Cum să câștigi bani cu opțiuni imobiliare

Pentru mulți americani, imobilul, sub forma unei case de familie sau a unei proprietăți de închiriere, este investiția lor cea mai mare. Acești investitori percep adesea proprietățile imobiliare drept una dintre cele mai sigure și mai profitabile investiții într-o perioadă de timp. Cu toate acestea, investițiile imobiliare implică un cost ridicat de intrare (de obicei finanțat de un împrumut cu dobândă), o perioadă lungă de investiții și o mare incertitudine. În loc să cumpere proprietăți reale, investitorii pot cumpăra opțiuni imobiliare pentru a investi în imobiliare la un cost mai mic și cu mai puține cheltuieli.

O privire realistă la calcularea profitului în imobiliare

Un investitor imobiliar începător poate privi un apartament cu două dormitoare, să vadă că în cinci ani a crescut ca valoare de la 100.000 USD la 300.000 USD și să încheie o triplare a valorii investiției. Cu toate acestea, această analiză simplă lipsește cheltuielile legate de rutină, inclusiv cheltuielile financiare pentru achiziția de proprietăți, plățile lunare de dobândă, impozitele pe proprietate, comisioanele către agenți în timpul cumpărării sau vânzării, comisioanele lunare de asociere, întreținerea și reparațiile, asigurările și alte impozite aplicabile (de exemplu, câștigurile de capital impozitul pe eventuala vânzare a proprietății sau o evaluare peste un anumit nivel care califică proprietarul pentru impozitul pe avere).

Având în vedere toți acești factori, evaluarea realistă a rentabilităților pentru proprietăți este redusă substanțial. Evoluțiile din perioada de investiții pot duce, de asemenea, la dificultăți în vânzarea proprietății ulterior. De exemplu, o autostradă nouă zgomotoasă sau un vârf al criminalității poate devaloriza proprietatea. (Pentru lectură aferentă, consultați: Factorii cei mai importanți pentru investițiile în imobiliare. )

O modalitate mai accesibilă de a investi și de a obține profit din imobiliare este prin opțiuni imobiliare.

Ce este o opțiune imobiliară?

O opțiune imobiliară este un contract special conceput între un cumpărător și un vânzător. Vânzătorul oferă cumpărătorului opțiunea de a cumpăra o proprietate pentru o anumită perioadă de timp, la un preț fix. Cumpărătorul cumpără opțiunea de a cumpăra sau nu proprietatea în acest timp. Pentru dreptul acestei opțiuni, cumpărătorul plătește vânzătorului o primă de opțiune. Dacă cumpărătorul decide să cumpere proprietatea (cu alte cuvinte, să exercite opțiunea imobiliară), vânzătorul trebuie să vândă proprietatea cumpărătorului în conformitate cu condițiile contractului preexistent.

Este posibil să fi întâlnit conceptul de opțiuni la achiziționarea de stocuri. Opțiunile oferă multe opțiuni cumpărătorului. Acestea pot fi exercitate timpuriu, păstrate până la expirarea opțiunii sau vândute unui al doilea cumpărător înainte de expirare. Opțiunile imobiliare sunt utilizate în mod obișnuit de dezvoltatorii de proprietăți și de investitori în proprietăți comerciale sau rezidențiale high-end. Opțiunile imobiliare oferă mai multă flexibilitate și o oportunitate de tranzacționare și investiții cu costuri reduse pentru cumpărători, cu avantaje limitate pentru vânzători. (Pentru lectură aferentă, consultați: Modul de funcționare a opțiunilor imobiliare.)

Exemplu de comerț cu opțiuni imobiliare

Iată o analiză cuprinzătoare a riscului și recompensării unui scenariu de opțiuni imobiliare. Presupunem că un constructor are 500.000 de dolari și dorește să achiziționeze terenuri listate pentru 2 milioane de dolari. Constructorul nu este sigur de câteva lucruri:

1. Poate constructorul să strângă 1, 5 milioane USD prin împrumuturi bancare sau alte surse?
2. Constructorul poate obține autorizațiile necesare pentru dezvoltarea rezidențială sau comercială sau subdiviziunea suplimentară a proprietății?
3. Poate constructorul să strângă bani și să obțină autorizații înainte ca un alt constructor să cumpere terenul?

În această situație, o opțiune imobiliară este potrivită. Pentru un cost nerefundabil definit (numit prima de opțiune imobiliară) de 25.000 USD, constructorul poate încheia un contract cu opțiunea imobiliară cu vânzătorul. Opțiunea imobiliară permite constructorului să blocheze prețul de vânzare a proprietății la 2 milioane de dolari pe o perioadă de șase luni.

