Comercializează proprietăți pentru a-l păstra pe taxman la golf

Dacă ai tranzacționat vreodată cărți de baseball cu un prieten când erai copil, ești deja familiarizat cu principiul de bază al unui „schimb de tip”. Poate că amicul tău l-a iubit cu adevărat pe José Canseco și și-a dorit cartea de rookie a lui Canseco, totuși aveți suspiciunea că cariera lui s-ar putea termina prost. Voi doi au acceptat să schimbați Canseco pentru câteva dintre cărțile sale viitoare și viitoare. Ați calculat valoarea cardului dvs. și ați decis ce cărți ați dorit în schimb, apoi ați făcut un schimb. Este un pariu sigur că IRS nu a primit o reducere a acțiunii.

Un schimb de tip similar (numit și un schimb de secțiuni 1031) permite investitorilor imobiliari să facă un lucru similar prin amânarea câștigurilor sau pierderilor de capital atunci când cumpără sau vând o proprietate. În esență, un schimb de tipul tău îți permite să schimbi proprietățile investiționale cu un alt investitor și să-l ții pe taxist în afara tranzacției până mult mai târziu, când proprietatea este în cele din urmă vândută cu numerar. Desigur, procesul nu este la fel de ușor ca să schimbi câteva cărți de baseball, dar acest articol vă va arăta cum se face.

De ce ar trebui să iei în considerare un schimb
Oportunitatea de a amâna obligațiile fiscale printr-un schimb 1031 (denumit în secțiunea 1031 din Codul veniturilor interne) încurajează investitorii să reechilibreze portofoliile imobiliare și să utilizeze fonduri de utilizare mai profitabile pe care altfel le-ar plăti în taxe. Capacitatea de reechilibrare este deosebit de importantă în imobiliare deoarece, spre deosebire de acțiunile și obligațiunile individuale, o proprietate poate constitui o porțiune semnificativă din valoarea unui portofoliu.

Datorită naturii concentrate a unei investiții imobiliare, este important ca managerii de portofoliu să aibă flexibilitatea de a reechilibra portofoliile și de a face pariuri tactice fie în diferite sectoare de proprietate, fie în regiuni de investiții. Un schimb din 1031 încurajează un astfel de reechilibrare, permițând investitorilor să intre și să iasă din expunerile imobiliare prin schimbul unei proprietăți pentru alta, fără povara de a suporta imediat impozite pe câștigurile de capital. Folosind continuu 1031 schimburi la achiziționarea și cedarea proprietății, investitorii pot amâna impozitul pe câștigurile de capital până când este momentul să lichideze o parte sau tot portofoliul, există o modificare favorabilă în legea fiscală sau au acumulat suficiente pierderi de capital pentru compensa obligația de câștig de capital. (Pentru mai multe informații despre crearea secțiunii 1031 pentru dvs., consultați tranzacțiile imobiliare inteligente .)

Prezentare generală
Pentru a se califica pentru acest tratament fiscal, investitorii trebuie să respecte anumite cerințe și limitări cu privire la tipurile de proprietăți pe care le pot schimba, locația proprietăților și calendarul anumitor evenimente cheie. Următoarea secțiune va oferi o descriere detaliată a diferitelor cerințe, dar este important să rețineți mai întâi că o reședință primară nu se califică, așa că, din păcate, nu veți putea să vă schimbați apartamentul suburban pentru o casă pe plajă din Malibu. (Pentru mai multe despre vânzarea unei reședințe personale, citiți Vânzarea locuinței dvs. vă va lăsa cu șoc fiscal? Și este adevărat că vă puteți vinde casa și nu puteți plăti impozitul pe câștigurile de capital? )

Coordonarea elementelor necesare poate fi o sarcină destul de descurajantă. Pentru a facilita tranzacțiile și documentația necesare, investitorii sunt obligați să utilizeze o casă de compensare a unei terțe părți numită „intermediar calificat (QI)”, care gestionează toate fondurile legate de achiziția, vânzarea și schimbul de proprietăți. Întrucât fondurile nu circulă direct prin conturile contribuabilului, iar contribuabilul nu deține niciodată controlul niciunui din banii produși de tranzacție, investitorul a transformat efectiv câștigurile de capital în proprietățile schimbate și poate amâna impozitul pe câștigurile de capital până la vânzarea active imobiliare pentru numerar.

Configurarea și executarea unui schimb 1031 și tratamentul fiscal corespunzător al tranzacției pot fi foarte complexe. Următoarea secțiune va oferi o descriere succintă și simplificată a cerințelor și etapelor necesare pentru a executa un schimb 1031.

