Împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu și linii de credit pentru acțiuni la domiciliu - HELOC

Una dintre cele mai mari avantaje ale proprietății casei este capacitatea de a construi capitaluri în timp. Puteți utiliza această capitaluri proprii pentru a asigura fonduri low-cost sub forma unei „a doua ipotecare” - fie un împrumut unic, fie o linie de credit pentru acțiuni la domiciliu (HELOC).

Există avantaje și dezavantaje pentru fiecare dintre aceste forme de credit, de aceea este important să înțelegeți avantajele și contra contra fiecăruia înainte de a continua.

Bazele împrumutului pentru acțiuni

Împrumuturile de capitaluri proprii și HELOC-urile folosesc capitalul propriu în casa dvs. - adică diferența dintre valoarea casei dvs. și soldul dvs. ipotecar - ca garanție.

Deoarece împrumuturile sunt garantate împotriva valorii casei dvs., împrumuturile de capitaluri proprii oferă rate de dobândă extrem de competitive - de obicei apropiate de cele ale primelor credite ipotecare. În comparație cu sursele de împrumut negarantate, cum ar fi cardurile de credit, veți plăti mult mai puțin în comisioane de finanțare pentru aceeași sumă de împrumut.

Dar există un dezavantaj al folosirii casei tale ca garanție. Împrumuturile de capitaluri proprii acordă un al doilea titlu pe casa dvs., oferindu-le dreptul de a prelua în cele din urmă casa dvs., dacă nu reușiți să efectuați plăți. Cu cât împrumutați mai mult casa sau apartamentul dvs., cu atât vă puneți mai mult în pericol.

Cheie de luat cu cheie

• Capitalul propriu poate fi o sursă excelentă de valoare pentru proprietarii de case să acceseze numerar pentru renovări sau alte achiziții mari.
• Deoarece sunt asigurați contra valorii casei dvs., creditorii sunt dispuși să ofere rate mai mici decât pentru majoritatea altor tipuri de împrumuturi personale.
• Un împrumut de capitaluri proprii vine ca o sumă forfetară de numerar, deseori cu o rată a dobânzii fixă.
• Liniile de credit pentru capitaluri proprii (HELOC) sunt o sursă rotativă de fonduri potențiale, la fel ca un card de credit, pe care îl utilizați după cum considerați că se potrivește cu o rată a dobânzii variabile.

Eligibilitatea împrumutului pentru acțiuni

Băncile subscriu ipoteci secundare la fel ca alte împrumuturi pentru locuințe. Fiecare are linii directoare care dictează cât pot să împrumute în funcție de valoarea proprietății dvs. și de bonitatea dumneavoastră. Acest lucru este exprimat într-un raport combinat de împrumut la valoare sau CLTV.

Să presupunem că lucrați cu o bancă care oferă un CLTV maxim de 80%, iar casa dvs. valorează 300.000 USD. Dacă în prezent datorezi 150.000 USD la prima ta ipotecă, s-ar putea să te califici pentru a împrumuta 90.000 dolari suplimentari sub forma unui împrumut de capitaluri proprii sau HELOC (300.000 $ x 0.80 = 240.000 $).

Ca și alte ipoteci, eligibilitatea dvs. pentru un împrumut și rata dobânzii depind de istoricul angajării, veniturile și scorul de credit. Cu cât scorul este mai mare, cu atât este mai scăzut riscul de neîndeplinire a împrumutului și rata mai mică.

Împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu

Un împrumut de capitaluri proprii vine ca o sumă forfetară de numerar. Este o opțiune dacă ai nevoie de bani pentru o cheltuială unică, cum ar fi o nuntă sau o renovare a bucătăriei. Aceste împrumuturi oferă, de regulă, rate fixe, astfel încât să știți exact care vor fi plățile lunare atunci când veți scoate o sumă.

Împrumuturile de capitaluri proprii nu sunt răspunsul dacă aveți nevoie doar de o mică infuzie de numerar. În timp ce unii creditori vor acorda împrumuturi cu 10.000 de dolari, mulți nu vă vor oferi unul pentru mai puțin de 25.000 de dolari. Mai mult, trebuie să plătiți multe din aceleași costuri de închidere asociate cu o primă ipotecă, cum ar fi comisioane de procesare a împrumuturilor, taxe de origine, taxe de evaluare și taxe de înregistrare.