Contractul de opțiuni imobiliare va include următoarele condiții:

• Detalii despre proprietate (locație, dimensiune și alte caracteristici)
• Durata contractului (șase luni de la data comercializării)
• Prima de opțiune sau valoarea contravalorii (25.000 USD nerecuperabile plătite de cumpărător vânzătorului la data tranzacției)
• Preț de achiziție convenit dacă opțiunea este exercitată în timpul contractului (2 milioane USD)

Pentru durata de șase luni a contractului, există patru scenarii posibile.

Scenariul 1: Constructorul este aprobat pentru un împrumut bancar de 1, 5 milioane USD. De asemenea, confirmă că poate obține permisele necesare pentru dezvoltare. Își exercită opțiunea imobiliară de a cumpăra proprietatea la prețul prestabilit de 2 milioane de dolari. Vânzătorul primește 2 milioane de dolari plus păstrează prima de opțiune suplimentară de 25.000 USD.

Scenariul 2: După două luni, constructorul descoperă că nu va putea obține un permis de dezvoltare. În următoarele patru luni, constructorul reușește să găsească o altă parte dispusă să cumpere proprietatea pentru 2 milioane de dolari. Constructorul vinde opțiunea imobiliară noului partid pentru un preț nou de 30.000 de dolari. Noua parte înlocuiește constructorul în contractul de opțiune inițială. Noua petrecere exercită opțiunea și achiziționează proprietatea pentru 2 milioane de dolari. Vânzătorul primește 2 milioane de dolari de la noua petrecere plus că păstrează prima opțiune de 25.000 USD de la constructor. Constructorul a vândut opțiunea pentru 30.000 de dolari, astfel încât el face 5.000 de dolari și nu este împodobit cu o proprietate pe care nu o poate folosi.

Scenariul 3: Constructorul este pur și simplu un cumpărător de opțiuni care caută să beneficieze de aprecierea prețurilor proprietății. Dacă prețul cerut de 2 milioane de dolari va crește până la 2, 2 milioane dolari în cinci luni, constructorul va beneficia de exercițiul de a cumpăra proprietatea și de a vinde proprietatea pentru un profit. La sfârșitul tranzacției, proprietarul primește 2 milioane de dolari plus prima de opțiune de 25.000 USD, constructorul obține un profit de 175.000 USD, iar cumpărătorul de opțiuni noi achiziționează proprietatea dorită la ratele actuale ale pieței.

Scenariul 4 : Constructorul nu este capabil să asigure un împrumut sau permise. De asemenea, nu poate găsi un cumpărător nou pentru opțiunea sa. Constructorul lasă opțiunea să expire și pierde prima opțiune. Cu toate acestea, cumpărătorul a putut evita o investiție potențial proastă de 2 milioane de dolari, plătind prima 25.000 de dolari (1, 25% din valoarea tranzacției reale). Vânzătorul beneficiază de 25.000 USD și continuă să caute un cumpărător.

În toate cazurile, odată ce un contract de opțiuni imobiliare este pus în aplicare, vânzătorul nu mai are de ales dacă va vinde proprietatea sau la ce preț. Vânzătorul trebuie să aștepte șase luni pentru decizia cumpărătorului. Acesta este motivul pentru care vânzătorul primește și păstrează prima de opțiune indiferent de ce decide în final cumpărătorul.

Linia de jos

Opțiunile imobiliare oferă o metodă cu costuri mai mici de a tranzacționa, investi și de a face profit din investiții imobiliare. Cu toate acestea, acestea sunt în mod efectiv contracte OTC între două părți individuale, fără supraveghere în afara reglementărilor. Părțile implicate trebuie să se asigure că contractul de opțiuni este corect. Vânzarea opțiunii implicită este una dintre provocările majore ale acordurilor de opțiuni imobiliare. În astfel de cazuri, singurul recurs al cumpărătorului este un proces. Lipsa informațiilor disponibile publicului și a înregistrărilor anterioare ale participanților la opțiunile imobiliare este o altă provocare. Investitorii de opțiuni imobiliare ar trebui să ia în considerare, de asemenea, cheltuieli suplimentare, precum comisioane pentru servicii juridice, cum ar fi redactarea și înregistrarea contractului.

(Pentru mai multe lecturi, consultați: Investiți în imobiliare cu 1.000 USD sau mai puțin .)