Ce ar trebui să știți despre evaluarea imobilelor

Estimarea valorii bunurilor imobiliare este necesară pentru o varietate de eforturi, inclusiv finanțarea, listarea vânzărilor, analiza investițiilor, asigurarea proprietății și impozitarea. Dar, pentru majoritatea oamenilor, determinarea prețului cerut sau de cumpărare a unei proprietăți imobiliare este cea mai utilă aplicare a evaluării imobiliare. Acest articol va oferi o introducere a conceptelor și metodelor de bază ale evaluării imobiliare, în special în ceea ce privește vânzările.

Evaluarea bunurilor imobiliare: ceea ce ar trebui să știți

Conceptele de evaluare de bază

Valoare
Tehnic vorbind, valoarea unei proprietăți este definită ca valoarea actuală a beneficiilor viitoare care decurg din dreptul de proprietate. Spre deosebire de multe bunuri de consum care sunt utilizate rapid, beneficiile bunurilor imobiliare sunt în general realizate pe o perioadă lungă de timp. Prin urmare, o estimare a valorii unei proprietăți trebuie să ia în considerare tendințele economice și sociale, precum și controalele guvernamentale sau reglementările și condițiile de mediu care pot influența cele patru elemente de valoare:

• Cerere: dorința sau nevoia de proprietate susținută de mijloacele financiare pentru a satisface dorința
• Utilitate: capacitatea de a satisface dorințele și nevoile viitorilor proprietari
• Sarcină: oferta finită de proprietăți concurente
• Transferabilitate: ușurința cu care drepturile de proprietate sunt transferate

Valoare versus cost și preț

Valoarea nu este neapărat egală cu costul sau prețul . Costul se referă la cheltuielile reale - pentru materiale, de exemplu, sau forță de muncă. În schimb, prețul este suma pe care cineva o plătește pentru ceva. În timp ce costul și prețul pot afecta valoarea, acestea nu determină valoarea. Prețul de vânzare al unei case ar putea fi de 150.000 USD, dar valoarea ar putea fi semnificativ mai mare sau mai mică. De exemplu, dacă un nou proprietar constată un defect grav în casă, cum ar fi o fundație defectuoasă, valoarea casei ar putea fi mai mică decât prețul.

Valoare de piață

O evaluare este o opinie sau o estimare cu privire la valoarea unei proprietăți specifice la o dată specifică. Rapoartele de evaluare sunt utilizate de întreprinderi, agenții guvernamentale, persoane fizice, investitori și companii ipotecare atunci când iau decizii cu privire la tranzacțiile imobiliare. Scopul unei evaluări este de a determina valoarea de piață a unei proprietăți - prețul cel mai probabil pe care proprietatea îl va aduce pe o piață competitivă și deschisă.

Prețul de piață, prețul la care se vinde efectiv proprietatea, nu poate reprezenta întotdeauna valoarea de piață. De exemplu, dacă un vânzător este sub acuzație din cauza amenințării cu privire la excludere sau în cazul în care o vânzare privată este deținută, proprietatea poate vinde sub valoarea sa de piață.

Metode de evaluare

O evaluare corectă depinde de colectarea metodică a datelor. Datele specifice, care acoperă detalii referitoare la proprietatea particulară și date generale, referitoare la națiunea, regiunea, orașul și cartierul în care este situată proprietatea, sunt colectate și analizate pentru a ajunge la o valoare. Evaluările utilizează trei abordări de bază pentru a determina valoarea unei proprietăți.

Metoda 1: Abordarea comparativă a vânzărilor

Abordarea de comparație a vânzărilor este folosită în mod obișnuit în evaluarea locuințelor unifamiliale și a terenurilor. Uneori numită abordare a datelor de piață, este o estimare a valorii obținute prin compararea unei proprietăți cu proprietăți vândute recent cu caracteristici similare. Aceste proprietăți similare sunt denumite comparabile și , pentru a oferi o comparație valabilă, fiecare trebuie:

• Fii cât mai asemănător cu proprietatea subiectului
• Au fost vândute în ultimul an pe o piață deschisă și competitivă
• Au fost vândute în condiții tipice de piață

Cel puțin trei sau patru comparabile ar trebui utilizate în procesul de evaluare. Cei mai importanți factori de luat în considerare atunci când selectăm comparabile sunt mărimea, caracteristicile comparabile și - poate mai ales - locația, care poate avea un efect extraordinar asupra valorii de piață a unei proprietăți.

Calități comparabile

Deoarece nu există două proprietăți exact la fel, ajustările la prețurile de vânzare ale comparabilităților vor fi făcute pentru a ține cont de caracteristici diferite și de alți factori care ar afecta valoarea, inclusiv:

• Vârsta și starea clădirilor
• Data vânzării, dacă apar modificări economice între data vânzării unei comparații și data evaluării
• Termeni și condiții de vânzare, cum ar fi în cazul în care vânzătorul unei proprietăți a fost sub stăpân sau dacă o proprietate a fost vândută între rude (la un preț redus)
• Locația, deoarece proprietățile similare pot diferi ca preț de la cartier la cartier
• Caracteristici fizice, inclusiv dimensiunea lotului, amenajarea peisagistică, tipul și calitatea construcției, numărul și tipul de camere, picioare pătrate de spațiu de locuit, podele din lemn tare, garaj, modernizări de bucătărie, șemineu, piscină, aer central etc.

Valoarea de piață a proprietății subiectului se încadrează în intervalul format din prețurile de vânzare ajustate ale comparabilităților. Deoarece unele dintre ajustările efectuate la prețurile de vânzare ale comparabilităților vor fi mai subiective decât altele, o pondere ponderată este de obicei acordată acelor comparabile care au cea mai mică cantitate de ajustare.

