De ce imobiliarele reprezintă o investiție riscantă

Activele, cum ar fi aurul și imobiliarele, sunt investiții de bază, iar achiziționarea unei locuințe este o investiție comună pentru persoanele de pe glob, deoarece este considerată pe scară largă o investiție sigură și profitabilă. Investiția în proprietăți imobiliare necesită, însă, o perioadă lungă de angajament și o plată ridicată și este riscantă chiar și pe termen lung. În plus, adesea, mulți investitori ignoră costurile.

Luați în considerare câteva puncte importante cu privire la costurile și factorii ascunși care fac ca investiția în proprietăți imobiliare să fie o acțiune riscantă, costisitoare și, eventual, nu atât de profitabilă. Investitorii ar trebui să țină cont de toate acestea înainte de a-și scăpa banii câștigați cu greu.

O percepție comună

Un investitor mediu poate observa că un condominiu cu două dormitoare în suburbi a fost disponibil pentru 300.000 $ cinci ani în urmă, iar acum se vinde pentru 450.000 dolari. Acesta este un profit rece de 50% în cinci ani, mult mai bun decât rentabilitatea acțiunilor, obligațiunilor sau aurului. Valoarea absolută a profitului pare, de asemenea, ridicată la 150.000 de dolari, iar disponibilitatea finanțării dă o iluzie de a utiliza bani cu efect de pârghie pentru a obține un profit.

Cu toate aceste avantaje aparente, care sunt provocările și costurile ascunse ale investițiilor imobiliare?

Anatomia de cost a împrumuturilor de proprietate

Luați în considerare cazul unei persoane care se mută într-un oraș nou pentru un nou loc de muncă. Se așteaptă să rămână aproximativ cinci ani, dar poate prelungi această perioadă în funcție de creșterea carierei sale cu angajatorul existent sau cu alți angajatori din același oraș. În ipoteza unor rentabilități bune, consideră că a cumpărat o casă sau un condominiu în loc să închirieze una.

Rețineți că o persoană poate achiziționa o acțiune sau o unitate dintr-un fond tranzacționat la schimb la prețul de până la 5 dolari, însă investiția în imobiliare necesită mii de dolari. Deși majoritatea investițiilor imobiliare sunt finanțate prin împrumuturi, achiziționarea unei locuințe sau a unui apartament în valoare de 300.000 USD necesită totuși o plată de 20% (60.000 USD).

Persoanele care contribuie cu mai puțin de 20% pot primi un împrumut, însă vor ajunge să plătească rate mai mari ale dobânzii și sunt obligate să ia o asigurare ipotecară privată, ceea ce crește costul. Ratele mai mari ale dobânzii duc la sume mai mari de rambursare, iar asigurarea ipotecară costă de obicei de la 0, 15% la 2, 5% din valoarea împrumutului.

Dacă presupuneți că unul achiziționează proprietatea menționată mai sus, în valoare de 300.000 USD, făcând o reducere de 20% și împrumutând restul de 240.000 USD la o dobândă de 3.875% pentru o ipotecă pe termen lung de 20 de ani, plățile lunare ajung la aproximativ 1.440 dolari.

Există costuri suplimentare pentru procesarea împrumutului, care reprezintă aproximativ 4% din suma împrumutului (9.600 USD). Taxele de transfer de proprietate sau taxele de înregistrare variază de la stat la stat, iar preluarea, în medie, de 2, 5% din valoarea proprietății adaugă 6.000 de dolari la cost.

Dacă presupuneți că valoarea proprietății crește de 1, 5 ori în cinci ani până la 450 000 USD, prețul va crește cu aproximativ 9% pe baza de compunere. Adăugând un impozit anual pe proprietate, cu o rată de 1, 5% din valoarea actuală a proprietății, impozitul total plătit în cinci ani ajunge la aproximativ 30.000 USD.

Dacă investitorul nostru a cumpărat un apartament, o taxă lunară de 200 USD către asociația de condominii ar însuma 12.000 USD pe parcursul a cinci ani. Apoi, ar trebui să adăugați costuri pentru reparații, mobilier și întreținere. O estimare conservatoare de 1.000 de dolari pe an ne duce la un total de 5.000 de dolari în cinci ani.

Apoi, presupunem că proprietarul găsește un cumpărător dispus să-și cumpere condo pentru 450.000 USD după cinci ani.

