Vânzarea casei tale vă va lăsa cu șoc fiscal?

Pentru mulți oameni, casele lor sunt cele mai mari averi ale lor - cele pe care ar putea să le plănuiască să vândă într-o zi pentru a se muta în altă parte a țării, pentru a face upgrade la o casă mai mare sau pentru a ajuta la finanțarea pensionării. Cu excepția cazului în care ați vândut o casă în ultimii ani, este posibil să nu vă dați seama că revizuirile din codul fiscal ar putea afecta cât de mult ajungeți după vânzare. Aflați cum vă vor afecta cele mai noi legi fiscale dacă decideți să vă mutați.

Vechile reguli
În trecut, vânzătorii ar putea amâna impozitele pe câștigurile de capital pe toate profiturile trecute, oricât de mari, atât timp cât îndeplinesc următoarele două cerințe:

• A cumpărat o casă de înlocuire care costă mai mult decât suma primită pentru casa care a fost vândută.
• Achiziționat înlocuirea în termen de doi ani înainte sau doi ani de la data vânzării.

De exemplu, să presupunem că ai cumpărat o casă pentru 200.000 de dolari și ai vândut-o în cinci ani pentru 300.000 de dolari. Atâta timp cât achiziționați încă unul în termen de doi ani pentru cel puțin 300.000 USD, puteți evita impozitul pe câștigurile de capital pe profitul de 100.000 USD. În plus, ați fi putut continua acest proces în fiecare an, construind o cantitate nelimitată de câștiguri amânate din impozite. Atunci când ați murit, câștigul ar fi putut fi șters din cauza creșterii provizorii pentru beneficiarii dvs.

În plus, un vânzător care a împlinit vârsta de 55 de ani putea exclude definitiv profituri de până la 125.000 USD fără a cumpăra o altă casă.

Noile reglementări
La 6 mai 1997, a intrat în vigoare Legea privind scutirea contribuabililor. Actul a eliminat amânarea continuă nelimitată a profiturilor și a înlocuit-o cu excluderi limitate.

Contribuabilii singuri pot exclude acum profituri de până la 250.000 USD din vânzarea casei lor. Cuplurile căsătorite care depun împreună pot exclude 500.000 USD din veniturile impozabile. Vârsta nu este un factor și nu trebuie să cumpărați o casă de înlocuire. După ce luați excluderea, puteți cumpăra o casă mai puțin costisitoare sau chiar închiria una. Mai bine, IRS vă va permite să utilizați excluderea de fiecare dată când vindeți reședința primară.

Există două reguli:

• Trebuie să fi deținut și utilizat casa ca reședință principală timp de cel puțin două din ultimii cinci ani.
• Nu puteți fi folosit excluderea în cei doi ani precedenți.

De exemplu, să presupunem că un cuplu căsătorit și-a cumpărat casa în urmă cu opt ani pentru 200.000 de dolari și a locuit în ea în acea perioadă. Acum sunt gata să vândă pentru 450.000 de dolari și să se mute într-o casă mai mare care costă 400.000 de dolari într-o parte mai puțin costisitoare a țării pentru a-și găzdui familia în expansiune. Din cauza excluderii, nu vor trebui să plătească impozitul pe câștigurile de capital pe profitul de 250.000 USD.

Să ne uităm la 20 de ani în viitor, când cuplul nostru dorește să se retragă și să reducă dimensiunile la un apartament. Își vând casa mare pentru un milion de dolari și cumpără un apartament pentru 750.000 de dolari. Aceștia vor avea un câștig de capital de 600.000 USD (1 milion - 400.000 USD) din vânzarea casei. Cu toate acestea, vor trebui să plătească impozit doar pe profit de 100.000 USD din cauza excluderii de 500.000 USD. Aceștia pot utiliza suma de 250.000 USD în bani, care rămâne după ce cumpără apartamentul în orice mod își doresc.

Puncte suplimentare
Cei doi ani de proprietate și utilizare necesari în perioada de cinci ani care se încheie la data vânzării nu trebuie să fie continue. Prin urmare, dacă v-ați închiriat casa în timpul primului, al treilea și al cincilea an de proprietate, dar ați trăit în ea pentru al doilea și al patrulea an, puteți totuși lua excluderea.

Mai mult, există excepții de la regula ocupării pe doi ani. Acestea includ: handicap, condamnare și divorț.

Dacă excluderea șterge tot câștigul dvs., nu trebuie să raportați vânzarea în declarația fiscală. În caz contrar, trebuie să depuneți tranzacția în Lista D. În ambele cazuri, asigurați-vă că păstrați toate înregistrările cel puțin trei ani.

Nu credeți că puteți utiliza această excludere doar dacă dețineți o casă tradițională, unică, familială. Actul se aplică oricărei locuințe pe care le considerați reședința dvs. principală, cum ar fi:

• Houseboat
• Condo sau casă
• Apartament de cooperare
• Casa mobila

Cum se reduce impozitul
Deși evitarea impozitului pe un profit de 250.000 USD (500.000 dolari pentru depunători de impozite comune) este semnificativă, s-ar putea să nu fie suficient pentru a compensa total câștigurile unor vânzători. Există câteva lucruri pe care le puteți face pentru a vă crește baza de costuri și pentru a vă reduce obligația fiscală.

Accesați înregistrările pentru a afla dacă aveți alte cheltuieli permise, inclusiv:

• Taxe de decontare sau costuri de închidere la cumpărarea casei
• Impozite imobiliare pe care vânzătorul le datora, dar pentru care ați plătit și nu au fost rambursate
• Îmbunătățirea locuinței, cum ar fi un nou acoperiș sau adăugarea camerei

Linia de jos
În cele din urmă, uită-te la celelalte investiții ale tale. Dețineți acțiuni, obligațiuni sau alte imobile care valorează mai puțin decât ați plătit pentru ele? Le puteți vinde pe acestea și puteți folosi pierderile pentru a compensa câștigul de capital la vânzarea casei.