Ghidul pentru cumpărători pentru prima dată

Provocarea de a cumpăra o casă pentru prima dată poate părea atât de descurajantă încât este tentant să mergi doar cu primul loc din gama de prețuri sau să continui să închiriezi. Pentru a vă ajuta să demitificați procesul și să obțineți la maxim achiziția, vom examina ce va trebui să luați în considerare înainte de a cumpăra, ce vă puteți aștepta de la procesul de cumpărare în sine și câteva sfaturi utile pentru a vă ușura viața după dvs. achiziționează-ți prima casă.

Cine este un cumpărător pentru prima dată?

Departamentul SUA pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD), un cumpărător pentru prima dată este cineva care îndeplinește oricare dintre următoarele condiții:

• Persoană care nu deține o reședință principală timp de trei ani. De asemenea, soțul este considerat un cumpărător pentru prima dată dacă îndeplinește criteriile de mai sus. Dacă ați deținut o casă, dar soțul nu a reușit, atunci puteți achiziționa un loc împreună ca cumpărători pentru prima dată.
• Un părinte singur care a deținut doar o casă cu un fost soț în timp ce s-a căsătorit.
• O casnică deplasată care a deținut doar cu un soț.
• O persoană care a deținut doar o reședință principală care nu a fost aplicată definitiv pe o fundație permanentă în conformitate cu reglementările aplicabile.
• O persoană care a deținut doar o proprietate care nu respecta codurile de stat, locale sau de model de construcție - și care nu poate fi adusă în conformitate cu costuri mai mici decât construirea unei structuri permanente.

Considerații înainte de a cumpăra

Primul lucru pe care trebuie să-l determinați este care sunt obiectivele dvs. pe termen lung și apoi modul în care proprietatea locuinței se potrivește cu acele planuri. Unii oameni caută pur și simplu să transforme toate acele plăți de chirie „irosite” în plăți ipotecare care le oferă de fapt ceva tangibil. Alții văd proprietatea casei ca un semn al independenței lor și se bucură de ideea de a fi propriul lor proprietar. Limitarea obiectivelor de proprietate a casei vă va orienta în direcția bună. Iată cinci întrebări pentru a vă pune:

1. Ce tip de casă se potrivește cel mai bine nevoilor tale?

Aveți mai multe opțiuni atunci când achiziționați o proprietate rezidențială: o casă tradițională unifamiliară, un duplex, o casă de locuit, un apartament, o cooperativă (cooperativă de locuințe) sau o clădire multifamiliară cu două-patru unități. Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele sale, în funcție de obiectivele de proprietate a casei dvs., deci trebuie să decideți ce tip de proprietate vă va ajuta să atingeți aceste obiective. De asemenea, puteți economisi prețul de achiziție din orice categorie, alegând un dispozitiv de fixare, deși perioada de timp, echitatea de transpirație și banii implicați pentru a transforma un dispozitiv de fixare în casa dvs. de vis s-ar putea să fie mult mai mult decât ați aflat în negociere.

1. Ce caracteristici specifice vor avea casa ta ideală?

Deși este bine să păstrezi o anumită flexibilitate în această listă, faci cea mai mare achiziție din viața ta și merită să ai acea achiziție care să se potrivească atât nevoilor tale cât și dorințelor cât mai strâns posibil. Lista dvs. ar trebui să includă dorințe de bază, cum ar fi cartierul și dimensiunea, până la detalii mai mici, precum amenajarea băii și o bucătărie care vine cu aparate de încredere.

1. La ce credit ipotecar vă calificați?

Înainte de a începe cumpărăturile, este important să vă faceți o idee despre cât de mult un împrumutat va fi dispus să vă dea pentru a cumpăra prima dvs. casă. S-ar putea să credeți că vă puteți permite o casă de 300.000 de dolari, dar creditorii ar putea crede că sunteți bun doar pentru 200.000 de dolari, în funcție de factori precum cât de multe alte datorii aveți, venitul dvs. lunar și cât timp ați fost la locul de muncă actual. În plus, mulți agenți imobiliari nu vor petrece timp cu clienții care nu și-au clarificat cât își pot permite să cheltuiască. Puteți avea în vedere achiziționarea unei case într-un trust.

