știți că are ceva de-a face cu prețurile locuinței și piața locuințelor. Dar care este exact acest indice și cum te afectează?

Ce este indexul cazurilor-Shiller?
Indicele Case-Shiller a fost dezvoltat în anii 1980 de către trei economiști: Allan Weiss, Karl Case și Robert Shiller. Ulterior, trio-ul a format o companie pentru a-și vinde cercetările; compania respectivă a fost achiziționată de Fiserv, Inc., care tabelează datele din spatele indexului. Datele sunt apoi distribuite de Standard & Poor's.

Indicele, cunoscut în mod oficial sub numele de S & P / Case-Shiller, prețul de origine al casei, nu este de fapt un indice deloc. Există într-adevăr mai mulți indici:

• Indicele național al prețurilor la domiciliu, care acoperă nouă diviziuni majore de recensământ. Este calculat trimestrial și publicat în ultima marți a lunii februarie, mai, august și noiembrie.
  
• Indicele compus din 10 orașe, care acoperă Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco și Washington, DC.
  
• Indicele compus din 20 de orașe, care include toate orașele de mai sus, plus Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle și Tampa.
  
• Douăzeci de indici ai zonei de metrou pentru fiecare dintre orașele enumerate mai sus.

Indicii, în afară de indicele național, sunt publicate în ultima marți a fiecărei luni la ora 9:00 EST. Există un interval de timp de două luni în datele raportate, astfel încât raportul emis în luna mai acoperă doar vânzările de locuințe până în martie.

Fiecare indice măsoară modificările prețurilor rezidențialelor unifamiliale, detașate (cunoscute și sub numele de case) folosind metoda de vânzare repetată, care compară prețurile de vânzare ale acelorași proprietăți în timp. Construcția nouă este exclusă - din moment ce aceste case nu au fost vândute anterior, nu există nicio modalitate de a calcula modul în care prețurile de vânzare s-au schimbat până când nu au avut doi proprietari (moment în care nu mai sunt construcții noi). Condițiile și cooperele nu sunt incluse în niciunul dintre indexurile majore; cu toate acestea, există un indice separat de condominii care urmărește prețurile de apartamente pe cinci piețe majore: Boston, Chicago, New York, Los Angeles și San Francisco.

Tipurile de vânzări urmărite de indicii Case-Shiller sunt numite tranzacții de vânzare pe lungime de arme. Acestea sunt tranzacții în care locuința a fost vândută la valoarea de piață, iar datele despre prețul de vânzare pot fi utilizate pentru a obține o imagine exactă a pieței locuințelor. O tranzacție în care o mamă și-a vândut casa către fiul ei pentru un preț favorabil, sub piață, nu ar fi inclusă în niciun indice Case-Shiller, deoarece nu reflectă cu exactitate activitatea generală a pieței imobiliare. Vânzările de închidere a forței de muncă sunt incluse în indexuri, deoarece o vânzare între o bancă și o persoană fizică este considerată atât la lungimea armelor, cât și la o vânzare repetată.

Sunt excluse de asemenea indexul proprietățile a căror desemnare se schimbă (o proprietate care a fost considerată recent o casă, dar care acum este un apartament nu ar fi inclusă), vânzările chiar înainte sau după ce o proprietate a fost modificată dramatic (ca o casă cu două dormitoare remodelată la o casă cu cinci dormitoare) și tranzacțiile care par să aibă erori de date (o casă vândută odată cu 100.000 USD, mai târziu raportată ca fiind vândută pentru 10.000 USD, de exemplu).

De ce contează prețurile pentru acasă
Evident, dacă doriți să cumpărați sau să vindeți o proprietate rezidențială, veți fi interesați dacă prețurile locuinței sunt în creștere sau în scădere și cât de mult. Dacă vindeți și prețurile par să crească, este posibil să doriți să renunțați la vânzare în timp ce așteptați și să vedeți dacă prețurile continuă să crească. Dacă cumpărați și vedeți că prețurile cresc, este posibil să doriți să accelerați decizia de cumpărare în timp ce mai există oferte. Sau dacă prețurile scad, este posibil să doriți să vedeți dacă puteți menține achiziția în timp ce prețurile continuă să scadă. Desigur, nicio persoană sau index nu poate prezice cu adevărat ce se va întâmpla cu prețurile la casă.

Chiar dacă nu cumpărați sau nu vindeți o casă, prețurile la casă sunt un indicator al performanței unei economii mai largi. Oamenii se simt încrezători că acum este un moment bun pentru a face o investiție mare și costisitoare? Cât de performant este o anumită regiune geografică economică? Cum se comportă întreprinderile care au o mare parte în sectorul locuințelor? Indicele Case-Shiller oferă informații despre toate aceste întrebări.

