9 lucruri de știut înainte de a vă refinanța ipoteca

Cererile de refinanțare reprezintă o porțiune semnificativă a tuturor cererilor de credit ipotecar, potrivit Asociației Bancarelor Ipotecare (MBA). În parte, acest lucru se poate datora faptului că ratele dobânzilor ipotecare relativ mici au încurajat proprietarii de case să-și restructureze finanțele.

Cu toate acestea, dacă refinanțările ipotecare sunt sau nu potrivite, depinde mai mult de circumstanțe individuale decât ratele dobânzilor ipotecare din această săptămână. Iată nouă considerente cheie de revizuit înainte de a solicita o refinanțare a casei.

1. Cunoașteți echitatea casei dvs.

Prima calificare la care va trebui să refinanțezi este echitatea în casa ta. Vestea bună este că valorile locuinței au crescut și ponderea proprietarilor de case subacvatice a scăzut semnificativ, potrivit lui Len Kiefer, economistul-șef adjunct al Freddie Mac. Totuși, unele case nu și-au recăpătat valoarea, iar unii proprietari de locuințe au o capitaluri scăzute. Refinanțarea cu puțin sau deloc echitate nu este întotdeauna posibilă cu creditorii convenționali, dar sunt disponibile unele programe guvernamentale. Cel mai bun mod de a afla dacă sunteți calificat pentru un anumit program este să vizitați un creditor și să discutați nevoile dvs. individuale. Proprietarii de locuințe cu cel puțin 20% capitaluri proprii vor avea un timp mai ușor de calificare pentru un nou împrumut.

2. Cunoaște-ți scorul de credit

Creditorii și-au consolidat standardele pentru aprobările de împrumut în ultimii ani, astfel că unii consumatori ar putea fi surprinși că, chiar și cu un credit bun, nu vor beneficia întotdeauna de cele mai mici rate ale dobânzii. În mod obișnuit, creditorii vor să vadă un scor de credit de 760 sau mai mare pentru a se califica pentru cele mai mici rate ale dobânzii ipotecare. Împrumutații cu scoruri mai mici pot obține încă un împrumut nou, dar dobânzile sau taxele pe care le plătesc pot fi mai mari.

Cheie de luat cu cheie

• Înainte de a decide dacă refinanțați ipotecarea dvs. sau nu, asigurați-vă că aveți o capitaluri proprii adecvate pentru locuințe - cel puțin 20% vă va facilita calificarea pentru un împrumut.
• Verificați să vă asigurați că scorul dvs. de credit este de cel puțin 760, iar raportul dintre datorii și venituri este de 36% sau mai puțin.
• Analizați termenii, ratele dobânzilor și costurile de refinanțare - inclusiv punctele și dacă va trebui să plătiți PMI - pentru a determina dacă avansarea împrumutului va satisface nevoile dvs.
• Asigurați-vă că calculați punctul de pauză și modul în care refinanțarea vă va afecta impozitele.

3. Cunoașteți-vă raportul dintre datorii și venituri

Dacă aveți deja un credit ipotecar, puteți presupune că puteți obține cu ușurință unul nou. Dar creditorii nu numai că au ridicat bariera pentru scorurile de credit, dar au devenit, de asemenea, mai stricte în raport cu datoria-venit. În timp ce unii factori, cum ar fi un venit mare, un istoric de muncă lung și stabil sau economii substanțiale, vă pot ajuta să vă calificați pentru un împrumut, creditorii doresc de obicei să mențină plățile pentru locuințe lunare sub maximum 28% din venitul dvs. brut lunar. În general, datoria către venit ar trebui să fie de 36% sau mai puțin, deși, cu unii factori pozitivi suplimentari, unii creditori vor ajunge până la 43%. Poate doriți să plătiți unele datorii înainte de a refinanța pentru a vă califica.

4. Costurile refinanțării

Refinanțarea unei locuințe costă, de obicei, între 3% și 5% din valoarea totală a împrumutului, dar împrumutatorii pot găsi mai multe modalități de a reduce costurile sau de a le îngloba în împrumut. Dacă aveți suficient capitaluri proprii, puteți redacta costurile în noul împrumut, crescând capitalul. Unii creditori oferă o refinanțare „fără cost”, ceea ce înseamnă, de obicei, că veți plăti o dobândă ușor mai mare pentru a acoperi costurile de închidere. Nu uitați să negociați și să faceți cumpărături, deoarece unele credite de refinanțare pot fi plătite de creditor sau reduse.