Împrumutatorii pot solicita să plătiți „puncte” - adică dobânzi plătite în prealabil - la ora de închidere. Fiecare punct este egal cu 1% din valoarea împrumutului. Deci, la un împrumut de 100.000 USD, un punct v-ar costa 1.000 USD.

Punctele scad rata dobânzii dvs., ceea ce vă poate ajuta efectiv pe termen lung. Dar dacă te gândești să plătești creditul din timp, acea dobândă în avans nu funcționează exact în favoarea ta. Dacă credeți că acesta ar fi cazul, puteți negocia adesea pentru mai puține puncte, sau chiar nu, cu creditorul.

HELOCs

Liniile de credit pe acțiuni sunt puțin diferite. Ele sunt o sursă rotativă de fonduri, la fel ca un card de credit, pe care îl utilizați după cum considerați de cuviință. Majoritatea băncilor oferă o serie de moduri diferite de a accesa aceste fonduri, fie că este vorba de un transfer online, de scrierea unui cec sau de a utiliza un card de credit conectat la contul dvs. Spre deosebire de împrumuturile de capitaluri proprii, acestea au costuri de închidere puține, dacă există, și au dobândă variabilă - deși unii creditori oferă rate fixe pentru un anumit număr de ani.

Există argumente pro și contra flexibilității pe care le oferă liniile de credit. Puteți împrumuta la linia de credit la o dată ulterioară, fără a fi necesar să solicitați un nou împrumut. În acest fel, este o sursă bună de fonduri de urgență, atâta timp cât banca dvs. nu necesită o atragere minimă atunci când închideți împrumutul.

Însă HELOC-urile pot pune probleme unor împrumutați. Indiferent de intențiile dvs. atunci când deschideți linia de credit, este ușor să cheltuiți fondurile disponibile pentru lucrurile de care nu aveți nevoie. Și orice folosiți, desigur, trebuie să plătiți înapoi cu dobândă.

Fazele HELOC-urilor

Majoritatea liniilor de capitaluri proprii au două faze: în perioada de tragere, care este de obicei 10 ani, puteți accesa creditul disponibil după cum considerați de cuviință. Multe contracte HELOC necesită plăți mici, numai pentru dobândă, în această perioadă, deși este posibil să aveți opțiunea de a plăti suplimentar și de a o contravine comitetului.

După încheierea perioadei de tragere, puteți solicita uneori o prelungire. În caz contrar, împrumutul intră în faza de rambursare. De aici încolo, nu mai puteți accesa fonduri suplimentare și efectuați plăți regulate de plus-dobândă până la dispariția soldului. În perioada de rambursare de 20 de ani, trebuie să rambursați toți banii pe care i-ați împrumutat, plus dobânda la o rată variabilă. Unii creditori oferă debitorilor posibilitatea de a converti un sold HELOC într-un împrumut cu dobândă fixă ​​în acest moment.

Chiar și așa, plata lunară se poate dubla aproape. Conform unui studiu realizat de TransUnion, plata pe un HELOC de 80.000 USD cu o rată procentuală anuală de 7% va costa 467 USD pe lună în primii 10 ani, când sunt necesare doar plăți de dobândă. Asta sare la 719 dolari pe lună când începe perioada de rambursare.

Această scădere a plăților la debutul noii perioade a dus la un șoc de plată pentru mulți împrumutați HELOC nepregătiți. În cazul în care sumele sunt suficient de mari, le poate provoca neplăceri celor din situațiile financiare. Și dacă ar fi implicit la plăți, și-ar putea pierde casele.

De ce să scoți oa doua ipotecă?

Proprietarii de locuințe își pot folosi împrumutul de capitaluri proprii sau HELOC pentru o gamă largă de scopuri. Din punct de vedere al planificării financiare, unul dintre cele mai bune lucruri pe care le poți face cu fondurile este să le folosești pentru proiecte de renovare și remodelare care crește valoarea casei tale. În acest fel, reconstituiți capitalul propriu în casa dvs., făcându-l în același timp mai livabil.

De asemenea, puteți utiliza banii pentru a consolida datoriile cu dobândă mare, inclusiv soldurile cărților de credit. Înlocuiești efectiv un împrumut cu costuri ridicate cu o formă de credit garantată, cu costuri reduse.

