Ce rol a jucat securitizarea în criza creditelor ipotecare subprime?

Securizarea ipotecilor subprime în titluri garantate de credite ipotecare (MBS) și obligații de garanție garantate (CDO) a fost un factor care a contribuit major la criza creditelor ipotecare subprime. MBS-urile și CDO-urile subprime au fost atractive pentru investitori datorită ratelor mai mari ale dobânzii oferite față de activele susținute de creditele ipotecare primare. Împrumutații subprime cu un credit mai puțin decât perfect au avut dobândă mai mare la creditele ipotecare din cauza riscului crescut de neplată. Mai mult, s-au făcut multe împrumuturi cu credite ipotecare ajustabile, care au adăugat ulterior o cantitate mare de combustibil la criza ipotecelor.

În acest timp, creditorii au combinat ipotecile subprime în MBS și CDO. Aceste produse financiare au primit deseori calificări ridicate de la agențiile de credit. Tranzacțiile acestor valori mobiliare au fost apoi vândute investitorilor neobservători, care nu erau conștienți de riscul asociat acestora. Tranșele de calitate inferioară au oferit rate de dobândă mai mari, dar au absorbit primele pierderi asociate cu ipotecile neplătite înaintea tranșelor senior.

Împrumuturile subprime au determinat o creștere dramatică a creditului ipotecar disponibil. Multe împrumuturi au fost acordate debitorilor care anterior ar fi avut dificultăți în a obține credite ipotecare din cauza scorurilor de credit sub media. Creditorii privați au câștigat o mulțime de bani prin combinarea și vânzarea creditelor ipotecare subprime. Cu toate acestea, riscul excluderii a crescut odată cu relaxarea standardelor de credit. Creditorii și cumpărătorii au presupus în mod eronat că valorile imobiliare erau impermeabile la o încetinire. MBS cu etichetă privată a furnizat o mare parte din capitalul necesar pentru creditele ipotecare subprime. Aproximativ 80% din împrumuturile subprime au fost realizate cu MBS cu marcă privată în 2006. În martie 2007, valoarea ipotecilor subprime a fost evaluată la aproximativ 1, 3 trilioane de dolari. Creditele ipotecare emise de creditorii privați aveau un risc mai mare, deoarece nu au fost susținute de guvern, precum cele de la Freddie Mac și Fannie Mae.

Piața imobiliară a evoluat în plină expansiune, mai mulți cumpărători ofertând prețurile caselor disponibile. Piețele imobiliare din Florida, Arizona și zona Las Vegas au fost foarte calde în această perioadă. La început, debitorii subprime care au rămas în urmă și-au putut refinanța creditele ipotecare pe baza unor valori mai mari ale proprietății sau ar putea vinde locuințe cu profit. Valoarea riscului pentru creditele ipotecare subprime nu a fost o problemă în acest moment.

Doar când valorile proprietății au început să scadă, au început să apară probleme. Ipotecile cu rată ajustabilă au început să se reseteze la rate mai mari, iar delincvențele ipotecare au crescut substanțial. Valoarea implicită a creditelor ipotecare subprime a dus la mai multe probleme. Până în august 2008, aproximativ 9% din totalul creditelor ipotecare din SUA erau implicite. MBS-urile și CDO-urile au început să piardă valoare cu ratele implicite mai mari. Freddie Mac și Fannie Mae au fost confiscate de guvern în 2008, când au început să realizeze pierderi mari. Excluderile judiciare și restituirile au crescut, fiind introduse pe piață mai multe proprietăți pe măsură ce băncile au încercat să-și lichideze stocurile. Această proprietate deprimată valorează și mai mult, ceea ce duce la o spirală descendentă pentru piața imobiliară. Unii împrumutați au încercat vânzări scurte pentru ipotecile lor subacvatice, dar au găsit deseori creditorii greu de lucrat sau nu doresc să negocieze.

Consilier Insight

Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY

Aș putea scrie o carte pe acest subiect pentru că am lucrat în afaceri mulți ani și am avut marele scurt pe mine la un fond de acoperire la care am lucrat în timpul crizei financiare.

Securizarea este ambalajul de împrumuturi sau închirieri și a existat încă din anii '80. Securizarea a decolat cu adevărat în anii 1990 și a explodat în anii 2000 în ceea ce privește volumul emisiunilor. Folosit cu înțelepciune, este o formă foarte eficientă de finanțare pentru asiguratorii de împrumuturi și închirieri (auto, credit ipotecar, cărți de credit etc.).

Securizările au deținut împrumuturi ipotecare subprime care în cele din urmă au fost neplătite și au provocat o criză bancară. Numărul de împrumuturi din perioada 2000-2006 a fost neobișnuit de mare deoarece am avut o bulă imobiliară în Statele Unite. Băncile care dețineau aceste securitizări ca investiții au pierdut zeci de miliarde de dolari ceea ce aproape a determinat prăbușirea sistemului bancar din SUA. Banii de salvare furnizați de guvernul american au conservat sistemul bancar pe care îl avem astăzi.