5 greșeli care pot face ca casa să răstoarne un flop

Arată atât de ușor! Cumpărați o casă, faceți câteva remedii cosmetice, puneți-o înapoi pe piață și obțineți un profit uriaș. În orice moment, există televiziuni de jumătate de duzină în care televizorii în care investitorii bine arătați fac ca procesul să pară rapid, distractiv și profitabil. Și o mulțime de case devin răsucite. Soluțiile de date ATTOM raportează că peste 200.000 din Statele Unite au fost cumpărate și revândute cu aceeași perioadă de 12 luni în 2017. Aceasta este sub 6% din toate casele unifamiliale și condominiile vândute tot anul. Și totuși, drumul către bogățiile imobiliare nu se referă la apelurile de reducere și la semnele „vândute”. Mult prea mulți moguli imobiliari vor fi trecuți cu vederea elementele de bază și ajung să nu reușească. În acest articol, vom analiza cele mai mari cinci greșeli pe care le-ar face flippers - și cum să le evităm.

Primul, cel mai bun sfat este să vă limitați riscul financiar și, de asemenea, să vă maximizați potențialul de returnare. Pur și simplu, nu plătiți prea mult pentru o casă (știind ce merită) și asigurați-vă că, de asemenea, știți cât vor costa reparațiile sau modernizările necesare înainte de a cumpăra. Având aceste informații, puteți calcula apoi un preț ideal de achiziție.

Regula de 70% prevede că un investitor nu ar trebui să plătească cel mult 70% din ARV (valoarea post-reparație) a unei proprietăți, mai puțin reparațiile necesare. ARV este ceea ce merită o casă după ce este reparată complet.

Iată un exemplu: Dacă ARV-ul unei case este de 150.000 USD și are nevoie de reparații de 25.000 USD, atunci regula de 70% înseamnă că un investitor nu ar trebui să plătească cel mult 80.000 USD pentru locuință. 150.000 $ 0.70 = 105.000 $ - 25.000 $ = 80.000 $.

Top 5 must-haves pentru case de flipping

Cele elementare

Flipping (denumită și investiție în domeniul imobiliar cu ridicata) este un tip de strategie de investiții imobiliare în care un investitor achiziționează o proprietate nu pe care să o folosească, dar cu intenția de a o vinde pentru un profit.

Acest profit este obișnuit obținut din aprecierea prețurilor care rezultă dintr-o piață imobiliară fierbinte în care prețurile cresc rapid sau din îmbunătățiri de capital realizate în proprietate - sau din ambele. De exemplu, un investitor ar putea cumpăra un dispozitiv de fixare într-un cartier „fierbinte”, să-l renoveze substanțial, apoi să-l ofere la un preț care să reflecte noul său aspect și dotările de ultimă generație.

Investitorii care flipă proprietăți se concentrează pe achiziția și revânzarea ulterioară a unei proprietăți sau a unui grup de proprietăți. Mulți investitori încearcă să genereze un flux constant de venituri prin implicarea în fluxuri frecvente.

Deci, cum aruncați o clădire sau o casă? În termeni simpli, doriți să cumpărați prețuri mici și să vindeți mare (la fel ca multe alte investiții). În loc să adopți o strategie de cumpărare și reținere, finalizați tranzacția cât mai repede posibil pentru a limita perioada de timp în care capitalul dvs. este în pericol. În general, concentrarea dvs. ar trebui să fie pe viteză, spre deosebire de profitul maxim. Asta pentru că fiecare zi care trece te costă mai mulți bani (ipotecă, utilități, impozite pe proprietate, asigurare etc.).

Deci acesta este planul general. Acum, aici sunt capcanele.

