Strategii de investiții de excludere de succes

Investiția pe piața de închidere a forței de muncă este o strategie care necesită un nivel de rafinament și diligență care este mult peste ceea ce își dau seama majoritatea oamenilor. Poate avea un potențial mare, dar este nevoie de eforturi reale pentru a încasa bani. Ca atare, ar trebui abordată ca orice investiție semnificativă, necesitând o concentrare; diligență; și cercetarea atentă a proprietăților locale, a tendințelor economice și demografice. De asemenea, necesită formarea unei strategii pentru dobândirea proprietăților și pentru vânzarea acestora în cele din urmă.

Prezentare generală

Cumpărarea de mașini second hand la licitație este similară cu investiția în proprietăți închise. Dealerii de mașini uzate sunt persoane care cunosc toate mărcile și modelele, precum și defectele comune și modalitatea de schimbare a acestora pentru a crea valoare. Aceștia își asumă un risc semnificativ mai mic decât persoana obișnuită care participă la licitație doar pentru a cumpăra o mașină cu reducere.

Mulți cumpărători de închidere a forței de muncă merg la licitație la treptele tribunalului cu speranța de a prelua o afacere - diferența dintre prețul licitației și valoarea intrinsecă a proprietății. Dar este posibil să nu dețină cunoștințe reale despre investiție sau strategii de reducere a riscurilor. Investitorii bine pregătiți pe piața închiderii rezidențiale știu că bazarea pe diferențialul de preț ca principală sursă de venit a investițiilor este o rețetă pentru dezastre.

Metoda corectă pentru obținerea unei proprietăți de închidere nu este abordarea cu pușca, ci selectarea proprietăților care se află într-o regiune locală destinată reamenajării sau îmbunătățirii. Proprietatea trebuie să aibă calități unice care o fac să iasă în evidență de alții din cartier sau pe piața locală sau care prezintă o anumită oportunitate de a crea valoare.

Strategii de investiții

Orice investitor în proprietăți imobiliare ar trebui să aibă o strategie specifică care să includă obiectivele și modul de achiziție a proprietății, de deținere a acesteia și, eventual, de cedare. Această strategie este și mai critică atunci când investești pe piața de închidere a forței de muncă. Trebuie să determinați dacă excluderea s-a produs ca urmare a unor circumstanțe unice legate de fostul proprietar sau este rezultatul unei tendințe mai largi care ar putea afecta piața locală.

Investitorii trebuie să facă o cantitate semnificativă de cercetare pe piața imobiliară locală. Cererea de proprietăți este o funcție de creștere a populației, creșterea locurilor de muncă, creșterea venitului disponibil și schimbările demografice. Acesta va afecta foarte mult prețul, precum și capacitatea de a vinde proprietăți la sfârșitul perioadei de investiții.

Cercetarea dezvoltării infrastructurii viitoare, precum drumuri, școli și proiecte comunitare. Aflați, de asemenea, cum guvernul local și de stat susține creșterea afacerilor și intenționează să rezolve probleme specifice, cum ar fi traficul, calitatea aerului, criminalitatea și impozitele. Toate aceste elemente vor face o zonă mai de dorit și va crește valoarea proprietăților din cadrul acesteia.

Strategii de achiziție

Cei mai mulți investitori au fost învățați să cerceteze publicațiile care listează activele care vor face licitație și să corespundă proprietarilor despre intenția lor de a cumpăra proprietatea înainte de a intra pe blocul de licitații. Deși ofertele pot fi obținute pe etapele tribunalului, găsirea unor modalități alternative de securizare a proprietăților aflate în dificultate vă va îmbunătăți mult șansele de închidere. De asemenea, poate oferi o oportunitate de a înțelege și analiza pe deplin proprietatea.

De exemplu, să zicem că un investitor câștigă acces la proprietăți, utilizând contactele sale de pe piață și cunoaște împrumuturile rezidențiale pentru a ajuta proprietarii care se luptă să negocieze cu creditorii lor. Dacă problemele împrumutului sunt rezolvate, investitorul nu numai că își mărește reputația atât cu proprietarii, cât și cu creditorii, investitorul poate primi și sesizări și acces la alții cu împrumuturi cu probleme. Și dacă situația nu poate fi rezolvată, investitorul este primul din linia care a achiziționat proprietatea - pentru că au câștigat încrederea proprietarilor. De asemenea, investitorii pot lua o decizie în cunoștință de cauză dacă cumpără proprietatea, deoarece, prin eforturile lor, au aflat despre dezavantajele și beneficiile proprietății.

O altă strategie este achiziționarea împrumuturilor aflate în dificultate cu o reducere de la creditori. Băncile și alte instituții de creditare nu le place să achiziționeze excluderi. Pentru a evita preluarea proprietăților imobiliare (REO), aceste instituții vor vinde deseori mai multe împrumuturi neperformante la o reducere semnificativă la egalitate.

Investitorii pot fi mai flexibili decât creditorii în acordarea unui împrumut neperformant, transformându-l uneori într-un împrumut performant, care va genera un randament mult mai mare, datorită bazei mai scăzute a investitorului.

După condimentarea împrumuturilor, investitorii le pot ține sau le pot vinde cu o primă odată ce au făcut performanță de ceva timp. În cazul în care acestea nu pot fi prelucrate, investitorul poate să se închidă asupra proprietății și să ia titlu fără a fi necesar să concureze cu alte părți. Singurul dezavantaj al acestei abordări este faptul că achiziționarea unui grup de împrumuturi necesită un capital mai mare decât achiziționarea de proprietăți individuale la licitație. Ideea este că există modalități creative de a reduce concurența în achiziționarea unui activ neperformant.

