Proprietate imobiliara
Proprietățile imobiliare sunt proprietăți formate din terenuri și clădirile de pe acesta, precum și resursele naturale ale terenului, inclusiv flora și fauna necultivate, culturi și animale crescute, apă și orice alte depozite minerale.
01:34Proprietate imobiliara
Înțelegerea bunurilor imobiliare
Imobilul este un activ tangibil și un tip de proprietate reală. Exemple de proprietăți imobiliare includ terenuri, clădiri și alte îmbunătățiri, la care se adaugă drepturile de utilizare și bucurie a terenului respectiv și toate îmbunătățirile sale. Chiriașii și deținătorii de închirieri pot avea drepturi de a locui pe terenuri sau clădiri care sunt considerate o parte a proprietății lor, însă aceste drepturi în sine nu sunt, strict vorbind, considerate imobiliare.
Proprietatea reală nu este același lucru și nu trebuie confundată cu proprietatea personală. Proprietatea personală include imobilizări necorporale, cum ar fi investițiile, precum și imobilizări corporale, cum ar fi mobilier și obiecte precum o mașină de spălat vase. De asemenea, chiar și chiriașii pot revendica părți ale unei locuințe ca proprietate personală, cu condiția să cumpărați și să instalați proprietatea cu permisiunea locatorului.
Cheie de luat cu cheie
- Bunurile imobiliare sunt reale - adică tangibile - proprietăți formate din teren, precum și orice altceva, inclusiv clădiri, floră și faună și resurse naturale.
- Imobilul are trei categorii de bază: rezidențiale, comerciale și industriale.
- Când vine vorba de investiții, imobiliare rezidențiale sunt mai puțin costisitoare și mai fezabile pentru persoane, în timp ce imobiliare comerciale sunt mai valoroase și mai stabile.
- Ca investiție, imobiliare oferă venituri și aprecieri de capital.
- Puteți investi în proprietăți imobiliare direct - cumpărarea de terenuri sau proprietăți - sau indirect, prin cumpărarea de acțiuni în trusturi de investiții imobiliare (REIT) tranzacționate public sau titluri garantate de credite ipotecare (MBS).
Tipuri de imobiliare
Deși mass-media se referă adesea la „piața imobiliară”, exemplele de proprietăți imobiliare pot fi grupate în trei mari categorii în funcție de utilizarea acesteia.
- Imobiliare rezidențiale includ terenuri ne dezvoltate, case, condominii și case. Structurile pot fi locuințe unifamiliale sau multifamiliale și pot fi proprietăți ocupate de proprietari sau închirieri.
- Imobiliare comerciale includ structuri nerezidențiale precum clădiri de birouri, depozite și clădiri cu amănuntul. Aceste clădiri pot fi independente sau în mall-uri.
- Imobiliare industriale includ fabrici, parcuri de afaceri, mine și ferme. Aceste proprietăți au de obicei dimensiuni mai mari, iar locațiile pot include accesul la huburile de transport, cum ar fi liniile de cale ferată și porturile.
Beneficiile proprietății imobiliare rezidențiale și a proprietății de locuințe
Proprietatea de locuințe, cunoscută și sub denumirea de proprietar, este cel mai obișnuit tip de investiții imobiliare din Statele Unite. Potrivit Consiliului Național pentru Locuințe Multifamiliale (NMHC), aproximativ două treimi din rezidenți dețin casa lor. Adesea, acești proprietari au finanțat achiziția prin acordarea unui credit ipotecar, în care proprietatea acționează ca garanție pentru datoria.
În ediția din 2019 a analizei anuale a valorii de domiciliu, site-ul imobiliar Zillow a estimat că valoarea totală a tuturor caselor din SUA în 2018 a fost de 33, 3 trilioane de dolari, cu 71% mai mare decât produsul intern brut (PIB) al națiunii de 19, 4 trilioane de dolari la momentul respectiv.
Persoanele fizice care fac cumpărături pentru credite ipotecare pentru a le ajuta să realizeze visul dreptului de proprietate se confruntă cu o varietate de opțiuni. Creditele ipotecare pot percepe o dobândă cu rată fixă sau cu rată variabilă. Ipotecile cu rată fixă au, în general, dobândă mai mare decât ipotecile cu rată variabilă, ceea ce le poate face mai scumpe pe termen scurt. Împrumuturile cu rată fixă costă mai mult pe termen scurt, deoarece sunt protejate de creșterile viitoare ale ratei dobânzii.