O să vă asigurați că vă asigurați că finanțele personale sunt în regulă. În general, pentru a vă califica pentru un împrumut la domiciliu, trebuie să aveți un credit bun, un istoric de plată a facturilor la timp și un raport de datorie / venit maxim de 43%. Creditorii din aceste zile preferă, în general, să limiteze cheltuielile cu locuința (dobânda principală, dobânzile, impozitele și asigurarea proprietarilor de locuințe) la aproximativ 30% din venitul brut lunar al debitorilor, deși această cifră poate varia foarte mult, în funcție de piața imobiliară locală.

Asigurați-vă că obțineți un pre-aprobat pentru un împrumut înainte de a plasa o ofertă într-o locuință: în multe cazuri, vânzătorii nu vor distra nici măcar o ofertă care nu este însoțită de o aprobare prealabilă a creditului ipotecar. Faceți acest lucru, practic, solicitând o ipotecă și completând documentele necesare. Este benefic să faceți cumpărături pentru un creditor și să comparați ratele dobânzilor și taxele folosind un instrument precum un calculator de ipotecă sau Google.

După ce v-ați stabilit pe un creditor și ați solicitat-o, creditorul va verifica toate informațiile financiare furnizate (verificarea scorurilor de credit, verificarea informațiilor despre angajare, calcularea raporturilor datorie-venit etc.). Creditorul poate aproba în prealabil împrumutatul pentru o anumită sumă. Fiți conștient de faptul că, chiar dacă ați fost aprobat în prealabil pentru o ipotecă, împrumutul dvs. poate cădea în ultimul moment dacă faceți ceva pentru a modifica scorul dvs. de credit, cum ar fi finanțarea unei achiziții de mașini.

4. Câtă casă îți poți permite de fapt?

Pe de altă parte, uneori o bancă îți va oferi un împrumut pentru mai multe case decât vrei să plătești cu adevărat. Doar pentru că o bancă spune că vă va împrumuta 300.000 de dolari nu înseamnă că ar trebui să împrumutați de fapt atât de mult. Mulți cumpărători care fac prima dată fac această greșeală și sfârșesc „săraci în casă” - ceea ce înseamnă că, după ce își plătesc plata ipotecară lunară, nu au fonduri rămase pentru alte costuri, cum ar fi îmbrăcăminte, utilități, vacanțe, divertisment sau chiar mâncare.

La fel ca în cazul achiziționării unei mașini noi, veți dori să analizați costul total al casei, nu doar plățile ipotecare lunare. Desigur, această plată lunară este, de asemenea, importantă, alături de cât de mult vă puteți permite, cât de mari sunt impozitele pe proprietate în cartierul ales, cât va costa asigurarea proprietarilor de locuințe, cât anticipați cheltuielile pentru întreținerea sau îmbunătățirea casei și cât vor fi costurile dvs. de închidere. Dacă sunteți interesat să cumpărați un apartament, rețineți că va trebui să plătiți lunar costurile de întreținere, deoarece veți face parte dintr-o asociație de proprietari, care colectează câteva sute de dolari pe lună de la proprietarii fiecărei unități din clădire. sub formă de taxe de condominiu. De asemenea, proprietarii de cooperatori plătesc taxe lunare de întreținere, deși acestea sunt parțial deductibile din taxe.

5. Aveți economii serioase?

Chiar dacă vă calificați pentru o ipotecă importantă, vor exista costuri avansate considerabile (cum ar fi plata în avans pentru locuință, de obicei 20% din prețul total de achiziție) și costuri de închidere. Așa că trebuie să ai bani băgați. Când vine vorba de a investi cu ochii spre achiziționarea unei locuințe - un obiectiv pe termen scurt - una dintre cele mai mari provocări este păstrarea economiilor într-un vehicul accesibil, relativ sigur, care încă oferă o rentabilitate. Dacă aveți un an până la trei ani pentru realizarea obiectivului dvs., decât un certificat de depozit poate fi o opțiune viabilă. Nu te va îmbogăți, dar nici nu vei pierde bani. Aceeași idee poate fi aplicată și la achiziționarea unei obligațiuni pe termen scurt sau a unui portofoliu cu venituri fixe care vă va oferi o creștere, dar vă va proteja și de natura zbuciumată a piețelor bursiere.