5. Tarife vs. Termen

În timp ce mulți debitori se concentrează pe rata dobânzii, este important să vă stabiliți obiectivele atunci când refinanțați pentru a determina ce produs ipotecar satisface nevoile dvs. Dacă obiectivul tău este să reduci cât mai mult plățile lunare, vei dori un împrumut cu cea mai mică rată a dobânzii pe termen lung. Dacă doriți să plătiți mai puțin dobândă pe durata creditului, căutați cea mai mică rată a dobânzii la cel mai scurt termen. Împrumutații care doresc să își plătească împrumutul cât mai rapid ar trebui să caute o ipotecă cu cel mai scurt termen care necesită plăți pe care și le pot permite.

6. Refinanțarea punctelor

Când comparați diverse oferte de împrumuturi ipotecare, asigurați-vă că vă uitați atât la dobânzi, cât și la puncte. Punctele, egale cu 1% din valoarea împrumutului, sunt adesea plătite pentru a reduce rata dobânzii. Asigurați-vă că calculați cât veți plăti în puncte cu fiecare împrumut, deoarece acestea vor fi plătite la închidere sau înglobate în principalul noului dvs. împrumut.

Creditorii și-au consolidat standardele în ceea ce privește aprobările de împrumut în ultimii ani, necesitând scoruri de credit mai mari pentru cele mai bune rate ale dobânzii și raporturi mai mici între datori și venituri decât în ​​trecut.

7. Cunoaște-ți punctul de pauză

Un calcul important în decizia de refinanțare este punctul de pauză, punctul în care costurile refinanțării au fost acoperite de economiile dvs. lunare. După acel moment, economiile dvs. lunare sunt complet ale voastre. Dacă, de exemplu, refinanțarea dvs. costă 2.000 de dolari și economisiți 100 de dolari pe lună față de împrumutul precedent, veți avea nevoie de 20 de luni pentru a vă recupera costurile. Dacă intenționați să vă mutați sau să vă vindeți casa în decurs de doi ani, este posibil ca o refinanțare în acest scenariu să nu aibă sens.

8. Asigurare ipotecă privată

Proprietarii de case care au mai puțin de 20% capital propriu în casa lor atunci când refinanțează li se va cere să plătească o asigurare de ipotecă privată (PMI). Dacă plătiți deja PMI în cadrul împrumutului dvs. curent, acest lucru nu va face o diferență mare pentru dvs. Însă unii proprietari de case ale căror case au scăzut în valoare de la data achiziției pot descoperi că, dacă refinanțează, vor trebui să înceapă să plătească PMI pentru prima dată. Plățile reduse datorate refinanțării pot să nu fie suficient de mici pentru a compensa costul suplimentar al PMI. Un creditor poate calcula rapid dacă va trebui să plătiți PMI și cât de mult va adăuga la plata dvs. pentru locuințe.

9. Cunoașteți-vă impozitele

Mulți consumatori s-au bazat pe deducerea dobânzii lor ipotecare pentru a-și reduce factura federală de impozit pe venit. Dacă refinanțezi și începi să plătești mai puțin dobândă, deducerea ta fiscală poate fi mai mică, deși puțini oameni consideră că este un motiv pentru a evita refinanțarea. Cu toate acestea, este de asemenea posibil ca deducerea dobânzii să fie mai mare pentru primii ani ai împrumutului, atunci când partea de dobândă a plății lunare este mai mare decât principalul. Creșterea dimensiunii împrumutului dvs. datorită extragerii de numerar sau a costurilor de închidere va afecta, de asemenea, valoarea dobânzii pe care o veți plăti.

Acestea fiind spuse, prevederile Legii privind tăierile și lucrările fiscale, adoptate în lege în decembrie 2017, pot afecta dorința dvs. de a utiliza deducerea dobânzii ipotecare. Noua deducție standard mai ridicată - acum 24.400 de dolari pentru cuplurile căsătorite care depun în comun, comparativ cu 12.700 de dolari în condițiile legii anterioare - poate face ca deducțiile de detaliere să fie mai puțin atractive financiar pentru mai mulți contribuabili. Însă proprietarii de locuințe mai înstăriți care doresc să refinanțeze o ipotecă mare existentă vor putea totuși să deducă dobânzile de până la 1 milion de dolari la datorii ipotecare (limita pentru noile datorii ipotecare este acum de 750.000 USD pentru casele cumpărate la 15 decembrie 2017 sau mai târziu). Având în vedere aceste modificări, este înțelept să consultați un consilier fiscal pentru informații individuale cu privire la impactul refinanțării asupra impozitelor dvs.

Linia de jos

La fel ca multe tranzacții financiare, refinanțarea creditelor ipotecare este complexă și necesită o diligență cuvenită din partea proprietarilor de case.

Este înțelept să consultați un creditor de renume pentru răspunsuri rapide la unele dintre problemele dvs. Acest lucru vă va ajuta să luați decizia importantă cu privire la dacă refinanțarea este potrivită pentru dvs. Dacă se pare că ar fi o mișcare bună, faceți temele de cercetare discutate mai sus.