Stabilirea perioadelor și a strategiilor de ieșire

De asemenea, investitorii ar trebui să fie siguri de ceea ce trebuie să facă odată cu achiziționarea activului.

Proprietatea va fi „revărsată” înapoi pe piață sau va fi păstrată și condusă în așteptarea unei schimbări de piață înainte de vânzare? Investitorii care iau în considerare cumpărarea de închirieri și apoi le remarketing la scurt timp după cumpărare ar trebui să găsească modalități de a îmbunătăți proprietatea. Îmbunătățirile care asigură cea mai mare bătaie pentru buck includ adăugarea dormitoarelor și băilor, renovarea bucătăriilor și finisarea subsolurilor sau a altor spații neutilizate.

Întrucât informațiile despre tranzacțiile de proprietate sunt cunoștințe publice, unii cumpărători potențiali vor fi atenți să plătească o primă pentru o proprietate imediat după vânzarea unei excluderi, chiar dacă prețul acesteia este în conformitate cu alte proprietăți din zonă. Crearea valorii prin reamenajare ajută la asigurarea raționamentelor pentru prețul mai mare de revânzare și poate reduce riscul unor perioade lungi de comercializare. Cu toate acestea, investitorii ar trebui să fie atenți să nu îmbunătățească proprietatea atât de mult, încât prețul acesteia este mult mai mare decât proprietățile învecinate.

O altă strategie este de a păstra activele ca proprietăți de închiriere până când se întâmplă ceva pe piață pentru a îmbunătăți valorile proprietății. Încă o dată, investitorii trebuie să fie conștienți de piața de închiriere pentru a se asigura că există o cantitate adecvată de cerere pentru spațiul de închiriere. Și că proprietatea achiziționată va comanda suficiente chirii pentru a acoperi costurile de întreținere a proprietății.

Pentru cei care pot face față timpului și efortului suplimentar, acesta trebuie să fie proprietar, cumpărând proprietăți în dificultate cu reducere și transformarea acestora într-o proprietate de închiriere poate crea o bogăție semnificativă. Posibilitatea de a obține finanțare atractivă, cum ar fi împrumuturi numai din dobândă în concordanță cu deductibilitatea dobânzii ipotecare din impozitele pe venit, oferă o modalitate excelentă de a crea flux de numerar în așteptarea momentului potrivit pentru a vinde.

Deși proprietățile imobiliare rezidențiale nu sunt la fel de volatile ca și alte clase de active, se caracterizează prin perioade lungi de rentabilitate scăzută și apoi un „pop” în valoare corespunzătoare unor modificări majore de cerere care explică o parte semnificativă a rentabilității. Din nou, acesta este impulsul pentru cercetarea continuă și o strategie pentru perioada de deținere care va ajuta la estimarea calendarului creșterii valorii și va crea un plan pentru activul în pregătire pentru vânzare.

Strategie de iesire

A nu fi gândit printr-o strategie de ieșire este o mare greșeală pe care noii investitori o fac în mod obișnuit. Mulți au impresia falsă că cel mai bun moment pentru a investi în proprietățile de închidere este atunci când există o abundență a acestora. De fapt, o creștere semnificativă a locuințelor pentru proprietățile de vânzare și de închidere subliniază o problemă care împiedică oamenii să-și plătească împrumuturile sau să îi facă să nu-și păstreze casele. Acest lucru s-ar putea datora pierderii locurilor de muncă în zonă sau a unei probleme de infrastructură care face ca zona să nu fie de dorit. Aceste tendințe vor avea un impact pozitiv asupra ofertei de locuințe disponibile pentru vânzare sau închiriere și un impact negativ asupra cererii. Aceasta înseamnă că va fi mai dificil să vindeți proprietatea până când se vor îmbunătăți fundamentele pieței.

O greșeală comună făcută de investitori care se bazează exclusiv pe diferențialul de preț pentru profitul lor este faptul că nu reușesc să realizeze impactul negativ al costurilor de transport. Cheltuielile pot include plăți ipotecare, impozite, asigurare și întreținere pe parcursul unei perioade îndelungate de marketing și vânzări.

Stabilirea unui termen limită pentru a vinde o proprietate și apoi reducerea prețului până la vânzarea proprietății este o modalitate de a evita excesul de costuri de transport. Este mult mai bine să vindeți cu un profit mic până la zero decât să continuați să comercializați o proprietate pentru un preț care să asigure o perioadă lungă de comercializare și, astfel, costuri ridicate de transportare care pot duce la pierderi.

Linia de jos

Investiția în active imobiliare neperformante pentru a construi avere este o strategie viabilă, dar nu este o modalitate de a te îmbogăți rapid. Pentru fiecare poveste despre zdrențe, există încă 10 persoane care și-au pierdut capitalul, deoarece nu au ținut pasul cu schimbările în tendințele pieței.

Cei care au succes pe piața de închidere a forței de muncă au studiat strategiile și tactica altor investitori de succes. Aceștia au pus timpul și resursele pentru a face contactele adecvate ale pieței necesare pentru a crea un avantaj competitiv față de ceilalți. Însă consumul de timp și energie pentru a cunoaște piața imobiliară locală nu este decât una dintre mai multe strategii pe care investitorii le pot folosi pentru a promova concurența. Succesul provine din achiziția atent executată și executată, precum și din strategiile de ieșire inteligente.