În spatele scenelor ipotecare
O ipotecă poate fi văzută ca un flux de fluxuri de numerar viitoare. Aceste fluxuri de numerar sunt cumpărate, vândute, dezbrăcate, tranzacționate și securitizate pe piața ipotecară secundară. Piața secundară a creditelor ipotecare este extrem de mare și foarte lichidă.
De la punctul de origine până la momentul în care plata lunară a unui împrumutat se încheie cu un investitor ca parte a unei garanții cu garanții ipotecare (MBS), a unei garanții garantate de active (ABS), a unei obligații ipotecare colateralizate (OCM) sau a unei obligații de garanție garantată ( Plata CDO), există mai multe instituții diferite care toate realizează un procent din comisioanele inițiale și / sau fluxurile de numerar lunare.
Majoritatea creditelor ipotecare sunt vândute pe piața secundară a creditelor ipotecare. În acest articol, vă vom arăta cum funcționează piața secundară a creditelor ipotecare și vă vom prezenta participanților principali ai acesteia.
Pentru mai multe, consultați Noțiuni de bază privind creditele ipotecare.
Participanții la piața ipotecară secundară
Pe această piață există patru participanți principali: inițiatorul ipotecar, agregatorul, dealerul de valori mobiliare și investitorul.
1. Creatorul ipotecar
Creatorul ipotecar este prima companie implicată pe piața ipotecară secundară. Producătorii de credite ipotecare constau în bănci, bancheri ipotecari și brokeri ipotecari. O distincție de menționat este că băncile și bancherii ipotecari își folosesc fondurile proprii pentru a închide creditele ipotecare, iar brokerii de ipotecă nu. Brokerii ipotecari acționează ca agenți independenți pentru bănci sau bancheri ipotecari. În timp ce băncile își folosesc sursele tradiționale de finanțare pentru a închide împrumuturile, bancherii ipotecari folosesc în mod obișnuit ceea ce este cunoscut ca o linie de credit depozit pentru a finanța împrumuturile. Majoritatea băncilor și aproape toți bancherii ipotecari vând rapid pe piața secundară credite ipotecare nou-provenite.
Cu toate acestea, în funcție de mărimea și sofisticarea inițiatorului, acesta ar putea agrega creditele ipotecare pentru o anumită perioadă de timp înainte de a vinde întregul pachet; de asemenea, s-ar putea să vândă împrumuturi individuale pe măsură ce sunt create. Există un risc pentru un inițiator atunci când deține o ipotecă după ce o rată a dobânzii a fost cotată și închisă de către un împrumutat. Dacă ipoteca nu este vândută simultan pe piața secundară în momentul în care debitorul blochează rata dobânzii, ratele dobânzilor s-ar putea modifica, ceea ce modifică valoarea ipotecii pe piața secundară și, în final, profitul pe care îl creează ipotecarul.
Producătorii care agregă credite ipotecare înainte de a le vinde deseori își acoperă conductele ipotecare împotriva schimbărilor de dobândă. Există un tip special de tranzacție numit comerț cu cele mai bune eforturi, conceput pentru vânzarea unei singure ipotecare, care elimină nevoia ca inițiatorul să acopere o ipotecă. Cei mai mici inițiatori tind să folosească tranzacțiile cu cele mai bune eforturi. (Pentru a afla mai multe, consultați „Ghidul începătorului pentru acoperire”).
În general, producătorii de credite ipotecare câștigă bani prin comisioanele care sunt percepute pentru a crea o ipotecă și diferența dintre rata dobânzii acordată unui împrumutat și prima pe care o piață secundară va plăti pentru acea rată a dobânzii.
2. Agregatorul
Agregatorii sunt următoarea companie din rândul participanților la piața ipotecară secundară. Agregatorii sunt inițiatori mari ai creditelor ipotecare care au legături cu firmele Wall Street și întreprinderile sponsorizate de guvern (GSE), precum Fannie Mae și Freddie Mac. Agregatorii achiziționează credite ipotecare recent provenite de la inițiatori mai mici și, împreună cu propriile lor origini, formează grupuri de credite ipotecare pe care le securitizează în titluri private garantate prin ipotecă (lucrând cu firme Wall Street) sau formează MBS-uri ale agenției (lucrând prin GSEs). (Pentru a afla mai multe despre GSE, consultați „Profit din datorii ipotecare cu MBS.”)