1. Nu sunt suficienți bani

Dablingul în imobiliare este o propunere scumpă. Prima cheltuială este costul de achiziție a proprietății. În timp ce cererile de finanțare reduse / fără bani abundă, găsirea acestor oferte de la un furnizor legitim este mai ușor spus decât făcut. De asemenea, dacă finanțați achiziția, asta înseamnă că plătiți dobânzi. Deși dobânda pentru banii împrumutați este încă deductibilă din impozit chiar și după trecerea Legii privind tăierile și angajările fiscale, aceasta nu este o deducere de 100%. Fiecare dolar cheltuit pe dobândă se adaugă la suma necesară pentru a câștiga din vânzare doar pentru a se echilibra. Și dacă utilizați o linie de credit ipotecară sau de capital propriu (HELOC) pentru a vă finanța achiziția de flip-house, numai dobânda este deductibilă. Principalul, taxele și porțiunile de asigurare ale plății dvs. nu sunt deductibile.

Cercetați-vă pe larg opțiunile de finanțare pentru a determina care tip de credit ipotecar se potrivește cel mai bine nevoilor dvs. și găsiți un creditor care oferă rate de dobândă scăzute. O modalitate ușoară de cercetare a costurilor de finanțare este folosirea unui calculator ipotecar. Acest instrument vă va permite, de asemenea, să comparați ratele dobânzilor oferite de diverși creditori. Desigur, plata în numerar a proprietății elimină costul dobânzii, dar chiar și atunci există costuri de deținere a proprietății și costuri de oportunitate pentru a vă stabili numerarul.

Având în vedere că ratele dobânzilor au crescut cu mult din minimele lor post-criză de locuințe, obținerea unui profit este mai dură decât era până acum. De fapt, prima jumătate a anului 2018 a înregistrat o activitate de redresare lentă până aproape de patru ani, iar marjele de profit s-au micșorat până la cel mai mic randament mediu brut al investițiilor (ROI) de la sfârșitul anului 2014, potrivit ATTOM Data. Asta nu înseamnă că nu există bani de făcut (ROI se afla la nord de 44%), dar înseamnă că este necesară îngrijirea. Profitul brut mediu pe un flip este de 65.520 USD, dar acesta este brut.

Costurile de renovare trebuie să fie luate în considerare. Dacă intenționați să reparați casa și să o vindeți cu un profit, prețul de vânzare trebuie să depășească costul de achiziție combinat, costul de deținere a proprietății și costul renovărilor. O bucătărie de 25.000 de dolari, o baie de 10.000 de dolari, 5.000 de dolari în impozite imobiliare, utilități și alte costuri de transport reduc acest număr cu aproximativ două treimi. Aruncarea unei probleme structurale neașteptate cu proprietatea și un profit brut poate deveni o pierdere netă. Chiar dacă reușești să depășești aceste obstacole, nu uita de impozitele pe câștigurile de capital, care îți vor elimina profitul.

2. Nu este suficient timp

Renovarea și rambursarea caselor este o afacere care necesită timp. Poate dura luni pentru a găsi și a cumpăra proprietatea potrivită. Odată ce dețineți casa, va trebui să investiți timp pentru a o repara. Dacă aveți o slujbă de o zi, timpul petrecut în demolare și construcție se poate traduce în multe pierderi de seară și week-end. Dacă plătiți pe altcineva pentru a face munca, veți mai petrece mai mult timp pe care vă așteptați să supervizați activitatea, iar costurile plății altora vă vor reduce profitul.

După ce lucrarea este finalizată, va trebui să planificați inspecțiile pentru a vă asigura că proprietatea respectă codurile de construcție aplicabile înainte de a le putea vinde. Dacă nu, trebuie să cheltuiți mai mult timp și bani pentru a-l ridica la egalitate. În continuare, va trebui să investiți timp pentru a vinde proprietatea. Dacă le arătați cumpărătorilor viitori potențiali, veți petrece mult timp făcând naveta către și de la proprietate și la întâlniri.

Merită asta? Pentru mulți oameni, ar putea avea mai mult sens să rămână cu un loc de muncă de zi, unde pot câștiga același fel de bani în câteva săptămâni sau luni printr-un salariu constant - fără niciun risc și un angajament de timp foarte consecvent.

