Venit operațional net - definiția NOI
Venitul operațional net (NOI) este un calcul utilizat pentru a analiza rentabilitatea investițiilor imobiliare generatoare de venituri. NOI este egală cu toate veniturile obținute din proprietate, minus toate cheltuielile de exploatare în mod rezonabil. NOI este o cifră înainte de impozitare, care apare pe contul de venit și fluxul de numerar al unei proprietăți, care exclude plățile principale și dobânzile la împrumuturi, cheltuieli de capital, amortizare și amortizare. Când această valoare este utilizată în alte industrii, este denumită „EBIT”, care înseamnă „câștiguri înainte de dobânzi și impozite”.
Cheie de luat cu cheie
- Venitul net de exploatare măsoară rentabilitatea unei proprietăți care produce venituri înainte de a adăuga costuri din finanțare sau impozite.
- Cheltuielile de exploatare utilizate în metrica NOI pot fi manipulate dacă un proprietar de proprietate deferează sau accelerează anumite elemente de venituri sau cheltuieli.
- Metrica NOI nu include cheltuielile de capital.
Formula pentru NOI este:
Venit net operațional = RR − OEwhere: RR = Venituri imobiliareOE = cheltuieli operaționale \ begin {aliniat} & \ text {Venit net operațional} = RR - OE \\ & \ textbf {unde:} \\ & RR = \ text { Venituri imobiliare} \\ & OE = \ text {cheltuieli de exploatare} \\ \ end {aliniat} Venit net de exploatare = RR −OEwhere: RR = venituri imobiliareOE = cheltuieli de exploatare
01:31Venit operațional net
Ce vă spune NOI?
Venitul net operațional este o metodă de evaluare folosită de către profesioniștii imobiliari pentru a determina valoarea exactă a proprietăților lor producătoare de venituri. Pentru a calcula NOI, cheltuielile de exploatare ale proprietății trebuie scăzute din veniturile pe care le produce o proprietate.
În plus față de veniturile din închiriere, o proprietate ar putea genera venituri și din facilități, cum ar fi structuri de parcare, distribuitoare automate și spălătorie. Cheltuielile de exploatare includ costurile de administrare și întreținere a clădirii, inclusiv primele de asigurare, comisioanele legale, utilitățile, impozitele pe proprietate, costurile de reparație și costurile de menaj. Cheltuielile de capital, cum ar fi costurile pentru un nou sistem de aer condiționat pentru întreaga clădire, nu sunt incluse în calcul.
NOI ajută investitorii imobiliari să determine rata de capitalizare, care la rândul lor îi ajută să calculeze valoarea unei proprietăți, permițându-le astfel să compare diferite proprietăți pe care le pot lua în considerare cumpărarea sau vânzarea.
Pentru proprietățile finanțate, NOI este utilizat și în raportul de acoperire a datoriei (DCR), care spune creditorilor și investitorilor dacă veniturile unei proprietăți acoperă cheltuielile de exploatare și plățile datoriei. NOI este, de asemenea, utilizat pentru a calcula multiplicatorul de venit net, randamentul în numerar din investiții și randamentul total al investiției.
Exemplu de utilizare a venitului operațional net
Să presupunem că dețineți o proprietate care încasează anual venituri de 120.000 USD și suportă cheltuieli de funcționare de 80.000 USD. În această situație, va avea un NOI rezultat de 40.000 USD (120.000 USD - 80.000 $). Dacă totalul este negativ, unde cheltuielile de exploatare sunt mai mari decât veniturile, rezultatul se numește pierdere operațională netă (NOL).
Creditorii și creditorii comerciali se bazează foarte mult pe NOI pentru a determina potențialul de generare a veniturilor proprietății care trebuie ipotecat, chiar mai mult decât determină istoricul de credit al investitorului în deciziile lor. Mai simplu spus: această măsură ajută creditorii să evalueze fundamental valoarea inițială a proprietății, prin prognozarea fluxurilor de numerar ale acesteia. Dacă o proprietate este considerată profitabilă, creditorii folosesc și această cifră pentru a determina mărimea împrumutului pe care sunt dispuși să îl acorde. Pe de altă parte, dacă proprietatea prezintă o pierdere de exploatare netă, creditorii sunt susceptibili să respingă cererea ipotecară a împrumutatului, în mod direct.
Proprietarii de proprietăți își pot manipula cheltuielile de exploatare amânând anumite cheltuieli în timp ce accelerează altele. NOI poate fi, de asemenea, crescut prin creșterea chiriilor și a altor taxe, reducând simultan cheltuielile de exploatare rezonabil necesare. Ca un exemplu din urmă, luați în considerare un scenariu în care un proprietar de apartamente renunță la chiria anuală a unui chiriaș de 12.000 de dolari, în schimbul acelui locatar care acționează ca administrator de proprietate. Dacă proprietarul apartamentului ar plăti în mod normal unui administrator de clădiri un salariu de 30.000 USD, el ar putea scădea din venituri costul „rezonabil necesar” de 30.000 USD, mai degrabă decât costul real de 12.000 dolari. (Pentru lectură aferentă, consultați „NOI vs. EBIT: compararea diferențelor”)
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.