Desigur, puteți împrumuta, de asemenea, pentru a finanța o vacanță de peste mări sau acea mașină sport nouă pe care ați urmărit-o. Indiferent dacă merită să vă erodați capitalurile proprii pentru a face cumpărături discreționare este ceva la care veți dori să vă gândiți serios.

Deducții privind impozitul pe împrumuturi proprii

Există un alt avantaj al valorificării capitalurilor proprii, dacă este vorba de proiecte de renovare a casei: IRS vă permite să scrieți o parte din dobânda pentru acele împrumuturi, atât timp cât veți deduce deduceri.

Începând cu 2018, cuplurile pot deduce dobânda de până la 750.000 USD din „datorii de achiziție” eligibile (sau până la 375.000 USD, dacă depuneți separat). Acestea sunt creditele ipotecare și de capitaluri proprii utilizate pentru „cumpărarea, construirea sau îmbunătățirea substanțială” a casei împotriva căreia a fost asigurată.

Contribuabilii obișnuiau să poată deduce dobândă de până la 100.000 USD din împrumuturile de capitaluri proprii care au fost utilizate din alte motive, precum plata cardurilor de credit. Dar din 2018, aceasta nu mai este o opțiune până la sfârșitul anului 2025, o modificare datorată legislației fiscale adoptată în decembrie 2017.

Home Equity și HELOC pro și contra

Chiar dacă valorile proprietății rămân fixe sau cresc, fiecare împrumut nou îți întinde bugetul. Dacă pierdeți locul de muncă, de exemplu, va fi mai greu să fiți la curent cu plățile. Deoarece creditorul are un împrumut pe casa ta, există o șansă să te confrunți cu o excludere dacă rămâi în urmă pentru o perioadă suficient de lungă.

Pro-uri

• Cost mai mic decât multe alte tipuri de împrumuturi

• Posibilitatea de a împrumuta o sumă relativ mare de numerar

• Flexibilitate de a utiliza banii în aproape orice scop

• Posibile reduceri de impozit dacă utilizați fondurile pentru proiecte de renovare care cresc valoarea casei dvs.

• Siguranța dobânzilor fixe la împrumuturile de capitaluri proprii

Contra

• Când îți folosești casa ca garanție, reduci valoarea capitalului propriu în casa ta

• Dacă piața imobiliară se scufundă, cei cu un raport CLTV mai ridicat riscă să rămână „sub apă” la împrumutul lor

Împrumuturi pentru acțiuni la domiciliu vs. refinanțare

Al doilea credit ipotecar nu este singura modalitate de a atinge capitalul propriu în casa dvs. pentru a obține niste bani în plus. De asemenea, puteți face ceea ce este cunoscut drept refinanțare de încasare, în cazul în care contractați un nou împrumut pentru a înlocui ipoteca inițială.

Când noul dvs. împrumut este mai mare decât soldul precedentului dvs., scoateți banii în plus. Ca și în cazul unui împrumut de capitaluri proprii sau HELOC, proprietarii de case pot utiliza aceste fonduri pentru a aduce îmbunătățiri proprietății lor sau pentru a consolida datoria de pe cardul de credit.

Refinanțarea are anumite avantaje față de oa doua ipotecă. Rata dobânzii este în general puțin mai mică decât cea a împrumuturilor de capitaluri proprii. Și dacă ratele au scăzut în general, veți dori ca ipoteca dvs. principală să reflecte asta.

Dar și refisurile au dezavantaje. Încasați o nouă ipotecă nouă, astfel încât costurile de închidere tind să fie mult mai mari decât HELOC-urile, care de obicei nu au comisioane ascendente. Și dacă refinanțarea înseamnă că aveți mai puțin de 20% capitaluri proprii în casa dvs., este posibil să fiți nevoiți să plătiți o asigurare ipotecară primară sau PMI. Acest lucru este posibil să nu vă faceți griji dacă aveți pur și simplu oa doua ipotecă acordată împrumutului inițial.

Nu este rău să-i faci pe agentul tău de împrumut să ruleze numerele pentru fiecare opțiune, așa că poți înțelege mai bine care este cea mai potrivită pentru situația ta.

Obținerea unui împrumut

Opțiunile și taxele de împrumut variază semnificativ de la un creditor la altul, așa că plătește pentru a face cumpărături. În plus față de băncile tradiționale, puteți accesa și economii și împrumuturi, uniuni de credit și companii de credit ipotecar. Puteți utiliza, de asemenea, brokerii de credit ipotecar, care în esență fac cumpărăturile pentru dvs. și sunt plătiți de către creditor.

