Adevărul despre prețurile imobiliare

Teoria imobiliara laică a imobilului merge în felul acesta: au sosit Pelerinii. Au început să folosească terenul. Au venit mai mulți europeni. Cererea de teren a fost atât de mare încât nativii americani au fost împinși să facă loc pentru coloniștii nou-sosiți. Nu se pot construi mai multe terenuri, astfel că cererea și prețurile vor crește întotdeauna, ceea ce face ca imobilul să fie o investiție grozavă.

Din păcate, formula nu este chiar atât de simplă. Aici aruncăm o privire asupra prețurilor imobiliare și a teoriei îndelungate potrivit căreia acestea vor crește la nesfârșit.

Cheie de luat cu cheie

• Prețurile locuinței au crescut ultima dată într-un ritm sănătos în 2004, înainte de aplatizarea pieței imobiliare.
• De atunci, valorile locuinței au crescut în unele zone ale țării din cauza cererii puternice și a ofertei reduse, deși majoritatea părților încă nu au atins nivelurile de dinainte de criză.
• Cumpărătorii potențiali de acasă nu ar trebui să se concentreze pe tendințele naționale, deoarece prețurile variază între state și chiar orașele învecinate.
• Ratele ipotecare scăzute au un efect indirect asupra prețurilor locuinței, deoarece consumatorii sunt dispuși să își asume mai multe datorii atunci când creditul este ieftin.

Preturi istorice

Înainte de explozia bine publicizată a bulei de locuințe și de prăbușirea imobiliară care a început cu seriozitate în 2007, datele istorice ale prețurilor la locuințe de la Asociația Națională a Agenților Imobiliari (NAR) păreau să sprijine teoria creșterii nesfârșite a prețurilor. Graficul de mai jos urmărește prețurile medii ale locuințelor din 1968 până în 2004, care arată o creștere medie anuală de 6, 4%, fără o singură scădere în perioada de 36 de ani.

Figura 1: Prețurile medii ale locuințelor din 1968 până în 2004

Sursa: Asociația Națională a Agenților Imobiliari

Ce nu arată datele

Din păcate pentru proprietarii de locuințe, 2004 a fost ultimul an al numărului de creștere sănătoasă înainte de aplatizarea pieței. Până în 2006, datele NAR au înregistrat o creștere de doar 1%. După aceea, piețele au cunoscut o scădere fără precedent.

Prețurile au început să scadă la nivel național în 2007. Au scăzut din nou în 2008 și încă o dată în 2009. Până la mijlocul anului 2010, prețurile locuințelor au scăzut înapoi la nivelul 2004 pe o piață stagnată. Ceea ce, de zeci de ani, părea un bilet unic pentru creșterea profitului a scăzut cu peste 30% în doar câțiva ani, potrivit datelor Standard & Poor.

Prețurile au crescut din cauza cererii mai mari și a scăderii ofertei pe piața din multe părți ale țării, dar o mulțime de zone încă nu au atins nivelurile în care se aflau înainte de criza. La aceasta se adaugă faptul că standardele de creditare au devenit mai stricte și îi scoate pe oameni de pe piață.

Chiar înainte ca numerele să înceapă să meargă greșit, datele privind tendințele prețurilor de vânzare au oferit o imagine incompletă. Asociația Națională a Constructorilor de case a raportat că dimensiunea medie a locuinței în America a fost de 983 de metri pătrați în 1950, 1.500 de metri pătrați în 1970 și 2.349 de metri pătrați în 2004. Această tendință a continuat în prima jumătate a anilor 2000, după care a început să declin oarecum.

Odată cu mărimea locuințelor din ce în ce mai mare și inflația adăugându-se la costul materialelor de construcție, este logic ca prețurile pentru locuințe să crească. Dar ce se întâmplă dacă inflația este considerată din imagine "> Marea Depresiune, cel de-al Doilea Război Mondial, anii 1970 și anii 1980, toate au înregistrat perioade de scădere semnificativă a prețurilor. Scăderi mai mici au avut loc în mod regulat și în alte puncte.

Numere și tendințe

Chiar și numerele de tendințe naționale spun doar o parte din imagine. Tendințele prețurilor pentru locuințe pot varia foarte mult între regiunile geografice. Un boom din California poate masca un bust în Detroit. Chiar și în același oraș, numerele pot varia foarte mult. Zonele care experimentează o creștere nouă sau o gentrificare pot arăta o apreciere semnificativă a prețurilor, în timp ce zonele din oraș pot fi în declin.

Când analizați statisticile naționale și regionale, asigurați-vă că aveți în vedere realitatea pieței din zona dvs. locală. Creșterea prețurilor la nivel național poate să nu vă ajute dacă orașul, statul sau vecinătatea dvs. sunt în declin.

Este posibil ca tendințele naționale să nu vă ofere întreaga imagine, deoarece valorile și prețurile imobiliare variază între state și orașele vecine.