3. Abilități insuficiente

Constructori profesioniști și profesioniști calificați, cum ar fi tâmplarii și instalațiile de plombare, adesea flip casele ca o linie de direcție pentru locurile de muncă obișnuite. Au cunoștințe, abilități și experiență pentru a găsi și repara o casă. Unele dintre ele au, de asemenea, locuri de muncă sindicale care asigură controale de șomaj toată iarna, în timp ce lucrează la proiectele lor.

Banii adevărați din flipping-ul casei provin din echitatea transpirației. Dacă sunteți la îndemână cu un ciocan, bucurați-vă de așternutul covorului, puteți agăța gips-carton, acoperiți o casă și instalați o chiuvetă de bucătărie, aveți abilitățile de a răsfoi o casă. Pe de altă parte, dacă nu cunoașteți o șurubelniță cu cap Phillips de la o șurubelniță plană, va trebui să plătiți un profesionist pentru a face toate renovările și reparațiile. În consecință, șansele de a face profit pe investiția dvs. vor fi reduse dramatic.

4. Nu este suficientă cunoaștere

Pentru a avea succes, trebuie să puteți alege proprietatea potrivită, în locația potrivită, la prețul corect. Într-un cartier de 100.000 de case, te aștepți cu adevărat să cumperi la 60.000 de dolari și să vinzi la 200.000 de dolari? Piața este mult prea eficientă pentru ca acest lucru să apară frecvent.

Chiar dacă primiți afacerea de-a lungul vieții, încercați o casă în excludere pentru o melodie, spuneți - trebuie să știți ce renovări trebuie să faceți și care să săriți. De asemenea, trebuie să înțelegeți legile fiscale aplicabile și legile privind zonarea și să știți când să vă reduceți pierderile și să ieșiți înainte ca proiectul dvs. să devină o groapă de bani.

Rețineți că Zillow, firma de listare a proprietăților imobiliare, face acum casele pe anumite piețe. Compania se așteaptă să cumpere și să revină proprietăți în 90 de zile, iar acestea au informații și cunoștințe pentru a oferi operatorilor mom-and-pop o concurență acerbă. Creditorii din liga mare au început, de asemenea, să caute profituri pe piața creditelor de tip flip, compania de investiții mondială KKR & Co. Inc. (cunoscută anterior ca Kohlberg Kravis Roberts & Co. Și KKR & Co. LP) s-au alăturat altor firme de investiții private în căutarea unui bucată de acțiune.

5. Nu este suficientă răbdare

Profesioniștii își fac timp și așteaptă proprietatea potrivită. Novicii se grăbesc să cumpere prima casă pe care o văd. Apoi angajează primul contractant care face o ofertă pentru a aborda lucrări pe care nu le pot face singure. Profesioniștii fie lucrează singuri, fie se bazează pe o rețea de contractori pregătiți, fiabili.

Novicii angajează un agent imobiliar pentru a ajuta la vânzarea casei. Profesioniștii se bazează pe eforturile „de vânzare de către proprietar” pentru a-și minimiza costurile și a maximiza profiturile. Novicii se așteaptă să se grăbească prin proces, să bată pe o haină de vopsea și să câștige o avere. Profesioniștii înțeleg că achiziționarea și vânzarea de case necesită timp și că marjele de profit sunt uneori slabe.

Linia de jos

Înainte de a începe să faci cumpărături pentru casă, fă câteva cercetări cu privire la cei mai bogați indivizi ai națiunii. Îți vei da seama repede că niciunul dintre ei nu-și aruncă locuințele pentru o viață. Dacă totuși doriți să răsfoiți o casă, ar trebui să abordați proiectul la fel cum ați face orice afacere nouă. Și, ca orice altă afacere mică, efortul va necesita timp și bani, planificare și răbdare, pricepere și efort. Probabil va fi mai greu și mai scump decât v-ați imaginat vreodată. Și chiar dacă obțineți fiecare detaliu corect, schimbarea condițiilor de piață ar putea însemna că fiecare presupunere pe care ați făcut-o la început va fi nulă până la sfârșit. Luați-l ușor la pericol: Dacă sunteți doar în căutarea de a vă îmbogăți repede prin întoarcerea unei case, ați putea ajunge în săracul.