Este chiar posibil să profitați indirect de modificările prețurilor la domiciliu, investind în futures și opțiuni SI P / Case-Shiller Home Price Index (CSI). Acest tip de investiții este recomandat pentru întreprinderi precum dezvoltatorii de proprietăți și imobiliare, bănci, creditorii ipotecari și furnizorii de locuințe pentru a-i ajuta să diminueze riscul mizei mari în sectorul locuințelor. Chiar și întreprinderile care nu au prea puțin legătură cu locuințele pot dori să investească în aceste produse pentru a diversifica riscurile de investiții la care sunt expuse.

În cele din urmă, mulți oameni au investit cel puțin la fel de mult, dacă nu mai mult, în casele lor, la fel ca în stocuri. Mișcările prețurilor la domiciliu au astfel un impact semnificativ asupra valorii totale a portofoliilor lor.

Indici de locuire alternativi
Indicii Case-Shiller, deși poate cei mai cunoscuți, nu sunt singurii care urmăresc prețurile la locuințe.

Agenția Federală a Finanțelor Locuințelor pentru Locuințe (FHFA) publică un indice trimestrial al prețurilor locuințelor pe care a numit-o în mod inteligent HPI (sau Indicele prețurilor locuințelor). Utilizează metoda de vânzare repetată Case-Shiller pentru calculele sale, dar acoperă 363 de zone metropolitane și include refinanțări, nu doar vânzări. Potrivit FHFA, acest indice acoperă doar „proprietăți unifamiliale ale căror credite ipotecare au fost achiziționate sau securizate de Fannie Mae sau Freddie Mac din ianuarie Ipoteci foarte mari cunoscute sub numele de ipoteci jumbo nu sunt achiziționate sau securitizate de Fannie Mae sau Freddie Mac, deci acestea creditele ipotecare nu sunt incluse în index.

O companie numită First American CoreLogic produce indexul prețurilor pentru locuințe LoanPerformance . De asemenea, folosește date despre vânzări repetate, dar este mult mai cuprinzător. Potrivit site-ului companiei, datele lor acoperă „6.070 de coduri poștale (58% din populația totală a SUA), 519 arii statistice bazate pe nucleu (ASFC, 85% din totalul populației americane) și 898 de județe (81% din totalul populației americane) situate în toate cele 50 de state și districtul Columbia ".

Indicele IAS360 al prețurilor caselor este publicat lunar și acoperă tendințele prețurilor în patru regiuni de recensământ ale SUA, nouă divizii de recensământ ale SUA și 360 de județe americane pentru vânzări de locuințe unifamiliale. Deși IAS360 include numai tranzacții pe lungime de armament, nu folosește metoda Case-Shiller, spunând că „limitează semnificativ numărul de tranzacții disponibile pentru a defini tendința care poate fi exacerbată în condiții de piață mai lente”. În schimb, IAS360 folosește tehnologie proprie, deoarece consideră că datele sale la nivel de județ sunt mai utile decât urmărirea datelor „zone geografice largi”. Un aspect cheie al indicelui este că acesta este publicat cu o întârziere de doar o lună în comparație cu perioada de două luni a Case Shiller, ceea ce îl face un indicator timelier.

Indicele prețurilor pentru locuințe externe
Mai mult, Statele Unite nu sunt singura țară care produce indici de prețuri pentru locuințe. Iată câteva exemple de alte țări care produc indici de locuințe:

• Principalul indice al Canadei este Indicele național al prețurilor pentru locuințele compuse . De asemenea, folosește metoda de vânzare repetată și combină datele din vânzările de locuințe unifamiliale din Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal și Halifax.

• Indicele irlandez de prețuri permanente al casei irlandeze este produs de banca irlandeză permanentă, care deține aproximativ 20% din împrumuturile ipotecare rezidențiale ale țării. Acest indice ia în considerare dimensiunea, tipul, locația și alte caracteristici ale unei locuințe, folosind o tehnică complexă cunoscută sub numele de analiză de regresie liniară multivariată.

• Principalul indice al Regatului Unit este indicele Prețurilor casei Halifax, numit după Halifax, cel mai mare creditor ipotecar din Marea Britanie. De asemenea, folosește analiza regresiei liniare multivariate.

Concluzie
Indicele Case-Shiller este un barometru utilizat pe scară largă și respectat al pieței imobiliare din SUA și al economiei mai largi. Acum că înțelegeți ce este și de ce este important, data viitoare când citiți ziarul sau urmăriți știrile, este posibil să acordați ceva mai multă atenție atunci când auziți despre Index-Case-Shiller.