Cerințe de tranzacție

Proprietăți calificate
Schimbul funcționează numai pentru investiții imobiliare sau proprietăți comerciale. O proprietate de investiții este una care este achiziționată pentru a închiria și obține venituri. Proprietatea comercială este una deținută și utilizată de o întreprindere și este deținută în bilanț ca activ. Toate proprietățile reale din SUA, îmbunătățite sau neameliorate, sunt în general de natură similară. Proprietățile imobiliare din afara Statelor Unite sunt considerate proprietăți „nu sunt similare”. Secțiunea 1031 nu se aplică schimburilor de inventar, stocuri, obligațiuni, note, alte valori mobiliare sau proprietăți personale de orice fel. (Pentru o imagine de ansamblu asupra diferitelor tipuri de proprietăți, consultați tutorialul nostru Explorarea investițiilor imobiliare și investiția în imobiliare .)

Imobilizări necalificate și cizme
În cazul în care tranzacția implică bunuri necalificative (nu de natură similară) proprietăți sau numerar, atunci investitorul trebuie să recunoască câștigul din vânzare și să plătească impozitele în consecință. Presupunând că valoarea uneia dintre proprietățile schimbate este mai mare decât valoarea celeilalte, activele care nu sunt calificate obținute chiar pentru a obține valoarea dintre schimburi se numesc „boot” și sunt în continuare supuse impozitelor pe câștigurile de capital normale.

Sincronizare
Deși tranzacțiile nu trebuie să fie simultane, există anumite restricții pentru anumite elemente de sincronizare a tranzacțiilor. De exemplu, pentru a califica o tranzacție ca schimb de 1031, un investitor trebuie să identifice proprietatea care urmează să fie schimbată înainte de închidere și să identifice proprietatea de înlocuire în termen de 45 de zile de la închiderea vânzării primului activ. În plus, tranzacția de achiziție a proprietății de înlocuire trebuie să fie executată în 180 de zile de la executarea vânzării primei tranzacții. Pentru majoritatea investitorilor, una dintre cele mai dificile sarcini este identificarea activelor de înlocuire în termen de 45 de zile de la vânzarea activului renunțat. Cu toate acestea, este important să facă acest lucru deoarece aceste restricții de calendar sunt foarte stricte și IRS nu acordă extensii.

Intermediar calificat
Datorită complexității acestor aranjamente și a cerințelor și restricțiilor legate de schimb, investitorii care sponsorizează schimbul trebuie să utilizeze un intermediar calificat pentru a facilita acordul. Intermediarul calificat, definit ca o corporație care se ocupă cu activități cu normă întreagă de a facilita 1031 de schimburi, nu oferă consultanță juridică sau fiscală. Nu poate fi o petrecere de afaceri, cum ar fi o firmă CPA, un avocat sau un agent imobiliar care a avut vreo relație cu partea impozabilă în termen de 24 de luni înainte de prima tranzacție imobiliară. De preferință, QI ar trebui să fie o firmă terță parte care nu a furnizat anterior niciunul dintre aceste servicii niciunui participant la tranzacție.

QI efectuează diverse servicii de facilitare și acționează ca o punte de legătură între părțile implicate pentru a ajuta la structurarea și executarea schimbului. Atribuțiile sale includ:

• Pregătirea întregii documentații necesare și acționarea ca o casă de compensare pentru a se asigura că toate părțile corespunzătoare primesc documentație.
• Asigurarea faptului că fondurile sunt deținute într-un cont bancar asigurat și asigurat și că eventualele plăți sunt efectuate pentru a crește conturi la finalizarea tranzacțiilor.
• Trimiterea unei contabilități complete a tranzacțiilor pentru evidența contribuabililor și furnizarea unui formular 1099 contribuabililor și IRS care documentează toate impozitele necesare și orice impozite pe câștigurile de capital plătite.

Normele stricte ale IRS privind anumite cerințe subliniază valoarea intermediarului calificat și importanța alegerii unuia adecvat. Unul dintre serviciile majore ale QI este de a menține următorii participanți la tranzacții și de a se asigura că îndeplinesc cerințele necesare pentru ca contribuabilii să se califice pentru tratamentul preferențial al impozitului pe profitul lor imobiliar, de aceea este important ca investitorii să cerceteze și să selecteze cu atenție intermediarul tranzacției. (Pentru lectură aferentă, consultați avantajele utilizării unui avocat imobiliar .)

Următoarea secțiune va acoperi schimburile de proprietăți multiple, iar investitorii de bază trebuie să respecte.

