Cele 6 faze ale unei excluderi
Mulți dintre noi au trecut fie prin procesul de excludere, un proces care permite unui creditor să recupereze suma datorată pentru un împrumut neplătit prin vânzarea sau preluarea proprietății proprietății de primă folosință sau cunosc pe cineva care are.
ÎN IMAGINI: 6 sfaturi despre vânzarea casei dvs. pe o piață în jos
Realty Trac a lansat Raportul de piață a excluderilor din SUA pe 15 aprilie 2010 pentru primul trimestru al anului 2010. Raportul, care calculează înregistrările de închidere a forței de muncă, inclusiv notificări de neplată, licitații programate și reluări bancare, a arătat că 932, 234 de proprietăți au fost implicate în primul trimestru, Creștere cu 7% față de ultimul trimestru al anului 2009 și o creștere de 16% față de primul trimestru al anului 2009. O uimitoare din 138 de unități de locuințe din SUA a primit o depunere de închidere în timpul trimestrului. Dacă dumneavoastră (sau persoana iubită) vă confruntați cu excluderea, asigurați-vă că înțelegeți procesul. În timp ce procesul diferă de la stat la stat, în mod normal, există șase faze ale unei excluderi.
Faza 1: Implicit de plată
O implicitate de plată apare atunci când un debitor a ratat cel puțin o plată ipotecară. Creditorul va trimite o notificare de plată ratată, indicând faptul că nu au primit încă plata în acea lună. De obicei, plățile ipotecare se datorează în prima zi a fiecărei luni, iar mulți creditori oferă o perioadă de grație până la data de 15 a lunii. După aceea, creditorul poate percepe o taxă de întârziere și trimite anunțul de plată ratat.
După pierderea a două plăți, creditorul poate trimite o scrisoare de cerere. Acest lucru este mai grav decât un aviz de plată ratat; cu toate acestea, în acest moment creditorul este încă dispus să colaboreze cu împrumutatul pentru a lua măsuri pentru a recupera ratele de plată. Împrumutatul ar trebui, în mod normal, să remită plățile întârziate în termen de 30 de zile sau să primească scrisoarea. (Când aveți o decizie financiară grea de a face cu privire la casa dvs., asigurați-vă că aveți toate informațiile. Aflați mai multe în Fend Off Foreclosure - Cu falimentul? )
Faza 2: Notificare de implicit (NOD)
O notificare de neplată este trimisă după 90 de zile de plăți ratate. În unele state, Notificarea de neîndeplinire a obligațiilor este plasată în mod proeminent pe cămin. În acest moment, împrumutul va fi predat departamentului de închidere a creditorului din același județ unde se află proprietatea. Împrumutatul este informat că Anunțul va fi înregistrat. Împrumutatul va acorda împrumutatului încă 90 de zile pentru a stabili plățile și a restabili împrumutul. Aceasta este denumită perioada de reîncadrare.
Faza 3: Notificare de vânzare a administratorului
În cazul în care împrumutul nu a fost actualizat în cele 90 de zile de la notificarea de neîndeplinire a obligațiilor, o notificare de vânzare a administratorului va fi înregistrată în județul în care este situată proprietatea. De asemenea, creditorul trebuie să publice o notificare în ziarul local timp de trei săptămâni care să indice că imobilul va fi disponibil la licitație publică. Toate numele proprietarilor vor fi tipărite în aviz și în ziar, împreună cu o descriere legală a proprietății, adresa proprietății și când și unde va avea loc vânzarea.
Faza 4: Vânzarea administratorului
Proprietatea este plasată la licitație publică și va fi acordată celui mai mare ofertant care îndeplinește toate cerințele necesare. Creditorul (sau firma care îl reprezintă pe creditor) va calcula o ofertă de deschidere pe baza valorii împrumutului restant, a oricăror credite și a tuturor impozitelor neplătite și a eventualelor costuri asociate vânzării. Odată ce cel mai mare ofertant a fost confirmat și Vânzarea mandatarului finalizată, va fi furnizată o ofertă de încredințat în urma vânzării ofertantului câștigător. Proprietatea este apoi deținută de cumpărător, care are dreptul la posesia imediată.
Faza 5: Proprietate imobiliară (REO)
Dacă imobilul nu este vândut în timpul licitației publice, creditorul va deveni proprietarul și va încerca să vândă proprietatea pe cont propriu, printr-un broker sau cu asistența unui REO Asset Manager. Aceste proprietăți sunt adesea denumite „deținute de bănci”. Creditorul poate elimina unele dintre credite și alte cheltuieli în încercarea de a face proprietatea mai atractivă.
Faza 6: evacuare
Împrumutatul poate rămâne adesea în casă până când nu a fost vândut fie prin licitație publică, fie mai târziu, ca proprietate REO. În acest moment, o notificare de evacuare este trimisă solicitând ca orice persoană să părăsească imediat spațiile. Mai multe zile pot fi furnizate pentru a permite ocupanților suficient timp pentru a elimina orice obiecte personale, apoi, de obicei, șeriful local va vizita proprietatea și va îndepărta oamenii și orice obiect. Orice obiect poate fi introdus în depozitare și preluat la o dată ulterioară contra cost. (Este o alegere grea, dar unii oameni vor fi nevoiți să se excludă. Alții nu vor. Aflați care sunt factorii de natură să facă diferența în Arătați să vă deplasați de acasă? )
Linia de jos
Pe parcursul procesului de închidere a forței de muncă, mulți creditori vor încerca să ia măsuri pentru ca împrumutatul să fie prins de împrumut și să evite o excludere. Problema evidentă este că atunci când un împrumutat nu poate îndeplini o singură plată, devine din ce în ce mai dificil să te prindă de mai multe plăți. Dacă există o șansă să fiți la curent cu plățile - de exemplu, tocmai ați început un nou loc de muncă după o perioadă de șomaj - merită să vorbiți cu creditorul. Dacă o excludere este inevitabilă, știind la ce să vă așteptați pe parcursul întregului proces vă poate ajuta să vă pregătiți pentru cele șase faze ale excluderii. (Pentru a afla mai multe, consultați Salvarea casei dvs. din excludere .)
Te simți dezinformat? Citiți noutățile financiare din această săptămână în finanțarea Cool Cooler pentru apă: armata lui Buffett și Grecia continuă să cadă .