Similar cu originarii, agregatorii trebuie să acopere creditele ipotecare din conductele lor din momentul angajării lor pentru a achiziționa o ipotecă, prin procesul de securitizare și până la vânzarea MBS unui dealer de valori mobiliare. Acoperirea unei conducte ipotecare este o sarcină complexă datorită riscului de cădere și răspândire. Agregatorii obțin profituri prin diferența dintre prețul pe care îl plătesc pentru creditele ipotecare și prețul pentru care pot vinde MBS-urile susținute de aceste credite ipotecare, în funcție de eficiența lor de acoperire.
3. Dealeri de valori mobiliare
După ce s-a format un MBS (și uneori înainte de a fi format, în funcție de tipul MBS), acesta este vândut unui dealer de valori mobiliare. Majoritatea firmelor de brokeraj Wall Street au birouri de tranzacționare MBS. Dealerii fac tot felul de lucruri creative cu MBS și împrumuturi ipotecare întregi. Scopul final este de a vinde valori mobiliare către investitori. Dealerii folosesc frecvent MBS-uri pentru a structura tranzacțiile CMO, ABS și CDO. Aceste oferte pot fi structurate astfel încât să aibă caracteristici de plată anticipată diferite și oarecum definite și ratinguri de credit îmbunătățite în comparație cu MBS sau împrumuturi întregi. Dealerii fac o diferență în prețul la care cumpără și vând MBS și încearcă să obțină profituri de arbitraj în modul în care structură tranzacțiile CMO, ABS și CDO.
4. Investitori
Investitorii sunt utilizatorii finali ai creditelor ipotecare. Guvernele străine, fondurile de pensii, companiile de asigurări, băncile, GSE și fondurile speculative sunt investitori mari în credite ipotecare. MBS, OCM, ABS și CDO oferă investitorilor o gamă largă de randamente potențiale bazate pe riscuri variate de calitate a creditului și rata dobânzii.
Guvernele străine, fondurile de pensii, companiile de asigurări și băncile investesc în mod obișnuit în produse ipotecare foarte apreciate. Anumite tranșe ale diferitelor tranzacții ipotecare structurate sunt căutate de către acești investitori pentru plata lor în avans și a profilurilor de risc ale ratei dobânzii. Fondurile speculative sunt de obicei investitori mari în produse ipotecare cu rating de credit scăzut și produse ipotecare structurate care au un risc mai mare al ratei dobânzii.
Dintre toți investitorii ipotecari, GSE au cele mai mari portofolii. Tipul de produs ipotecar în care pot investi este reglementat în mare parte de Oficiul Supravegherii Întreprinderilor Federale de Locuință.
Linia de jos
Puțini împrumutați își dau seama în ce măsură ipoteca lor este tranșată, tăiată și tranzacționată. În câteva săptămâni, poate o lună, din momentul în care se creează o ipotecă poate deveni parte a unei tranzacții CMO, ABS sau CDO. Utilizatorul final al unei credite ipotecare ar putea fi un fond de acoperire care face pariuri direcționale pe rata dobânzii sau folosește poziții parțializate pentru a exploata mici nereguli legate de prețuri relaționale, sau poate fi banca centrală a unei țări străine căreia îi place ratingul de credit al unei agenții MBS.
Pe de altă parte, ar putea fi o companie de asigurări cu sediul la Bruxelles atrasă de durata și profilul de convexitate al unei anumite tranșe într-un acord ABS, OCM sau CDO. Piața secundară a creditelor ipotecare este imensă, lichidă și complexă, cu mai multe instituții dornice să consume o porție din plăcuta ipotecară.
(Continuați aici pentru un singur ghișeu pentru creditele ipotecare subprime și topirea subprime.)