Nu vorbi niciodată cu un singur creditor; aveți nevoie de cel puțin trei opțiuni și este posibil să aveți nevoie și de ajutorul unui profesionist în domeniul ipotecilor pentru a vă ajuta să comparați ofertele. Dacă aveți deja mai multe conturi la o bancă, întrebați despre rate mai bune sau promoții speciale pentru clienții existenți.

Cumpărarea pentru un împrumut de la un creditor tradițional - o bancă sau o companie ipotecară - depinde de suma pe care o căutați. În general, pentru împrumuturi sub 100.000 USD, o bancă comunitară mică sau uniune de credit va oferi cea mai bună ofertă. Pentru împrumuturi mai mari (150.000 USD sau mai mult), discutați cu băncile locale și naționale, împreună cu brokerii de credite ipotecare. La fel ca în cazul ipotecilor tradiționale, brokerii ipotecari pot oferi de cele mai multe ori cele mai bune oferte pentru împrumuturi de capitaluri proprii, datorită relațiilor lor cu mai mulți creditori și grupuri de investiții. Pentru împrumuturi „intermediare” între 100.000 și 150.000 de dolari, „trebuie doar să faci cumpărături”, spune Casey Fleming, broker de ipotecă și autor al „Ghidul împrumutului: cum să obții cea mai bună ipotecă posibilă”.

Nu vă lăsați păcălit de rate scăzute. Cereți creditorului să trimită documentația care arată rata dobânzii și costurile de închidere pentru împrumutul dvs. specific. Cu împrumuturi de capitaluri proprii, comisioanele anticipate pot fi abrupte, de obicei de la 2% la 5% din valoarea împrumutului.

Taxe de negociere

Multe dintre taxele pe care un creditor încearcă să le percepe nu sunt stabilite. Unii creditori, de exemplu, sunt dispuși să se îndoaie de la taxele de origine a împrumutului, care acoperă comisionul plătit ofițerului sau brokerului. Dacă vă solicită să plătiți puncte la împrumutul dvs., s-ar putea să fie dispuși să discute și despre asta. Dar trebuie să întrebi.

Împrumuturile pot oferi mai multe opțiuni atunci când vine vorba de blocarea unei rate fixe a dobânzii pe HELOC. Cu cât este mai lungă perioada în care obțineți o rată fixă, cu atât rata dobânzii este mai mare. Dar, de asemenea, riscul este mai mic dacă ratele cresc. Deci, gândiți-vă cu atenție la ce termeni funcționează cel mai bine pentru dvs.

În general, veți obține cele mai bune condiții dacă aveți un istoric constant de angajare și un scor de credit excelent. La fel ca în cazul oricărei aplicații ipotecare, este o idee bună să vă verificați rapoartele de credit înainte de timp și să vă asigurați că sunt fără erori.

Acordarea unui împrumut

Pentru a evita unele dureri grave de inimă, mai târziu, asigurați-vă că consultați cu atenție toate documentele de împrumut înainte de a semna pe linia punctată.

Aveți ceva recurs dacă vă dați seama că ați făcut o greșeală, atât timp cât acționați rapid. Există o regulă de anulare a mandatului federal de trei zile, care se aplică atât împrumuturilor de capitaluri proprii și HELOC-urilor.

Dar trebuie să notificați în scris creditorul. Această notificare trebuie să fie trimisă sau trimisă electronic până la miezul nopții a treia zi (fără a include duminica) sau este nulă.

Când nu vă puteți plăti împrumutul

Uneori, chiar dacă vi se acordă un împrumut, mai târziu puteți întâmpina probleme financiare, ceea ce face dificilă plata acestuia. Interesant este că, în timp ce pierderea locuinței este un risc dacă nu vă puteți plăti împrumutul de capital propriu sau linia de credit, nu este o concluzie anterioară. Cu toate acestea, chiar dacă puteți evita pierderea locuinței, vă veți confrunta cu consecințe financiare grave.