Dacă achiziționarea casei se întâmplă în șase luni până la un an, atunci veți dori să păstrați lichiditatea banilor. Un cont de economii cu randament ridicat ar putea fi cea mai bună opțiune. Este important să vă asigurați că este asigurat FDIC, astfel încât dacă banca intră în continuare, puteți avea acces la banii dvs. până la 250.000 USD.

6. Cine te va ajuta să găsești o casă și să te îndrume prin achiziție?

Un agent imobiliar vă va ajuta să localizați locuințe care să răspundă nevoilor dvs. și să se încadreze în gama dvs. de preț, apoi să vă întâlniți cu dvs. pentru a vizualiza acele case. După ce ați ales o casă pentru a cumpăra, acești profesioniști vă pot ajuta în negocierea întregului proces de cumpărare, inclusiv realizarea unei oferte, obținerea unui împrumut și completarea documentelor. Experiența unui agent imobiliar bun vă poate proteja de orice capcană pe care o puteți întâlni în timpul procesului. Majoritatea agenților primesc un comision, plătit din veniturile vânzătorului.

Credite pentru cumpărătorii de acasă pentru prima dată

Procesul de cumpărare

Acum că ați decis să vă plonjați, să explorăm ce vă puteți aștepta de la procesul de cumpărare a casei. Este un moment haotic, cu oferte și contraoferte care zboară furios, dar dacă sunteți pregătit pentru dificultăți (și documente), puteți trece prin proces cu sănătatea dvs. mai mult sau mai puțin intactă. Iată evoluția de bază la care vă puteți aștepta:

1. Găsiți o casă.

Asigurați-vă că profitați de toate opțiunile disponibile pentru găsirea locuințelor pe piață, inclusiv utilizarea agentului imobiliar, căutarea de reclame online și conducerea cartierelor care vă interesează în căutarea de semne de vânzare. Puneți, de asemenea, niște senzori cu prietenii, familia și contactele de afaceri. Nu știi niciodată de unde ar putea să vină o referință bună sau un plumb al unei case.

După ce cumpărați serios o casă, nu mergeți într-o casă deschisă fără să aveți un agent (sau cel puțin să fiți pregătit să aruncați numele cuiva cu care presupuneți să lucrați). Puteți vedea cum s-ar putea să nu funcționeze în interesul dvs. să începeți să vă ocupați cu un agent al vânzătorului înainte de a contacta unul dintre dvs.

Dacă aveți un buget, căutați case cu al căror potențial nu a fost încă realizat. Chiar dacă nu vă puteți permite acum să înlocuiți tapetul hidoș din baie, s-ar putea să merite să trăiți cu urâțenia o perioadă, în schimbul intrarii într-o casă pe care o puteți permite. Dacă locuința răspunde altfel nevoilor dvs. în ceea ce privește lucrurile mari dificil de schimbat, cum ar fi locația și dimensiunea, nu lăsați imperfecțiunile fizice să vă îndepărteze. Cumpărătorii pentru prima dată ar trebui să caute o casă la care să poată adăuga valoare, deoarece acest lucru asigură o creștere a capitalurilor proprii pentru a-i ajuta să urce scara proprietății.

2. Luați în considerare opțiunile dvs. de finanțare și finanțarea sigură.

Cumpărătorii pentru prima dată au o mare varietate de opțiuni pentru a-i ajuta să intre într-o casă - atât cele disponibile pentru orice cumpărător, inclusiv ipotecile cu autorități federale pentru locuințe (FHA), cât și cele destinate în special neofitelor. Multe programe pentru cumpărătorii de locuințe pentru prima dată oferă plăți minime de până la 3% până la 5% (față de 20% standard), iar câțiva nu necesită deloc plata anticipată.

Primele cronometre ar trebui, în special:

Utilizați lista resurselor HUD. FHA și programul său de împrumut este parte a HUD.