Metoda 2: Abordarea costurilor

Abordarea costurilor poate fi utilizată pentru a estima valoarea proprietăților îmbunătățite de una sau mai multe clădiri. Această metodă implică estimări separate ale valorii pentru clădire (e) și teren, luând în considerare deprecierea. Estimările sunt adăugate împreună pentru a calcula valoarea întregii proprietăți îmbunătățite. Abordarea costurilor face presupunerea că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o proprietate îmbunătățită existentă decât prețul pentru a cumpăra un lot comparabil și a construi o clădire comparabilă. Această abordare este utilă atunci când proprietatea evaluată este un tip care nu este vândut frecvent și nu generează venituri. Exemple includ școli, biserici, spitale și clădiri guvernamentale.

Costurile de construcție pot fi estimate în mai multe moduri, inclusiv metoda pătratului pătrat în care costul pe pătrat al unei comparabile construite recent se înmulțește cu numărul de metri pătrați din clădirea subiectă; metoda unității în loc, unde costurile sunt estimate pe baza costului de construcție pe unitatea de măsură a componentelor individuale ale clădirii, inclusiv forța de muncă și materiale; și metoda de sondare a cantității, care estimează cantitățile de materii prime care vor fi necesare pentru a înlocui clădirea, precum și prețul curent al materialelor și costurile de instalare asociate.

Depreciere

În scop de evaluare, deprecierea se referă la orice condiție care afectează negativ valoarea unei îmbunătățiri a proprietății imobiliare și ia în considerare:

• Deteriorarea fizică, inclusiv deteriorarea curabilă, cum ar fi vopsirea și înlocuirea acoperișului și deteriorarea incurabilă, cum ar fi probleme structurale
• Obsolescență funcțională, care se referă la caracteristici fizice sau de design care nu mai sunt considerate de dorit de către proprietarii de proprietăți, cum ar fi aparatele învechite, corpurile cu aspect datat sau casele cu patru dormitoare, dar o singură baie
• Obsolescență economică, cauzată de factori externi proprietății, precum situarea în apropierea unui aeroport zgomotos sau o fabrică poluantă.

Metodologie

• Estimarea valorii terenului ca și cum ar fi vacantă și disponibilă pentru a fi utilizată la cea mai bună și mai bună utilizare, folosind abordarea de comparație a vânzărilor, deoarece terenul nu poate fi depreciat.
• Estimați costurile curente ale construcției (clădirilor) și îmbunătățirilor amplasamentului.
• Estimarea cantității de depreciere a îmbunătățirilor rezultate din deteriorare, obsolescență funcțională sau obsolescență economică.
• Reduceți amortizarea din costurile de construcție estimate.
• Adăugați valoarea estimată a terenului la costul depreciat al clădirii (construcțiilor) și la îmbunătățirile amplasamentului pentru a determina valoarea totală a proprietății.

Metoda 3: Abordarea capitalizării veniturilor

Adesea denumită pur și simplu abordarea venitului, această metodă se bazează pe relația dintre rata de rentabilitate pe care o are un investitor și venitul net pe care o proprietate îl produce. Este utilizat pentru a estima valoarea proprietăților producătoare de venit, cum ar fi complexe de apartamente, clădiri de birouri și centre comerciale. Evaluările care utilizează abordarea capitalizării veniturilor pot fi destul de simple atunci când se poate aștepta ca proprietatea subiect să genereze venituri viitoare și când cheltuielile sale sunt previzibile și constante.

Capitalizare directă

Evaluatorii vor efectua următorii pași atunci când utilizează abordarea capitalizării directe:

• Estimarea venitului brut anual anual.
• Luați în considerare pierderile vacante și din colectarea chiriilor pentru a determina venitul brut efectiv.
• Deduceți cheltuielile anuale de exploatare pentru a calcula venitul net anual de exploatare.
• Estimați prețul pe care un investitor tipic l-ar plăti pentru veniturile produse de tipul și clasa de proprietate particulară. Acest lucru se realizează prin estimarea ratei de rentabilitate sau a ratei de capitalizare.
• Aplicați rata de capitalizare la veniturile operaționale nete anuale ale proprietății pentru a forma o estimare a valorii proprietății.

Multiplicatori de venit brut

Metoda de multiplicare a venitului brut (GIM) poate fi utilizată pentru a evalua alte proprietăți care nu sunt de obicei achiziționate ca proprietăți de venit, dar care ar putea fi închiriate, cum ar fi case cu o singură și două familii. Metoda GRM raportează prețul de vânzare al unei proprietăți cu veniturile preconizate ale lui din închiriere. (Pentru lectură aferentă, consultați „4 modalități de a valoriza o proprietate de închiriere imobiliară”)

Pentru proprietățile rezidențiale, se utilizează de obicei venitul brut lunar; pentru proprietățile comerciale și industriale, s-ar utiliza venitul brut anual. Metoda de multiplicare a venitului brut poate fi calculată după cum urmează:

Prețul de vânzare ÷ Venitul din închiriere = Multiplicatorul venitului brut

Datele de vânzări recente și de închiriere din cel puțin trei proprietăți similare pot fi utilizate pentru a stabili un GIM precis. GIM poate fi apoi aplicat la închiriere estimată pe piața justă a proprietății respective pentru a determina valoarea sa de piață, care poate fi calculată după cum urmează:

Venit din chirie x GIM = valoarea de piață estimată

Linia de jos

Evaluarea exactă a imobilelor este importantă pentru creditorii ipotecari, investitori, asigurători și cumpărători, precum și pentru vânzătorii de bunuri imobiliare. În timp ce evaluările sunt realizate în general de profesioniști calificați, oricine este implicat într-o tranzacție reală poate beneficia de o înțelegere de bază a diferitelor metode de evaluare a imobilului.