Cum se formează o asociație a proprietarilor de case

Asociațiile proprietarilor de locuințe (HOA) gestionează probleme care afectează întreaga comunitate, cum ar fi siguranța și securitatea, lipsa întreținerii proprietății, neplăcerile locale sau furnizarea de servicii care nu sunt îngrijite de administrația locală. HOAs poate fi, de asemenea, o sursă de lupte majore din cauza puterii pe care o dețin asupra proprietarilor de case.

HOA-urile sunt în general formate de dezvoltatori atunci când este construită o nouă comunitate. Ca o condiție de achiziție a proprietății în multe comunități, cumpărătorii trebuie să se alăture HOA. Drept urmare, mulți oameni ajung să se alăture HOA fără să înțeleagă cu adevărat ce sunt sau cum funcționează, doar pentru că se îndrăgostesc de o anumită locuință.

Creșterea HOA-urilor

Asociațiile de proprietari de locuințe (HOA) au devenit tot mai răspândite. Atunci când vorbim despre această creștere explozivă în formarea de condominii, asociații de proprietari de case și profesor de politici publice în cooperare, Robert H. Nelson, afirmă:

Încă din 1970 a reprezentat doar aproximativ 1% din locuințele americane. Până în 2010, însă, existau peste 300.000 de asociații comunitare care adăposteau peste 60 de milioane de americani, 20% din populația SUA ... Între 1980 și 2000, jumătate din noile locuințe din Statele Unite au fost construite și organizate sub guvernanța privată a o asociație comunitară.

Aflați Legile locale privind HOA-urile

Codurile de proprietate de stat au stabilit orientările legale pentru crearea unei asociații de proprietari. În Texas, de exemplu, capitolul 204 privind codul de proprietate spune că un comitet format din trei persoane trebuie să se constituie în petiție pentru formarea unei asociații de proprietari de proprietăți (POA). Comitetul trebuie să depună un aviz oficial scris că intenționează să creeze un POA cu membru obligatoriu. Toți proprietarii de înregistrări dintr-o subdiviziune trebuie notificați, iar proprietarii a cel puțin 60% din proprietate trebuie să semneze și să aprobe petiția în termen de un an. Odată ce POA există, poate crea restricții printr-un proces de petiție separat, care necesită aprobarea proprietarilor a cel puțin 75% din proprietatea subdiviziunii.

Stabilirea HOA

Procesul pentru stabilirea unui HOA depinde de locul în care se află HOA, dar probabil că vor fi necesari următorii pași.

1. Stabilirea unei structuri de afaceri prin formarea unui SRL sau a unei societăți non-profit
2. Crearea de legături, condiții și restricții (CC & R) care descriu modul de funcționare a HOA și ce reguli trebuie să respecte proprietarii de locuințe
3. Stabilirea unei proceduri pentru modificarea viitoare a CC & R-urilor
4. Reguli de scriere și regulamente care pun CC-urile într-un limbaj ușor de înțeles pentru rezidenții comunității
5. Elaborarea documentelor de guvernare, cum ar fi actele constitutive și statutele (care conturează frecvența ședințelor, liniile directoare de vot, alegerea conducătorilor HOA și alte proceduri de funcționare)
6. Alege ofițeri calificați / membri ai consiliului de administrație (trezorierul trebuie să înțeleagă cum să păstreze cărțile și să gestioneze banii, de exemplu)

Dacă persoanele care instituie HOA nu sunt experți în dreptul imobiliar, angajarea unui avocat cu expertiză HOA ar fi o decizie solidă în această etapă. HOA nu va putea să-și aplice regulile dacă sunt contestate și se consideră că nu sunt legale. Un avocat bun poate, de asemenea, să sublinieze probleme cheie Liderii HOA ar trebui să acorde atenție, cum ar fi legile corecte privind locuințele, pentru a evita problemele legale odată ce asociația este în funcție. Regulamentele guvernamentale federale, de stat și locale au prioritate asupra normelor HOA.

(Pentru lectură conexă, consultați: Cum să alegeți avocatul potrivit .)

Protejați HOA

Ofițerii și consiliul de administrație sunt responsabili de conducerea și supravegherea HOA. Alături de acest nivel ridicat de responsabilitate apare un nivel ridicat de risc. HOA are nevoie de o modalitate de a se proteja dacă un proprietar decide să dea în judecată.

De ce ar putea un proprietar să dea în judecată? În Elk Grove, California, un locuitor a dat în judecată HOA pentru modificările sale sugerate în regulile de parcare a cartierului. Un bărbat din Houston, Texas, a dat în judecată HOA pentru că voia ca acesta să scoată barierele antiefracție din casa sa, în ciuda ratei mari de criminalitate din zonă. O organizație de locuințe corecte a dat în judecată o asociație de condominii din Florida pentru că a refuzat să permită copiilor să locuiască în clădire. Un membru al consiliului de administrație ar putea fi trimis în judecată pentru încălcarea îndatoririlor sale de încredere față de rezidenții HOA și ar putea fi tras la răspundere personală.

Asigurarea pentru directori și ofițeri asigură protecție financiară persoanelor care conduc HOA. Acesta acoperă atât costurile de apărare legală, cât și daunele. Cu toate acestea, aceasta nu acoperă abaterile intenționate. Asigurarea pentru furtul angajaților poate proteja asociația dacă un director, un ofițer sau un manager de proprietate deturnează fonduri HOA.