Băncile publică planuri de amortizare care arată cât o parte din plățile lunare ale unui împrumutat se duc la plata dobânzilor față de cât merge la plata principalului împrumutului. Împrumuturile cu baloane sunt credite ipotecare care nu se amortizează complet - se reduc la zero - în timp. În schimb, împrumutatul plătește dobândă pentru o perioadă determinată, de exemplu, cinci ani, și apoi trebuie să plătească restul împrumutului într-o plată cu balon la sfârșitul termenului.
De asemenea, creditele ipotecare pot avea costuri mari care includ taxe de tranzacție și taxe. Aceste cheltuieli suplimentare sunt adesea înregistrate în împrumut. După ce potențialii proprietari de locuințe și-au dovedit eligibilitatea și au asigurat o ipotecă de la o bancă sau un alt creditor, trebuie să completeze pași suplimentari pentru a se asigura că proprietatea este legal vândută și în stare bună.
Beneficiile imobiliare comerciale
Imobilul comercial este utilizat pentru comerț și include orice, de la mall-uri și restaurante independente până la clădiri de birouri și zgârie-nori. Adesea se distinge de imobiliarele industriale, care este un spațiu practic utilizat la fabricarea produselor.
Cumpărarea sau închirierea de bunuri imobiliare în scopuri comerciale este foarte diferită de cumpărarea unei case sau chiar de cumpărarea de bunuri imobiliare rezidențiale. Leasingul comercial este, în general, mai lung decât închirierile rezidențiale. Returnările imobiliare comerciale se bazează pe rentabilitatea lor pe pătrat, spre deosebire de structurile destinate să fie reședințe private.
Mai mult decât atât, creditorii pot solicita un avans mai mare pentru o ipotecă pentru bunuri imobiliare comerciale, ceea ce este necesar pentru o reședință.
Investiții în imobiliare
Se poate investi direct în imobiliare, cumpărând proprietăți reale sau parcele de teren; sau indirect, prin cumpărarea de acțiuni în trusturi de investiții imobiliare (REIT) tranzacționate public sau titluri garantate de credite ipotecare (MBS). Investiția directă în imobiliare are ca rezultat profituri sau pierderi - prin două căi care nu s-au schimbat în secole: Venituri din chirii sau închirieri și aprecierea valorii imobiliare
Spre deosebire de alte investiții, imobiliarele sunt afectate dramatic de împrejurimile sale și de zona geografică imediată. De aici binecunoscuta maximă imobiliară „locație, locație, locație”. Cu excepția unei recesiuni sau depresii naționale severe, valorile imobiliare rezidențiale, în special, sunt afectate în principal de factorii locali. Astfel de factori includ rata de ocupare a zonei, economia locală, rata criminalității, facilitățile de transport, calitatea școlilor, serviciile municipale și impozitele pe proprietate.
Pro-uri
Oferă un venit constant
Oferă apreciere de capital
Diversifică portofoliul
Poate fi cumpărat cu efect de levier
Contra
De obicei este nelegiuită
Influențat de factori extrem de locali
Necesită majorarea capitalului inițial
Poate necesita management activ, expertiză
Există diferențe cheie în investițiile imobiliare rezidențiale și comerciale. Pe de o parte, proprietățile imobiliare rezidențiale sunt de obicei mai puțin costisitoare și mai mici decât imobiliarele comerciale, astfel încât este mai accesibil pentru micul investitor.
Pe de altă parte, bunurile imobiliare comerciale sunt adesea mai valoroase pe pătrat, iar închirierile sale sunt mai lungi, ceea ce teoretic asigură un flux de venituri mai previzibil. Cu venituri mai mari vine o responsabilitate mai mare. Imobiliare de închiriere comercială sunt mult mai reglementate decât imobiliarele rezidențiale, iar aceste reglementări pot diferi nu numai de la țară la țară și de stat, de stat, dar și de județ și oraș. Chiar și în orașe, reglementările privind zonarea adaugă un strat de complexitate nedorită investițiilor imobiliare comerciale.
Există, de asemenea, un risc crescut de cifră de afaceri chiriașilor în contractele comerciale de închiriere. În cazul în care modelul de afaceri al arendașului este prost, produsul lor este neatractant sau sunt manageri săraci, ar putea declara faliment. Eșecul afacerii poate opri brusc bunurile imobiliare costisitoare din generarea de venituri.