Privește IRA-ul tău. În scopul distribuțiilor IRA, un cumpărător de locuințe pentru prima dată este oricine nu a deținut un interes actual pentru o casă mobilă de reședință primară și remorci de case, bărci de casă și stocuri deținute de un deținător de acțiuni într-o corporație de locuințe cooperatiste) cei doi ani anteriori. Deoarece fiecare persoană are o sumă de 10.000 USD pe viață care poate fi retrasă fără penalități din IRA-ul său, un cuplu ar putea retrage maximum 20.000 dolari (10.000 USD din fiecare cont) combinate pentru a plăti prima lor casă. Doar asigurați-vă că utilizați banii în termen de 120 de zile sau acesta va fi supus penalizării de 10%.

Illinois, Ohio și Washington - oferă asistență de plată pentru cumpărătorii care locuiesc pentru prima dată. De obicei, eligibilitatea în aceste programe se bazează pe venituri și poate avea, de asemenea, limite la cât de scumpă poate fi achiziționată o proprietate. Cei care se califică pot primi asistență financiară cu plăți în avans și costuri de închidere, precum și cheltuieli pentru reabilitare sau îmbunătățire a unei proprietăți.

Cunoașteți despre opțiunile autohtone. Cumpărătorii de origine americani autohtoni pot solicita un împrumut pentru secțiunea 184. Acest împrumut necesită o taxă de garanție avans de 1, 5% și doar o reducere de 2, 25% pentru împrumuturi de peste 50 000 USD (pentru împrumuturi sub această sumă, este de 1, 24%). Spre deosebire de rata dobânzii tradiționale a împrumutului bazată pe scorul de credit al debitorului, rata acestui împrumut se bazează pe rata de piață existentă. Împrumuturile din secțiunea 184 pot fi utilizate numai pentru locuințe unifamiliale (1-4 unități) și pentru o reședință primară.

Nu vă legați de loialitatea față de instituția dvs. financiară curentă atunci când solicitați o aprobare prealabilă sau căutați o ipotecă: faceți cumpărături, chiar dacă vă calificați doar pentru un singur tip de împrumut. Taxele pot fi surprinzător de variate, la fel ca și ratele dobânzilor ipotecare, care au, desigur, un impact major asupra prețului total pe care îl plătiți pentru casa dvs.

Unele autorități recomandă, de asemenea, să aveți un creditor de rezervă. Calificarea pentru un împrumut nu este o garanție, în cele din urmă, împrumutul dvs. va fi finanțat: Ghidul de subscriere se schimbă, se modifică analiza riscurilor pentru creditor și piețele investitorilor se pot modifica. Pot exista cazuri de clienți care semnează documente de împrumut și credite, iar apoi să fie notificați cu 24 până la 48 de ore înainte de închiderea faptului că creditorul a înghețat finanțarea în programul lor de împrumut. A avea un al doilea creditor care v-a calificat deja pentru o ipotecă vă oferă o modalitate alternativă de a menține procesul pe termen lung sau de a se apropia de acesta.

3. Faceți o ofertă.

Agentul dumneavoastră imobiliar vă va ajuta să decideți câți bani doriți să oferiți pentru casă împreună cu orice condiții pe care doriți să le solicitați. Agentul dumneavoastră va prezenta oferta agentului vânzător; vânzătorul va accepta oferta dvs. sau va emite o contraofertă. Puteți apoi să acceptați sau să continuați să mergeți înainte și înapoi până ajungeți la o înțelegere sau decideți să o apelați.

Înainte de a trimite oferta, aruncă o altă privire la bugetul dvs. Acest factor determină costurile de închidere estimate (care pot însuma oriunde de la 2% la 5% din prețul de achiziție), costurile de transfer și orice reparații imediate și aparate obligatorii de care aveți nevoie înainte de a vă putea muta. fii ambuscadat de costurile cu utilități mai mari sau neașteptate în noua casă mai mare. Puteți solicita facturile de energie din ultimele 12 luni pentru a vă face o idee despre costul mediu lunar.

