Casă de vacanță sau investiție care produce venituri?

Visul american de a cumpăra o casă a suferit o schimbare echitabilă în ultimii 50 de ani, extinzându-se la case secundare sau în vacanță. Dar aceste căsuțe de pe malul lacului, cabanele din munți și colibele de pe plajă stau adesea goale la 90% din an, în timp ce proprietarii lor au timp bancar pentru următoarele vacanțe - și plătesc factura pentru impozitele ipotecare și proprietatea.

Există, desigur, o alternativă pentru a lăsa casa de vacanță să adune praf atunci când nu puteți fi acolo: închiriați-o altor persoane care doresc să se bucure de ceva timp departe de muncă. În timp ce închirierea poate fi profitabilă, va trebui să luați în considerare implicațiile fiscale.

Cheie de luat cu cheie

• IRS consideră o a doua casă o proprietate de investiții dacă petreceți mai puțin de două săptămâni stând în ea și încercați să o închiriați pentru restul timpului.
• Pierderile de închiriere pot fi compensate numai cu venituri din alte chirii, un parteneriat privat pe care nu îl operezi sau o societate S.
• Perioada de timp în care dețineți o casă de vacanță afectează impozitele pe care le câștigați din capital.
• Dacă dețineți o a doua casă în scopul închirierii acesteia și aveți un AGI sub 150.000 USD, începeți să îl gestionați activ.

Conferința unei a doua locuințe

Cumpărarea și menținerea unei reședințe secundare este o decizie financiară enormă. O a doua casă are toate costurile primei case și, adesea, mai multe, dar fără ștergerea ușoară din IRS.

Dacă vă gândiți să cumpărați o a doua casă, unul dintre primii pași este să decideți dacă veți finanța achiziția cu o ipotecă sau dacă veți plăti numerar. Pentru a vă ajuta să vă decideți, utilizați un calculator ipotecar pentru a cerceta ratele dobânzilor de la creditorii din zona în care este situată proprietatea dvs. de vacanță. Apoi, după ce ați adunat estimări ale costului total al plăților ipotecare lunare, treceți la situațiile financiare pentru a vedea dacă are mai mult sens să scoateți o ipotecă sau să plătiți numerar.

Dacă sunteți setat să obțineți o casă de vacanță, dar nu aveți capital pentru o achiziție cu bani în numerar, rețineți că IRS a închis portița în care puteți utiliza oa doua ipotecă pentru a cumpăra o investiție separată, în timp ce deduceți în continuare plăți ca dobândă ipotecară personală. Dacă intenționați să împrumutați pentru o a doua locuință, va trebui să scoateți o altă ipotecă care să permită dobândă deductibilă din taxe.

7, 4 milioane

Numărul de locuințe din SUA, echivalent cu 5, 6% din totalul fondului de locuințe, care se califică pentru a doua deducere a impozitului pe ipotecă, potrivit Asociației Naționale a Constructorilor de case și a Biroului de recensământ.

IRS pentru investiții în case de vacanță

Dacă dețineți o casă și o închiriați pentru mai puțin de 15 zile, nu trebuie să raportați veniturile. Cu toate acestea, IRS consideră o a doua casă o proprietate de investiții dacă petreci mai puțin de două săptămâni în ea și încearcă apoi să o închiriezi pentru restul timpului. Este important să vă amintiți că cererea pentru cabina dvs. în pădure poate veni doar la orele de vârf - aceeași perioadă în care probabil că ați dori să folosiți singur proprietatea.

Casele secundare par a fi o pată gri pentru IRS. Toate pierderile de închiriere sunt „pierderi pasive” sau „pierderi hobby”. Acestea pot fi compensate numai cu venituri din alte activități pasive, cum ar fi alte închirieri, un parteneriat privat care nu ajută să opereze sau o societate S. Pierderile pasive pe care nu le puteți utiliza sunt reportate înainte de a vinde casa de vacanță. Când vindeți proprietatea, puteți utiliza pierderile trecute pentru a compensa câștigurile. Dacă aveți reziduuri suplimentare de pierdere pasivă după vânzare, le puteți solicita împotriva veniturilor obișnuite.