Schimburi multiple de proprietăți
Într-un schimb de tip similar, un investitor nu este obligat să facă un schimb de proprietăți unu pentru unu. Proprietăți multiple pot fi utilizate pe ambele părți ale schimbului, atât timp cât sunt respectate următoarele reguli. Aceste reguli sunt denumite regulile „trei proprietăți”, „95%” și „200%”.

• Regula cu trei proprietăți - Orice trei proprietăți se pot califica indiferent de valoarea de piață.
• Regula de 95% - Orice număr de proprietăți se poate califica atâta timp cât valoarea justă de piață (FMV) a proprietăților primite până la sfârșitul perioadei de schimb nu depășește 95% din FMV cumulat din toate proprietățile potențiale de înlocuire identificate.
• Regula de 200% - Orice număr de proprietăți poate fi schimbat atât timp cât FMV cumulat al proprietăților de înlocuire nu este mai mare de 200% din FMV-ul combinat al tuturor proprietăților schimbate la data transferului inițial.

Deși IRS este destul de flexibil în ceea ce privește numărul de active pe care îl va permite să facă schimb pentru a ajuta la amânarea impozitului pe câștigurile de capital, este foarte strict în ceea ce privește momentul pentru identificarea acestor proprietăți și desfășurarea schimbului.

Planul de tranzacții și calendarul
Deși planul de tranzacții și calendarul pentru un schimb de 1031 pot deveni extrem de complexe, anumite elemente urmează un format de bază și sunt similare pentru majoritatea tranzacțiilor.

1. Inițial, un investitor care dorește să intre într-un schimb de tip similar va identifica proprietatea sau proprietățile care urmează să fie vândute - „proprietatea renunțată” - și apoi, cu ajutorul intermediarului, să o vândă unui terț. Intermediarul primește fondurile ca vânzător și asigură toate fondurile în serviciu.
2. Cu fondurile în escrow, investitorul are la dispoziție 45 de zile pentru a selecta una sau mai multe „proprietăți de înlocuire” pentru schimb, care trebuie achiziționate de la un terț vânzător în 180 de zile de la prima tranzacție. Intermediarul acționează ca cumpărător, asigură fonduri în escrow, apoi transmite fondurile corespunzătoare vânzătorului sau vânzătorilor. (Pentru ajutor pentru a găsi un înlocuitor, consultați cele mai bune 10 caracteristici ale unei proprietăți rentabile de închiriere și găsiți avere în imobiliare comerciale .)
3. În continuare, QI pregătește toată documentația contabilă pentru contribuabil care arată că fondurile au trecut printr-o casă de compensare QI și că conturile contribuabilului / investitorului nu au primit fonduri. QI pregătește, de asemenea, un formular 1099 care indică orice câștig de capital suportat de la crearea „boot-ului” necalificabil și orice taxe plătite ca parte a tranzacției și transmite formularul către IRS.
4. În cele din urmă, contribuabilul va depune IRS Formularul 8824 la IRS, la care se adaugă orice document similar este cerut de starea în care se află proprietățile sau domiciliază contribuabilul. Pe lângă facilitarea schimbului, intermediarul calificat va produce, de asemenea, toate documentele de schimb cerute de tranzacții, cum ar fi faptele de proprietate și contractele imobiliare.

Deoarece QI a controlat fondurile atât din vânzarea, cât și din cumpărarea proprietăților schimbate, și din cauză că investitorul a primit proprietăți în loc de numerar pentru vânzarea activului renunțat, câștigurile de capital sunt amânate. Cu excepția oricărui „boot”, câștigurile de capital pot fi amânate continuu prin intermediul unor schimburi de natură asemănătoare, până când în cele din urmă activele sunt vândute în numerar. În acel moment, câștigurile de capital acumulate vor fi impozitate utilizând metodele de impozitare prevalente.

Concluzie
Un schimb de tip similar nu poate fi la fel de ușor ca tranzacțiile de cărți de baseball din tinerețe, dar vă permite să vă tranzacționați proprietățile de investiții și să vă păstrați taxarul în afara contractului. Prin intrarea continuă în aceste schimburi de natură similară, investitorii pot efectua transferuri de proprietăți imobiliare pentru a crește sau micșora expunerile la anumite sectoare de proprietate și, în același timp, amâna câștigurile de capital până când proprietățile vor fi în cele din urmă vândute cu numerar. După ce înțelegeți regulile jocului, acesta este un mod minunat de a reechilibra eficient portofoliul dvs. imobiliar.

Pentru mai multe strategii pentru a rămâne cu un pas înaintea omului fiscal, citiți Sfaturi fiscale pentru investitorul individual și Sfaturi fiscale la sfârșitul anului pentru economii de bani .