Până atunci, investitorul ar fi plătit băncii 86.400 USD din împrumut. Adăugând suma de 60.000 USD, costurile procesării împrumuturilor (9.600 USD), impozitul pe transferul proprietăților (6.000 dolari), impozitul pe proprietate (30.000 dolari), taxele de condo-asociere (12.000 dolari) și întreținerea generală (5.000 USD), totalul se ridică la 209.000 dolari.

Ce este rentabilitatea netă?

Suma inițială principală de împrumut de 20 de ani, de 240.000 USD, se va reduce la aproximativ 180.000 USD în cinci ani, deoarece investitorul continuă să plătească 1.440 USD lunar. Investitorul va plăti această sumă restantă de 180.000 de dolari din prețul de vânzare de 450.000 USD primit de la noul cumpărător. Investitorul plătește 209.000 de dolari în costuri totale pentru această proprietate, încă 180.000 de dolari băncii pentru plata rămasă restantă, astfel încât netul pe care îl primește este de 61.000 de dolari.

În esență, investitorul a cheltuit 209.000 USD în cinci ani și a obținut un profit net de 61.000 dolari pentru o rentabilitate de 29.2%. Chiar dacă prețul de vânzare pare mare, costurile ascunse au înlăturat o mare parte din câștig.

Să luăm o durată mai lungă. Presupunem că investitorul își continuă șederea în oraș și își deține condominiu pe durata completă a împrumutului de 20 de ani. La fiecare cinci ani, valoarea apartamentului crește de 1, 5 ori. În 20 de ani, valoarea va ajunge la 1, 52 milioane dolari, o apreciere de peste cinci ori.

Investitorul va rambursa 345.600 USD. Adăugând suma de 60.000 USD, costul total se ridică la 405.600 USD.

Folosind calcule similare ca mai sus, obținem o taxă totală pe proprietate de 251.000 USD, costuri de întreținere (48.000 USD), reparații generale și întreținere (20.000 dolari), costuri de procesare a împrumuturilor (9.600 USD) și impozit pe transferul proprietății (6.000 USD). Totalul este de 739.600 de dolari, astfel încât profitul net de peste 20 de ani este de 780.400 de dolari pentru o rentabilitate de 106%, dublând în esență banii în 20 de ani.

Pe termen lung, randamentele efective nu sunt chiar atât de mari. Chiar dacă prețul apreciat de cinci ori, costurile plăților de dobânzi, impozitele și alte cheltuieli diminuează profitul.

De asemenea, investitorii ar trebui să rețină că valoarea reală a banilor scade în timp. Costul de întreținere și reparații regulate crește din cauza inflației. Dacă se ia în considerare și inflația, randamentul net va scădea în continuare. Investitorii ar trebui să ia în considerare, de asemenea, asigurarea, taxele de broker și impozitele pe transferul proprietății în momentul vânzării. Includerea acestora va reduce și mai mult profiturile nete.

Există și alte riscuri asociate investițiilor imobiliare. Evoluțiile din perioada investiției pot duce la dificultăți în vânzarea proprietății ulterior. De exemplu, o autostradă nouă zgomotoasă sau un vârf al criminalității poate devaloriza proprietatea. Orice calități supranaturale precum un uragan sau un cutremur pot devasta proprietatea complet, în timp ce doar o sumă parțială poate fi recuperată din cererile de asigurare. Chiar și după o reconstrucție folosind banii de asigurare, obținerea unui preț mai mare devine dificilă după ce apar astfel de evenimente în zonă.

Alternative la investiții imobiliare

În loc să cumpere proprietăți imobiliare, investitorii ar trebui să ia în considerare fondurile de investiții imobiliare, opțiunile imobiliare, ETF-urile imobiliare, fondurile mutuale și acțiunile ca alternative ieftine.

În timp ce stocurile au riscuri specifice stocurilor, fondurile, ETF-urile și REIT-urile oferă diversificare. Pentru inimile curajoase care doresc să-și asume riscul de contrapartidă pe o piață nereglementată, opțiunile imobiliare pot oferi randamente mai mari fără costuri sau impozite.

Linia de jos

Investițiile imobiliare necesită angajamente financiare grele care se întind pe perioade lungi de timp. Evaluarea valorii acestor investiții repartizate pe durate lungi este o sarcină complexă. În timp ce unii investitori se ademenesc analizând creșterea nominală a prețurilor, este necesar să se ia în considerare toate costurile.