Cum să faci bani în imobiliare

Indiferent dacă ați fost întotdeauna curioși de potențialul investițional al imobilelor - sau pur și simplu bolnav de informații comerciale care promit moduri puțin cunoscute de a „profita de proprietatea dvs.!” - merită să aflați, în realitate, cum imobiliare creează avere.

În acest articol, nu ne uităm la strategii obscure pentru a investi în proprietăți imobiliare sau pentru a oferi un prim pentru proprietatea de locuințe (pentru acesta din urmă, a se vedea Ghidul pentru prima dată pentru acasă ). În schimb, acest articol se va concentra pe modalitățile de bază prin care se fac bani prin imobiliare. Și, din fericire pentru noi, acestea nu s-au schimbat de secole, indiferent de felul de luciu pe care gururile momentului încearcă să le pună la punct.

Tutorial: Explorarea investițiilor imobiliare

Apreciere

Cel mai comun mod imobiliar oferă un profit: apreciază - adică crește în valoare. Acest lucru este realizat în moduri diferite pentru diferite tipuri de proprietăți, dar este realizat doar într-un singur mod: prin vânzare. Cu toate acestea, puteți crește randamentul investiției pe o proprietate în mai multe moduri. Unul dintre ei - dacă ați împrumutat bani pentru a-l cumpăra în primul rând - este să refinanțați împrumutul la dobândă mai mică (utilizați calculatorul nostru ipotecar pentru a calcula ratele curente de refinanțare). Aceasta va reduce baza de costuri pentru proprietate, crescând astfel suma pe care o eliminați din aceasta.

Pământ brut

Cea mai evidentă sursă de apreciere pentru terenurile nedezvoltate este, desigur, dezvoltarea acestuia. Pe măsură ce orașele se extind, terenurile în afara limitelor devin din ce în ce mai valoroase datorită potențialului de a fi achiziționat de dezvoltatori. Apoi dezvoltatorii construiesc case care ridică această valoare și mai departe.

Aprecierea în teren poate proveni, de asemenea, din descoperirile de minerale valoroase sau alte mărfuri de pe ea, cu condiția ca cumpărătorul să dețină, desigur, drepturile asupra acestora. Un exemplu extrem în acest sens ar fi uleiul izbitor, dar aprecierea poate veni și din depuneri de pietriș, copaci și așa mai departe.

Proprietate rezidențială

Când privim proprietățile rezidențiale, locația este adesea cel mai mare factor de apreciere. Pe măsură ce cartierul din jurul unei case evoluează, adăugarea unor rute de tranzit, școli, centre comerciale, locuri de joacă și așa mai departe, poate determina ca valoarea să urce. Desigur, această tendință poate funcționa și invers, valorile casnice scăzând pe măsură ce un cartier se descompun.

Îmbunătățirile pentru locuințe pot stimula, de asemenea, aprecierea și acest lucru este un lucru pe care un proprietar îl poate controla direct. Introducerea unei băi suplimentare, încălzirea unui garaj și remodelarea unei bucătării cu aparate de ultimă generație sunt doar câteva dintre modalitățile prin care un proprietar poate încerca să crească valoarea unei case. Multe dintre aceste tehnici au fost perfecționate de către flippers de proprietate, care sunt specializate în adăugarea de soluții de rentabilitate mare la case într-un timp scurt.

Remodelarea imobilelor și răsturnarea proprietăților pot fi o modalitate profitabilă de a crea o apreciere rapidă pe termen scurt, deși necesită o planificare atentă.

Proprietate comerciala

Proprietatea comercială câștigă valoare din aceleași motive ca și terenurile brute și bunurile imobiliare rezidențiale: locație, dezvoltare și îmbunătățiri. Cele mai bune proprietăți comerciale sunt în permanență la cerere. (Pentru lectură aferentă, consultați 7 pași pentru o ofertă imobiliară comercială fierbinte .)

Rolul inflației

Există un factor important de luat în considerare aprecierea: impactul economic al inflației. O rată anuală a inflației de 10% înseamnă că dolarul dvs. poate cumpăra aproximativ 90% din același bun în anul următor și include proprietăți. Dacă o bucată de pământ valora în valoare de 100.000 USD în 1970 și s-ar fi așezat în stare latentă, nedezvoltată și nevândută zeci de ani, astăzi ar merita de multe ori mai mult. Din cauza inflației scăpate de-a lungul anilor ’70 și a unui ritm constant de atunci, probabil că ar fi nevoie de peste 500.000 de dolari pentru a cumpăra acum, presupunând că 100.000 USD era o valoare de piață corectă la acea vreme.

Astfel, inflația singură poate provoca aprecieri în imobiliare, dar este un pic din victoria pirică. Chiar dacă s-ar putea să obțineți de cinci ori banii datorită inflației, multe alte bunuri costă de cinci ori mai mult decât să cumpărați acum, astfel încât puterea de cumpărare în mediul actual este încă un factor. (Aflați mai multe în 5 povești de inflație în afara controlului .)