Dacă ajungeți la un acord, veți face un depozit de bună-credință și procesul va trece apoi în escrow. Escrow este o perioadă scurtă de timp (adesea aproximativ 30 de zile) în care vânzătorul scoate casa de pe piață cu așteptarea contractuală că veți cumpăra casa - cu condiția să nu găsiți probleme grave cu aceasta când o inspectați.

4. Obțineți o inspecție la domiciliu.

Chiar dacă casa pe care intenționați să o achiziționați pare să fie perfectă, nu există niciun înlocuitor pentru ca un profesionist instruit să inspecteze proprietatea pentru calitatea, siguranța și starea generală a potențialului dvs. nou cămin. Nu doriți să vă blocați cu o groapă de bani sau cu durerea de cap pentru a efectua o mulțime de reparații neașteptate. În cazul în care inspecția la domiciliu dezvăluie defecte grave pe care vânzătorul nu le-a dezvăluit, în general, veți putea anula oferta și obține înapoi depunerea. Negocierea pentru ca vânzătorul să facă reparațiile sau reducerea prețului de vânzare sunt alte opțiuni.

5. Închideți sau mergeți mai departe.

Dacă sunteți în măsură să rezolvați o afacere cu vânzătorul sau mai bine, dacă inspecția nu a dezvăluit probleme semnificative, ar trebui să fiți gata să închideți. Închiderea presupune, practic, semnarea unei tone de documente într-o perioadă de timp foarte scurtă, în timp ce se roagă să nu treacă nimic în ultimul moment.

Lucrurile pe care le veți ocupa și le veți plăti în etapele finale ale achiziției dvs. pot include evaluarea locuinței (companiile ipotecare impun acest lucru pentru a-și proteja interesul pentru casă), efectuarea unei căutări de titlu pentru a vă asigura că nimeni altul decât vânzătorul are o creanță asupra proprietății, obținerea unei asigurări ipotecare private sau un împrumut de tip piggyback dacă plata în avans este mai mică de 20% și completează documentele ipotecare. Alte costuri de închidere pot include comisioane de origine a creditelor, asigurare de titlu, sondaje, taxe și taxe pentru raportul de credit.

Felicitări Noul proprietar de locuințe ... Acum ce?

Ați semnat actele, ați plătit mutătorii și noul loc începe să se simtă ca acasă. Game over, nu? Nu chiar. Costurile proprietății de acasă se extind dincolo de plățile în avans și de plățile ipotecare lunare. Să examinăm acum câteva sfaturi finale pentru a face viața ca nou proprietar de locuințe mai distractivă și mai sigură.

1. Economisiți în continuare.

Proprietatea de acasă vine cu cheltuieli majore neașteptate, cum ar fi înlocuirea acoperișului sau obținerea unui nou încălzitor de apă. Începeți un fond de urgență pentru casa dvs., astfel încât să nu fiți prins în pază atunci când apar inevitabil aceste costuri.

1. Efectuați întreținere regulată.

Cu suma mare de bani pe care o puneți în casa dvs., veți dori să vă asigurați că veți avea grijă excelentă. Întreținerea periodică vă poate reduce costurile de reparație, permițând rezolvarea problemelor atunci când sunt mici și ușor de gestionat.

1. Ignorați piața locuințelor.

Nu contează ce merită locuința dvs. într-un moment dat, cu excepția momentului în care îl vindeți. A fi capabil să alegeți când vă vindeți casa, în loc să fiți forțat să o vindeți din cauza relocării de locuri de muncă sau a suferinței financiare, va fi cel mai mare factor determinant dacă veți vedea un profit solid din investiția dvs.

1. Nu te baza pe a-ți ucide acasă pentru a-ți finanța pensia.

Chiar dacă dețineți o casă, ar trebui să continuați să economisiți maxim în conturile dvs. de economii de pensionare în fiecare an. Deși poate părea greu de crezut pentru oricine a observat averile pe care unii oameni le-au făcut în timpul bulei de locuințe, nu vei face neapărat o ucidere când îți vinzi casa. Dacă doriți să priviți casa dvs. ca o sursă de bogăție la pensie, luați în considerare că, odată ce ați achitat ipoteca, banii cheltuiți pentru plăți lunare pot fi folosiți pentru a finanța o parte din cheltuielile de viață și medicale la pensionare. .