Păstrați înregistrări financiare solide

Un HOA are nevoie de bani pentru a funcționa, iar acești bani provin de la rezidenții comunității. O parte din banii finanțează administrația HOA (de exemplu, servicii juridice, contabile și de gestionare), dar cea mai mare parte a banilor se îndreaptă către întreținerea zonelor comune. Este posibil să plătească pentru servicii de amenajare, întreținerea bazinului și chiar colectarea gunoiului. O parte din bani sunt cheltuiți în fiecare lună, iar restul este rezervat într-un fond de rezervă. Uneori va apărea o cheltuială majoră care nu poate fi plătită din fondul de rezervă HOA. În acest caz, HOA va solicita rezidenților să plătească o taxă suplimentară numită evaluare specială.

Un nou HOA va trebui să efectueze o analiză de finanțare și să construiască un buget pentru a determina cât să colectezi din taxele lunare de la proprietarii (proprietarii) fiecărei proprietăți. Analiza se bazează pe ce cheltuieli vor fi plătite de către membrii comunității, cât vor costa, cât vor fi alocați fondului de rezervă și procentajul proprietății comunității deținute de fiecare rezident. De asemenea, fondul de rezervă trebuie gestionat și investit pentru a menține HOA financiar solid (de exemplu, valoarea fondului trebuie păstrată împotriva inflației).

Mențineți-i informați proprietarii de case

Deoarece membrii comunității care plătesc cotizații și sunt afectați de deciziile HOA, rezidenții trebuie să fie informați cu privire la activitățile HOA și la orice problemă care afectează comunitatea. HOA-urile trebuie să țină întâlniri periodice și să anunțe rezidenții suficient de mult în avans că toată lumea are posibilitatea de a participa. De asemenea, trebuie să organizeze alegeri pentru directori și ofițeri și să se asigure că toată lumea are posibilitatea de a vota. Un buletin informativ, un e-mail și / sau un site web comunitar vă pot ajuta, de asemenea, să-i ținem pe proprietarii de case.

Ofițerii și directorii HOA ar trebui să țină evidențe detaliate ale activităților lor, cum ar fi procesele verbale de la reuniunile comunitare. Asociațiile ar trebui să dezvăluie informații financiare importante membrilor comunității în mod regulat. Membrii trebuie să fie conștienți de drepturile lor de a vedea înregistrările HOA și ar trebui să li se acorde acces la cerere.

(Pentru mai multe, consultați: Abordarea cu consiliul dvs. de cazare).

Urmărirea plângerilor

HOA-urile sunt comunități bazate pe reguli, așa că, din când în când, trebuie să aplice regulile pe care membrii comunității le încalcă. HOA-urile trebuie, de asemenea, să gestioneze plângerile venite de la rezidenți cu privire la regulile existente care nu le plac sau regulile pe care le simt ar trebui adăugate pentru a rezolva o problemă în curs.

HOA-urile trebuie să aplice regulile rapid și constant. Proprietarii de case care refuză respectarea ar trebui amendați. Dacă un proprietar de locuințe refuză să se conformeze, HOA ar putea avea nevoie să trimită contul în colecții sau să dea în judecată proprietarul. HOA-urile ar trebui să evite aplicarea selectivă - cu alte cuvinte, nu ar trebui să joace favorite cu liderii HOA sau rezidenții comunității cu care sunt prieteni. Comportamentul părtinitor poate duce la un proces.

Angajarea unei companii de management profesionist poate reduce povara pe ofițerii și directorii unui HOA și poate elimina o posibilă sursă de conflict între liderii HOA și ceilalți membri ai comunității. Societatea de administrare poate prelua o mare parte din activitatea administrativă și poate face față neplăcerilor, cum ar fi aplicarea normelor și încasarea taxelor. De asemenea, își poate folosi expertiza în administrarea proprietăților pentru a asigura buna funcționare a comunității și pentru a evita greșelile pe care le pot face ofițerii și directorii neexperimentați. Cu toate acestea, managementul profesional costă bani, ceea ce înseamnă că taxele lunare ale proprietarilor de case vor fi mai mari.

Cel mai rău caz pentru aplicarea regulilor constă în renunțarea la proprietatea unui proprietar de locuințe pentru neplata de taxe sau evaluări speciale. Această măsură extremă poate crea o situație controversată între proprietarul casei și HOA. Excluderile comerciale reduc și valorile proprietății, ceea ce nu este bun pentru ceilalți rezidenți din cartier.

Adunări comunitare gazdă

HOA-urile pot fi strict despre afaceri, dar nu trebuie să fie. O activitate ocazională de distracție permite membrilor HOA să se cunoască pe o bază socială, prietenoasă, nu doar în cadrul potențialului advers al unei întâlniri HOA. Dacă vecinii se cunosc personal, comunitatea poate fi un loc mai plăcut de trăit și conflictele pot fi mai ușor de rezolvat.

Linia de jos

Formarea și administrarea unei asociații de proprietari de case este o sarcină imensă, cu responsabilități semnificative și implicații majore. Dacă aveți în vedere să cumpărați proprietăți într-un HOA, înțelegeți în ce aveți de făcut înainte de a cumpăra.

(Pentru lectură suplimentară, consultați: 9 lucruri pe care trebuie să le știți despre asociațiile de proprietari de case .)