Realitatea

Un alt punct important de luat în considerare atunci când privim imobiliare ca investiții este faptul că nu va plăti vreodată decât dacă îl vindeți. Din punct de vedere practic, chiar dacă reședința dvs. primară se dublează în valoare de când ați cumpărat-o, probabil înseamnă doar că impozitele dvs. imobiliare au crescut. Toate câștigurile pe care le obțineți sunt doar un câștig pe hârtie până când vindeți proprietatea.

Dacă alegeți să vindeți și sperați să achiziționați o altă casă în aceeași zonă, nu uitați că și prețurile altor locuințe au crescut. Pentru a rezerva cu adevărat un câștig din vânzarea dvs., va trebui probabil să vă mutați la o casă mai mică din aceeași zonă sau să vă mutați din zonă și să găsiți un loc mai puțin scump pentru a locui.

Deși este posibil să atingeți capitalurile proprii prin acordarea unui împrumut contra acestuia, utilizarea casei dvs. ca un ghid automat (ATM) a fost o strategie nechibzuită în trecut. Nu numai că dobânda pe care o plătiți mănâncă profitul, dar plata împrumutului se îndepărtează de stabilitatea financiară. În cazul în care prețurile imobiliare scad, este posibil să vă aflați în poziția de neinviat de a datora mai mult împrumutului decât se merită casa.

Rate ipotecare

Ratele ipotecare cresc în general în perioadele de creștere economică. Când se întâmplă acest lucru, piața muncii este sănătoasă și salariile oamenilor cresc, de asemenea. Ratele ipotecare au fost relativ mici de la prăbușirea pieței imobiliare, făcând proprietatea de locuințe mai atractivă. Rata dobânzii pentru o ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani în mai 2013 a fost de 3, 35% și rămâne relativ neschimbată din iunie 2019 la 3, 73%. Potrivit lui Freddie Mac, ratele mici au propulsat cererile de cumpărare, iar firma se așteaptă la o îmbunătățire a pieței de locuințe, datorită activității de vânzare mai mari și a prețurilor mai mici. Rapoartele ipotecare prognozează că ratele vor fi în jur de 4, 4% - la sfârșitul anului 2019, ceea ce înseamnă că creșterile pot fi dezactivate.

Deci, cum se joacă asta pentru prețurile imobiliare? Ratele ipotecare mai mici nu au neapărat o legătură directă cu prețurile locuinței, chiar dacă ne-am dori să credem că așa se întâmplă. Dar pot avea un impact indirect asupra lor. Când ratele sunt mici, consumatorii sunt mai dispuși și își pot permite să-și asume mai multe datorii. Asta pentru că costul creditului - adică dobânda - este ieftin. Creșterea ratelor dobânzilor, însă, tinde să conducă la o cerere mai slabă din partea cumpărătorilor.

Imobiliara este o investiție proastă?

Până acum este posibil să vă gândiți că nu există nicio valoare în achiziționarea unei case, în speranța că aceasta va câștiga în valoare în timp. Deși este adevărat că este puțin probabil să vezi profituri pe care le poți cheltui dacă plănuiești să locuiești în aceeași casă toată viața ta, dacă intri în achiziție cu o strategie de ieșire, există șanse mult mai bune de a vedea un profit în numerar.

În primul rând, ia în considerare motivația ta pentru a cumpăra o casă. Dacă doriți să trăiți în ea, atunci ar trebui să nu vă mai gândiți la profituri și pierderi. Dacă sperați să câștigați bani, atunci trebuie să introduceți tranzacția cu o strategie de ieșire. Acest lucru înseamnă, de asemenea, că ar trebui să aveți un preț de vânzare în spatele minții dvs., păstrând în același timp prețul de achiziție al proprietății.

Când ajungeți la punctul dvs. de preț, vindeți proprietatea la fel cum s-ar face cu un stoc apreciat. Aceasta poate să nu fie o abordare practică pentru reședința dvs. principală, în funcție de stilul dvs. de viață, dar este exact ceea ce fac mulți investitori imobiliari atunci când achiziționează proprietăți - le renovă și le vând. Amintiți-vă doar că prețurile nu cresc întotdeauna.

În trecut, Japonia a văzut că prețurile locuințelor scad și mai mult. Asta nu înseamnă că aceste prețuri nu vor reveni pe teritoriul profitabil, dar rețineți că, în unele cazuri, ar putea dura foarte mult timp.

Linia de jos

Cu istoria ca ghid, majoritatea proprietarilor de case ar face bine să cumpere un loc pe care speră să locuiască, să plătească ipoteca rapid, să locuiască acolo până la pensionare, apoi să se reducă la dimensiuni și să se mute într-o casă mai puțin costisitoare. Nu este un pariu sigur, dar această strategie crește probabilitatea de a face profit.