În urma celor mai recente recomandări ale IRS pentru anul fiscal 2019, puteți deduce până la 25.000 USD pe an, dacă:

• Venitul dvs. brut ajustat este mai mic de 100.000 USD
• Participați activ la gestionarea proprietății

Această scutire de impozit dispare cu un venit brut ajustat de 150.000 USD (AGI), chiar dacă majoritatea persoanelor care își pot permite să cumpere o a doua casă vor avea un AGI mult peste aceste cifre. Dacă AGI-ul dvs. este cuprins între 100.000 și 150.000 USD, beneficiați de jumătate din deducere. Cea mai mare provocare este participarea activă. Puteți utiliza deducerea anuală dacă dumneavoastră sau soția dvs. doriți să deveniți un profesionist imobiliar calificat și să gestionați activ proprietatea care înregistrează pierderile pasive. Fiți avertizat, cu toate acestea, IRS nu este probabil să creadă că dețineți un loc de muncă cu normă întreagă și lumina lunii ca manager de proprietate. Veți avea nevoie de un jurnal detaliat despre motivul pentru care, când, unde și ce faceți în calitate de manager de proprietate pentru a vă dovedi cazul și pentru a lua deducerea.

Majoritatea persoanelor care dețin case secundare ar fi mai bine deservite prin obținerea clasificării lor ca proprietate de utilizare mixtă în scopuri fiscale și închirierea lor doar pentru 14 nopți fără taxă într-un an dat.

Vânzarea unei case de vacanță

Proprietățile din zonele populare de vacanță tind, de obicei, să vadă o apreciere mai mare decât media, așa că, la un moment dat, este posibil să doriți să scoateți bani și să vindeți. Perioada de timp în care dețineți o casă de vacanță afectează impozitul pe câștigurile de capital. Dacă vindeți înainte de a trece un an, veți fi supus ratei câștigurilor de capital pe termen scurt. Dacă vindeți după un an, impozitul dvs. federal va fi calculat la rata câștigurilor de capital pe termen lung.

Puteți, totuși, să faceți un pic de dodge dacă sunteți dispus să vă relocați complet. Dacă vă vindeți reședința primară cu o deducere de 250.000 USD de persoană, fără taxă, și vă mutați în casa de vacanță și o declarați noua reședință principală, veți putea folosi din nou scutirea de 250.000 USD (500.000 USD pentru cupluri) - oferindu-vă să trăiți la fosta casă de vacanță de doi ani. Din păcate, această strategie este adesea practică doar pentru angajații independenți sau pensionari. Există, de asemenea, alte restricții privind utilizarea excluderii câștigurilor de capital pentru casele de vacanță care au fost transformate într-o reședință primară.

Aproape 60% dintre americani poartă o formă de asigurare de viață, conform ultimelor cifre pentru 2018.

Dacă decideți să doriți să deveniți un proprietar de reședința a doua și aveți un AGI sub 150.000 USD, cel mai bun curs de acțiune poate fi să vă implicați activ în gestionarea propriei proprietăți.

Sfaturi pentru cel de-al doilea proprietar

Dacă dețineți o a doua casă în scopul închirierii și aveți un AGI sub 150.000 USD, atunci intrați acolo și începeți să îl gestionați activ. Aceasta înseamnă că nu veți putea folosi un agent pentru a găsi chiriași. Veți aranja reparațiile personal, dar vă va oferi pierderi pasive pentru a vă retrage.

Dacă managementul activ nu vă atrage sau AGI-ul dvs. este prea mare, petreceți mai mult timp la cabină și transformați-o într-o proprietate de utilizare mixtă, mai degrabă decât o proprietate de investiții. Aceasta înseamnă că impozitele se modifică odată cu modificarea desemnării - în principal că nu puteți utiliza pierderi pasive. Dar veți putea solicita un procent din dobânzile ipotecare și impozitele pe proprietate ca deduceri la impozitul dvs. pe venit.