Profit din datorii ipotecare cu MBS

Potrivit Federal Reserve Bank of New York, soldurile ipotecare au constituit cea mai mare componentă a datoriei gospodărești în al doilea trimestru al anului 2018. La 30 iunie, rapoartele de credit ale consumatorilor au arătat un total de 9 trilioane de dolari în ceea ce privește datoria ipotecară, o creștere de 60 miliarde de dolari din primul trimestru al anului. Deși se estimează că ratele ipotecare vor crește, cererea pentru locuințe însoțită de șomaj scăzut poate alimenta încă piața creditelor ipotecare. Aceasta înseamnă că această împrumut este obligată să se extindă. Această situație creează o oportunitate pentru investitorii astuți, care pot utiliza titluri de credit ipotecare (MBS) pentru a deține o bucată din această datorie.

Rețineți că aceste active au jucat un rol esențial în criza financiară din 2008. Băncile au înlăturat multe restricții în ceea ce privește împrumuturile ipotecare, unii chiar nu au scăzut bani și au finanțat integral împrumuturile pentru locuințe. Însă cea mai mare parte a noilor proprietari nu-și puteau permite plățile, ceea ce nu părea să deranjeze creditorii. Au fost în continuare capabili să câștige bani prin ambalarea împrumuturilor și vânzarea lor către investitori. Aceasta, la rândul său, a creat o bulă, care a sfârșit să izbucnească în 2007. Efectul truc a lovit Lehman Brothers, determinând banca să se prăbușească, trimițând apoi valuri de șoc în întreaga economie globală.

Deci, vă puteți permite totuși să investiți în aceste active? În acest articol, vă vom arăta cum puteți utiliza MBS pentru a vă completa celelalte active cu venit fix.

Cheie de luat cu cheie

• Titlurile garantate ipotecare (MBS) sunt instrumente cu venituri fixe care reunesc ipotecile individuale într-o singură garanție.
• În timp ce MBS diversifică riscul imobiliar, acestea sunt, de asemenea, extrem de riscante și au fost parțial responsabile pentru criza financiară din 2008 și derularea pieței ipotecare.
• De atunci, oamenii au început să analizeze ofertele MBS individuale și sunt capabili să identifice titluri profitabile.
• Este dificil pentru investitorii individuali să acceseze MBS, dar poate face acest lucru în mod indirect prin intermediul fondurilor mutuale care investesc în MBS.

Cum sunt formate

Titlurile garantate prin credite ipotecare sunt obligații ale datoriilor achiziționate de la bănci, societăți ipotecare, uniuni de credit și alte instituții financiare și apoi asamblate în fonduri de către o entitate guvernamentală, cvasi-guvernamentală sau privată. Aceste entități vând apoi titlurile de valoare investitorilor. Acest proces este ilustrat mai jos:

1. Cumpărătorii imobiliari împrumută de la instituții financiare
2. Instituțiile financiare vând ipoteci către entități MBS.
3. Entitățile MBS formează fonduri de credit ipotecare și emit titluri garantate de credite ipotecare.
4. Persoanele fizice investesc în bazele MBS.

Tipuri de MBS

Există două tipuri de MBS. Certificatul de participare sau de participare reprezintă proprietatea directă într-un grup de credite ipotecare. Veți obține o cotă proporțională a tuturor plăților de capital și dobânzi efectuate în fond, întrucât emitentul primește plăți lunare de la debitori. Fondul de credit ipotecar va avea de obicei o scadență de cinci la 30 de ani. Cu toate acestea, fluxul de numerar se poate schimba de la lună la lună, în funcție de câte ipoteci sunt plătite anticipat. Aici se află riscul de plată anticipată. Când rata dobânzii curente scade, debitorii ar putea refinanța și plăti în avans împrumuturile. Investitorii trebuie apoi să încerce să găsească randamente similare investițiilor inițiale într-un mediu cu dobândă actuală mai mică. În schimb, investitorii se pot confrunta cu riscuri de rată a dobânzii atunci când ratele dobânzii cresc. Împrumutații vor rămâne cu împrumuturile lor, lăsând investitorii blocați cu randamentele mai mici într-un mediu în creștere a dobânzii curente.

Al doilea tip de MBS este obligația ipotecară garantată (OPC). Acesta este un set de credite ipotecare.

Există mai multe tipuri de OCM care sunt concepute pentru a reduce riscul de plată în avans al investitorilor. Într-un CMO cu salariu secvențial, emitenții de OCM vor distribui fluxul de numerar către deținătorii de obligațiuni dintr-o serie de clase, numite tranșe. Fiecare tranșă deține titluri garantate de credite ipotecare cu modele de scadență și fluxuri de numerar similare. Fiecare tranșă este diferită de celelalte din OCM. De exemplu, o OPC ar putea avea patru tranșe cu credite ipotecare care în medie de doi, cinci, șapte și 20 de ani fiecare. La intrarea plăților ipotecare, emitentul OCM va plăti mai întâi rata dobânzii cuponului declarată deținătorilor de obligațiuni din fiecare tranșă. Plățile principale programate și neprogramate vor fi primite pentru investitori în primele tranșe. După ce sunt achitați, investitorii din tranșele ulterioare vor primi plăți principale. Conceptul este de a transfera riscul de plată anticipată de la o tranșă la alta. Unele OCM pot avea 50 sau mai multe tranșe interdependente. Prin urmare, ar trebui să înțelegeți caracteristicile celorlalte tranșe din OCP înainte de a investi. Există două tipuri de tranșe:

• Tranșele PAC folosesc conceptul fondului afundat pentru a ajuta investitorii să reducă riscul de plată în avans și să primească un flux de numerar mai stabil. Se stabilește o obligațiune de însoțire pentru a absorbi excesul de capital, deoarece creditele ipotecare sunt plătite anticipat. Apoi, cu venituri din două surse (PAC și obligațiunea de însoțire), investitorii au o șansă mai bună de a primi plăți peste scadența inițială.
• Tranșele Z sunt cunoscute și sub denumirea de obligațiuni de angajare sau tranșe de obligațiuni de amortizare. În perioada de angajare, dobânda nu este plătită investitorilor. În schimb, principalul crește la o rată compusă. Acest lucru elimină riscul investitorilor de a trebui să reinvesteze cu randamente mai mici dacă ratele actuale ale pieței scad. După achitarea tranșelor anterioare, deținătorii de tranșe Z vor primi plăți cupon pe baza soldului principal al obligațiunii. În plus, vor primi toate plățile principale din creditele ipotecare de bază. Deoarece dobânda creditată în perioada de angajare este impozabilă - chiar dacă investitorii nu o primesc efectiv - tranșele Z pot fi mai potrivite pentru conturile amânate din impozite.

Titlurile de credit ipotecare sunt MBS care plătesc numai investitorii principal (PO) sau doar dobândă (IO). Benzile sunt create din MBS sau pot fi tranșe dintr-un CMO.

• Doar principal (PO): Investitorii plătesc un preț profund redus pentru OP și primesc plăți principale de la creditele ipotecare de bază. Valoarea de piață a unui OP poate fluctua în mare măsură pe baza ratelor dobânzii curente. Pe măsură ce ratele dobânzilor scad, plățile anticipate pot crește, iar valoarea PO ar putea crește. Pe de altă parte, când ratele curente cresc și plățile anticipate scad, PO ar putea scădea în valoare.
• Doar dobândă (IO): OO plătește strict dobânzile care se bazează pe valoarea capitalului restant. Pe măsură ce creditele ipotecare se amortizează și plățile anticipate reduc soldul principal, fluxul de numerar al OI scade. Valoarea OO fluctuează în opoziție cu o PO, în condițiile în care ratele dobânzilor curente scad și plățile anticipate cresc venitul poate scădea. Și atunci când rata dobânzii curente crește, investitorii sunt mai susceptibili să primească plăți de dobândă pe o perioadă mai lungă de timp, crescând astfel valoarea de piață a OI.

Fitch Ratings și alții oferă ratinguri de credit, precum și rate de cupon și date de scadență pentru MBS.

Emitenți MBS

Puteți cumpăra MBS de la mai mulți emitenți diferiți. Băncile de investiții, instituțiile financiare și constructorii de case emit titluri private, garantate cu credite ipotecare. Valabilitatea lor și calitatea lor de siguranță pot fi mult mai mici decât cele ale agențiilor guvernamentale și ale întreprinderilor sponsorizate de guvern.

Freddie Mac este o întreprindere reglementată federal, guvernată de guvern, care achiziționează credite ipotecare din întreaga țară. Apoi le reambalează în valori mobiliare care pot fi vândute investitorilor într-o mare varietate de forme. Freddie Macs nu este susținut de guvernul SUA, dar corporația are o autoritate specială pentru a împrumuta de la Trezoreria SUA.

Fannie Mae este o companie deținută de acționari, care este în prezent tranzacționată prin ghișeu. Acesta a fost eliminat din S&P 500 în 2008 și a fost retras de la New York Stock Exchange în 2010, după ce a scăzut sub cerințele prețurilor minime. Nu primește finanțare sau susținere guvernamentală. În ceea ce privește siguranța, MBS Fannie Mae este susținută de sănătatea financiară a corporației - nu de guvernul american.

Ginnie Maes este singurul MBS care este susținut de credința deplină și de creditul guvernului american. Acestea constau în principal din împrumuturi asigurate de Administrația Federală a Locuințelor sau garantate de Administrația Veteranilor.

Fonduri comune

Dacă vă place ideea de a profita de o creștere a creșterii creditelor ipotecare, dar nu sunteți pe măsură să cercetați toate diferitele tipuri de MBS, ați putea fi mai confortabil cu fondurile mutuale. Există fonduri care investesc într-un singur tip de MBS, cum ar fi Ginnie Maes, în timp ce există altele care încorporează diferite tipuri de MBS în celelalte titluri de stat.

În afară de o mai mare diversificare a împrumuturilor, fondurile mutuale pot reinvesti toate rentabilitățile capitalului în alte MBS. Acest lucru permite investitorilor să primească randamente care se modifică cu ratele curente și va reduce riscurile de plată anticipată și rata dobânzii.

Linia de jos

MBS poate oferi sprijin guvernamental federal, un venit lunar și o rată de dobândă fixă. Dezavantajul este însă că termenul poate fi incert și ar putea să nu crească în valoare ca și alte obligațiuni atunci când rata dobânzii curente scade. De asemenea, nu uitați că ați putea primi o parte din directorul dvs. la fiecare plată lunară. În consecință, la scadență, nu poate rămâne niciun principal pentru ca tu să poți reinvesti.