Ar trebui să combin două ipoteci într-una singură?

Piața creditelor ipotecare s-a schimbat foarte mult în ultimul deceniu. În trecut, aproape oricine putea primi o ipotecă - chiar una pentru mult mai mult decât și-ar putea permite. La acel moment, ratele dobânzilor erau mai mari, dar standardele de creditare erau mai ușoare. Astăzi este mai greu de calificat, iar ratele dobânzilor încep să treacă de la valori minime istorice.

Poate că ai scos oa doua ipotecă (mai des numită împrumut de capitaluri proprii) atunci când ratele erau mari. Acesta este doar un motiv pentru care ar putea avea în vedere consolidarea împrumuturilor. Dar ar trebui? Are sens? Sau este cel mai bine să păstrezi împrumuturile separate?

Patru motive pentru a vă consolida creditele ipotecare

Casey Fleming, consilier ipotecar și scriitor independent care este autorul „Ghidul împrumutului: cum să obții cea mai bună ipotecă posibilă”, menționează următoarele patru motive pentru consolidare:

1. Reduceți rata dobânzii

Cu aproximativ un deceniu în urmă, ratele ipotecare medii erau mult mai mari. La mijlocul lunii iunie 2007, de exemplu, rata medie de 30 de ani a atins un nivel de 6, 74%. Dar, în martie 2019, ratele au fost în medie cu 4, 27% - mai mult decât o treime mai ieftină decât în ​​2007. O rată mai mică ar putea însemna economisirea a mii de dolari la împrumutul dvs. Cu cât rata dobânzii este mai mică, cu atât veți plăti în total pe întregul termen al împrumutului.

Cheie de luat cu cheie

• Dacă aveți două credite ipotecare, consolidarea acestora într-o rată a dobânzii redusă sau un termen de împrumut mai scurt vă poate economisi o sumă semnificativă de bani.
• Refinanțarea unei ipoteci cu rată variabilă într-un împrumut cu rată fixă ​​poate contribui la reducerea îngrijorărilor cu privire la dacă vă puteți permite plățile ipotecare mai târziu în împrumut.
• Consolidarea pentru a reduce plățile, de obicei, te costă mai mult în timp, întrucât împrumutul tău se resetează la termen mai lung.

2. Eliminați riscul unei ipoteci cu rată variabilă

Deoarece plățile sunt adesea mai mici la începutul unei ipoteci cu rată variabilă, cumpărătorii de case ar putea fi atrași să cumpere o casă pe care nu și-o pot permite ulterior. Pe măsură ce perioada de introducere se încheie, clienții pot considera că plata se poate muta prea mare pentru gospodăria lor în viitorul destul de apropiat. Consolidarea creditelor ipotecare într-o singură ipotecă cu rată fixă ​​va elimina îngrijorarea unei plăți semnificativ mai mari ulterior în ipotecă.

Este o mișcare deosebit de bună atunci când ratele sunt relativ mici. Poate că anul trecut ar fi fost mai bun, dar acum este încă bun. Consiliul Federal Reserve a majorat ratele dobânzilor ipotecare de nouă ori începând cu 2015, dar a crescut ultimele rate în decembrie 2018 și a indicat că nu sunt planificate creșteri pentru 2019.

Simpla comparare a plăților ipotecare este probabil să vă conducă la o tranzacție proastă la refinanțare; trebuie să te uiți la toate costurile în timp.

3. Plătește-ți mai rapid împrumuturile

Împreună cu combinarea ambelor împrumuturi într-o singură plată, luați în considerare un împrumut mai scurt. Suma totală de dobândă pe care o vei plăti este mai mică, iar proprietatea sau proprietățile sunt ale tale mai devreme. Desigur, plățile lunare vor fi mai mari.

Luați în considerare exemplul unei credite ipotecare cu 30 de ani fixe pe o casă de 250.000 USD care ar costa aproximativ 1.150 dolari pe lună. Dacă faceți un împrumut de 15 ani, costul lunar se ridică la 1.811 USD - o plată mai mare, dar mai puțin costisitoare în timp, deoarece în 15 ani veți face mai puține plăți decât în ​​30 de ani și veți plăti aproximativ 88.000 USD mai puțin în dobânzi.

4. Reduceți-vă plățile

Singura dată când acest lucru are sens este atunci când te regăsești peste cap. Problema este că, în timp, scăderea sumei de plată va costa de obicei mai mult. Potrivit Fleming, „plățile lunare mai mici înseamnă rareori costuri pe viață mai mici - sau chiar costuri de dobândă anuale mai mici - pentru că noul împrumut aproape întotdeauna își restabilește programul de plăți la un termen mai lung, iar mai puțin din plata dvs. se va duce la capital.”

Deoarece dobânzile sunt încărcate anticipat în majoritatea creditelor ipotecare, o sumă mai mică a plății dvs. se îndreaptă către principal în primii ani ai unei noi ipoteci. Dacă continuați să resetați împrumutul, ajungeți să plătiți mai mult dobânzi pe termen lung. Acesta este motivul pentru care refinanțătorii în serie consideră că este mai dificil să-și achite ipoteca (ipotecile).

Linia de jos

Dacă vă consolidați creditele ipotecare, asigurați-vă că este un beneficiu pentru dvs. pe termen lung. Uită-te la suma totală pe care va trebui să o plătești la împrumut și la ritmul în care vei construi capitaluri proprii. Simpla comparare a plăților este o gândire pe termen scurt. Potrivit Fleming, „Niciun instrument nu este folosit mai des pentru a discuta proprietarii de case în oferte proaste decât comparația lunară de plată. Este excesiv de simplist și costă proprietarilor de case milioane de dolari în fiecare an. Într-o lume ideală, termenul noului împrumut ar trebui să fie același cu sau mai scurt decât împrumuturile existente. ”