Potrivit Springboard, un consilier aprobat de Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) din SUA, creditorii urmăresc în mod obișnuit un proces standard pentru a obține banii, mai degrabă decât pentru a merge direct la închidere. Acest lucru se datorează faptului că, pentru a exclude, creditorul trebuie să plătească prima ta ipotecă înainte de a licita proprietatea. În timp ce un proces poate părea mai puțin înfricoșător decât procedurile de închidere a forței de muncă, acesta vă poate răni creditul. Ca să nu mai vorbim, creditorii pot acumula salariile, pot încerca să refacă alte proprietăți sau să perceapă conturile bancare pentru a obține ceea ce se datorează.

Dacă piața imobiliară se scufundă, cei cu un raport CLTV mai ridicat riscă să rămână „sub apă” la împrumutul lor.

Majoritatea creditorilor și băncilor ipotecare nu doresc să vă împrumutați împrumutul de capital propriu sau linia de credit, astfel încât aceștia vor lucra cei care se luptă să facă plăți. Important este să vă contactați cât mai curând posibil. Ultimul lucru pe care ar trebui să îl faceți este să evitați problema. Creditorii s-ar putea să nu fie atât de dispuși să lucreze cu dvs. dacă ați ignorat apelurile și scrisorile care oferă ajutor timp de luni.

Când vine vorba de ceea ce poate face creditorul de fapt, există câteva opțiuni. Unii creditori vor oferi anumitor împrumutați o modificare a împrumutului lor de capitaluri proprii sau a liniei de credit: termenii, rata dobânzii, plățile lunare sau o combinație a celor trei pentru a face plata unui credit mai accesibil. (Rețineți că prelungirea termenului împrumutului poate însemna că veți plăti mai mult până la urmă, dar plățile lunare vor scădea.)

Guvernul federal are programe pentru a ajuta debitorii care se luptă cu prima lor ipotecă și datoria de capital propriu. Pentru a profita de programul de modificare a celui de-al doilea nivel de credite al guvernului, trebuia să fi modificat prima ta ipotecă în cadrul Programului ipotecar accesibil la domiciliu sau HAMP. Al doilea program de modificare a legii, împreună cu HAMP, permite debitorilor să reducă plățile pe linia de credit a capitalului propriu. HUD publică informații utile despre aceste programe și alte programe.

Ferește-te de fraudă

Deoarece documentele verificate pentru obținerea unui HELOC sunt mai puține decât pentru o ipotecă obișnuită - și pentru că există o perioadă extinsă în care puteți împrumuta fonduri -, din păcate, infractorii pot folosi HELOC-uri pentru a vă jefui. Într-un târziu, a crescut numărul hoților care au dobândit în mod fraudulos aceste conturi și sifonează mii de dolari prin furtul identităților și creditorii păcăliți.

Iată cum se întâmplă. Infractorii pun mâna pe informațiile dvs. personale prin înregistrări publice. În continuare, ei stabilesc un cont de internet HELOC și manipulează procesul de verificare a contului pentru a obține fonduri, pe care, desigur, nu le rambursează niciodată. Experții privind furtul de identitate au descoperit că victimele învață despre infracțiune doar atunci când instituția financiară le cheamă despre întârzierea plății, primesc o notificare scrisă privind întârzierea plății sau un mareșal apare la domiciliul lor pentru a-i evacua.

În timp ce adesea prind persoane care și-au scos deja HELOC-uri, oricine are echitate în casa lor poate deveni victimă, în special proprietarii de case cu credite bune și cetățenii seniori care și-au achitat ipotecile (deoarece creditorii deseori își aprobă cu ușurință cererile). Pentru a vă reduce riscul, verificați în mod regulat declarațiile HELOC și examinați rapoartele de credit pentru informații inexacte.

Linia de jos

Poate veni un moment în viața ta când accesul la puțin bani în plus devine o necesitate. Dacă da, oa doua ipotecă este o opțiune convingătoare. Deoarece sunt asigurați contra valorii casei dvs., creditorii sunt dispuși să ofere rate mai mici decât pentru majoritatea altor tipuri de împrumuturi.

Dar doar pentru că îți poți folosi casa ca bancomat nu înseamnă că ar trebui. Un împrumut suplimentar înseamnă o plată suplimentară a împrumutului în fiecare lună. Și dacă te simți incapabil să-ți lovești datele scadente, îți pui casa în pericol. Așadar, folosiți înțelept datoria de capitaluri proprii, dacă concluzionați că este cea mai bună opțiune pentru dvs.