Sursa de venit

Al doilea mare mod de imobiliare generează avere este oferind plăți regulate de venituri. În general, denumită chirie, veniturile din imobiliare pot apărea sub mai multe forme.

Venitul terenurilor brute

În funcție de drepturile dvs. asupra terenului, companiile vă pot plăti redevențe pentru orice descoperiri sau plăți regulate pentru orice structuri pe care le adaugă. Acestea includ mufele pompelor, conductele, gropile de pietriș, drumurile de acces, turnurile celulare și așa mai departe. Pământul brut poate fi, de asemenea, închiriat pentru producție, de obicei producție agricolă.

Venit din proprietăți rezidențiale

Marea majoritate a veniturilor din proprietăți rezidențiale se prezintă sub formă de chirii de bază. Locatarii dvs. plătesc o sumă fixă ​​pe lună - iar acest lucru va crește cu inflația și cererea - și vă veți scăpa de la aceasta cheltuielile, solicitând partea rămasă drept venit din închiriere. Deși este adevărat că veți obține o plată de asigurare dacă locatarii dvs. arde locul, plata acoperă doar costurile înlocuirii a ceea ce a fost pierdut și nu este un venit într-un sens real.

Venituri din proprietăți comerciale

Proprietățile comerciale pot produce venituri din sursele menționate mai sus, renta de bază fiind din nou cea mai frecventă, dar poate adăuga încă una sub formă de venit din opțiuni. Mulți chiriași comerciali vor plăti taxe pentru opțiunile contractuale, cum ar fi dreptul de prim refuz pe biroul de alături. Chiriașii plătesc o primă pentru a deține aceste opțiuni, indiferent dacă le exercită sau nu. Venitul din opțiuni există uneori pentru terenuri brute și chiar pentru proprietăți rezidențiale, dar sunt departe de a fi comune.

alternative

Trusturile de investiții imobiliare (REIT), titlurile de credit ipotecare (MBS), corporațiile de investiții ipotecare (MIC) și grupurile de investiții imobiliare (REIG) pot fi cunoscute ca alternative în cadrul sectorului imobiliar. Aceste investiții sunt, în general, considerate vehicule pentru obținerea de venituri imobiliare, dar au procese diferite pentru a face acest lucru și diferite procese de intrare.

Cu un REIT, proprietarul mai multor proprietăți comerciale vinde acțiuni (adesea tranzacționate public) investitorilor (de obicei pentru a finanța achiziția mai multor proprietăți) și apoi transmite venitul din chirie sub forma unei distribuții. REIT este proprietarul pentru chiriași (care plătesc chiria), dar proprietarii REIT înregistrează venituri odată ce cheltuielile de exploatare a clădirilor și REIT sunt eliminate. Există o metodă specială de evaluare a REIT.

MBS-urile și MIC-urile sunt chiar eliminate, deoarece investesc în ipoteci private mai degrabă decât în ​​proprietățile de bază. MIC-urile sunt diferite de MBS-uri prin faptul că dețin ipoteci întregi și transmit dobânzile de la plăți către investitori, mai degrabă decât securitizarea porțiunilor de capital și / sau a dobânzii. Totuși, ambele nu sunt atât investiții imobiliare, cât investiții în datorii.

Există și alte alternative, cum ar fi REIG-urile. REIG-urile sunt de obicei investiții private, cu structurarea lor unică, oferind investitorilor investiții de capitaluri proprii sau servicii de parteneriat.

Mai multe alternative imobiliare credibile sunt disponibile pentru a câștiga bani în sector, dar vin cu diverse puncte de avertizare și puncte de intrare.

Fum si oglinzi

Similar celorlalte alternative cu proprietățile imobiliare care stau la baza investiției, majoritatea metodelor „vă aruncă mintea cu un randament super fantastic” sunt doar un strat deasupra fluxurilor de venit de bază.

De exemplu, există opțiuni imobiliare rezidențiale informale în care plătiți o taxă sau o primă pentru a avea dreptul să cumpărați o casă pentru o perioadă determinată, la un preț convenit. Apoi, găsiți investitori care vor plăti mai mult decât prețul opțiunii dvs. pentru proprietate. În acest caz, prima pe care o obțineți este în esență o taxă de găsire pentru potrivirea unei persoane care caută o investiție cu o persoană care dorește să vândă - nu diferă de comisia unui agent imobiliar, într-adevăr. Deși acesta este un venit, nu provine din deținerea (adică deținerea faptei) unei bucăți imobiliare. (Pentru o discuție mai detaliată, consultați Cum să faceți bani cu opțiunile imobiliare .)

Linia de jos

Există mai multe strategii dovedite pentru a câștiga bani în imobiliare. Aprecierea, inflația și veniturile se situează pe listă, dar există și alte investiții imobiliare alternative. Înțelegerea investițiilor, riscurilor și dacă procesul general merită sau nu este de la dvs.