Mai mult, la fel cum se poate aprecia proprietatea, aceasta se poate deprecia și ea. Locurile de vânzare cu amănuntul fierbinți au fost cunoscute că se descompun în centrele comerciale putrede și centrele moarte.
Apreciere
Aprecierea se realizează prin diferite mijloace, dar creșterea valorii unei proprietăți nu se realizează până când proprietarul nu o vinde proprietatea. Un alt mod de a realiza profitul ar fi să refinanțați ipoteca. Terenurile brute și nedezvoltate, precum teritoriul chiar în afara granițelor orașului, oferă cel mai mare potențial de construcție, îmbunătățire și profit. Aprecierea poate veni, de asemenea, din descoperirea unor materiale valoroase sau resurse naturale pe un teren, cum ar fi petrolul izbitor. De asemenea, o creștere a valorilor de piață din zona din jurul terenului pe care îl dețineți.
Pe măsură ce un cartier crește și se dezvoltă, valorile proprietății tind să urce. Gentrificarea cartierelor urbane din unele orașe americane în ultimele decenii a dus adesea la o creștere dramatică a prețurilor imobiliare. De asemenea, deficitul poate juca un rol în valoarea deținerilor imobiliare. Dacă un lot este ultimul de dimensiunea sau genul său într-o zonă de prestigiu - sau unul în care astfel de loturi devin rareori disponibile - câștigă în piață.
Sursa de venit
Veniturile din imobiliare apar sub mai multe forme. Cel mai mare generator este chiria plătită pe terenuri deja dezvoltate în proprietăți rezidențiale sau comerciale. Cu toate acestea, companiile vor plăti redevențe pentru descoperirile de resurse naturale pe terenurile brute. De asemenea, aceștia pot plăti pentru a construi structuri pe el, cum ar fi turnurile celulare sau conductele.
Veniturile pot proveni și din investiții imobiliare indirecte. Într-un REIT, proprietarul mai multor proprietăți vinde acțiuni investitorilor și transmite venituri din închiriere sub formă de distribuții. În mod similar, într-un MBS, dobânzile și plățile principale dintr-un grup de credite ipotecare sunt colectate și transmise investitorilor.
Atât REIT-urile, cât și produsele de investiții MBS se tranzacționează ca acțiuni, imobiliare acționând drept garanția lor de bază. Deci, pot oferi aprecieri de capital este câștigul acțiunilor în valoarea de piață.
Exemple reale de investiții imobiliare
Titlurile garantate de credite ipotecare au obținut o mulțime de prese proaste din rolul pe care l-au jucat în derularea creditelor ipotecare care a declanșat o criză financiară globală în 2007. Cu toate acestea, acestea sunt încă existente și tranzacționate. Cea mai accesibilă metodă pentru ca investitorul mediu să cumpere aceste produse este prin intermediul fondurilor tranzacționate pe schimburi (FET). Ca toate investițiile, aceste produse au un grad de risc. Cu toate acestea, acestea pot oferi, de asemenea, diversificarea portofoliului. Investitorii trebuie să investigheze exploatațiile pentru a se asigura că fondurile se specializează în MBS de calitate a investițiilor, nu varietatea subprime care a apărut în criză.
În aprilie 2019, vehiculele de top de acest tip includ:
- Vanguard Mortgage-Backed Securities ETF (VMBS), care urmărește indexul ajustat în funcție de floturi de la Bloomberg Barclays, bazat pe ipotecile din SUA, alcătuit dintr-un MBS susținut de agenții federale, care au fonduri minime de 250 milioane USD și scadență minimă de un an. Cu un preț de aproximativ 53 USD pe acțiune, fondul are un randament de dividende de 2, 58%.
- iShares Barclays MBS Bond ETF (MBB), care se concentrează atât pe titluri ipotecare cu rată fixă, cât și cu rată reglabilă, și urmărește indicele MBS Barclays american MBS. Deținerile sale includ obligațiuni emise sau garantate de întreprinderi sponsorizate de guvern precum Fannie Mae și Freddie Mac, astfel încât acestea sunt cotate AAA. Tranzacționând în jur de 108 dolari pe acțiune, oferă un randament de 2, 48%.
- SPDR Bloomberg Barclays Capital Hipotec Backed ETF (MBG), care folosește și indicele Barclays US MBS ca punct de referință, dar adoptă o abordare mai agresivă pentru a spori randamentul. Preț la 26 dolari pe acțiune, oferă un randament de 3, 15%.