Piața ipotecară primară
Piața ipotecară primară este piața în care debitorii pot obține un credit ipotecar de la un creditor primar. Băncile, brokerii de ipotecă, bancherii ipotecari și uniunile de credit sunt creditori primari și fac parte din piața ipotecară primară.
Cum funcționează piața ipotecară primară
Proprietarii de case se pot ocupa direct cu creditorii primari atunci când cumpără un credit ipotecar, contactând banca locală. Pentru majoritatea debitorilor, ei nu vor observa că se ocupă pe piața ipotecară primară, deoarece vor interacționa cu reprezentantul lor ipotecar la banca locală pe parcursul întregului proces. Profesionistul ipotecar va educa împrumutatul despre diferitele tipuri de credite ipotecare disponibile și va cita rata dobânzii în funcție de tipul ales. Sucursala locală va fi, de obicei, locația pentru închiderea împrumutului - unde se semnează documentele.
De asemenea, mulți împrumutați încep procesul de cumpărare a casei contactând un bancher ipotecar sau un inițiator de credite ipotecare. Fondatorii și bancherii ipotecari nu sunt banci per se, ci, în schimb, ajută la facilitarea tranzacției și trimiterea cererii de ipotecă către o bancă pentru a închide împrumutul. Brokerii primesc o taxă pentru serviciul lor, deoarece se referă la activități de creditare primară. Împrumutatorii, pe de altă parte, trebuie să obțină o rată mai bună, oferind brokerului magazinul cel mai bun în funcție de creditul împrumutatului și de condițiile dorite.
Cu toate acestea, este important de menționat că Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor a implementat regulamente privind compensația pentru brokerii ipotecari. Înainte de criza financiară, brokerii ar putea primi despăgubiri atât de la împrumutat, cât și de la creditor. Consumatorii nu au știut că brokerul a fost plătit de către creditor atunci când a plătit taxa. De asemenea, brokerii au avut stimulente pentru orientarea consumatorilor către produse sau ipoteci mai scumpe și, uneori, rate ale dobânzii mai mari. De la Marea Recesiune din 2008 și 2009 și reglementările care au urmat, numărul brokerilor ipotecari a scăzut.
Cheie de luat cu cheie
- Piața ipotecară primară este piața în care debitorii pot obține un credit ipotecar de la un creditor primar.
- Băncile, brokerii de ipotecă, bancherii ipotecari și uniunile de credit sunt creditori primari și fac parte din piața ipotecară primară.
- Proprietarii de case se pot ocupa direct cu creditorii primari atunci când cumpără un credit ipotecar, contactând banca locală.
Beneficiile pieței ipotecare primare
Există câteva beneficii disponibile pentru debitorii care tranzacționează pe piața ipotecară primară, care pot include:
Costuri de închidere scăzute
Creditorii primari sunt de obicei bănci deținute la nivel local, ceea ce înseamnă că efectuează analiza creditului și procesul de subscriere. Asigurații examinează informațiile financiare și istoricul creditului unui debitor pentru a decide dacă extinde creditul sau refuză împrumutul. De asemenea, băncile locale pregătesc toate documentele și documentația internă în loc să treacă printr-o unitate centralizată în afara statului, așa cum este procesul pentru unele bănci mari. Rezultatul poate fi comisioane mai mici cu o bancă locală, întrucât acestea au cheltuieli mai reduse față de o bancă mai mare. De asemenea, dacă un broker ipotecar s-a implicat în găsirea băncii, o taxă va fi, de asemenea, evaluată. Pe scurt, optarea pentru o bancă administrată local pentru o ipotecă primară poate contribui la reducerea costurilor de închidere.
Mici plăți în jos
De obicei, plata în avans pentru o ipotecă este de 20% din prețul de achiziție al locuinței. Cu toate acestea, un împrumutat poate reduce mai puțini bani, iar mulți creditori primari oferă o reducere de 10 la sută.
Pentru debitorii cu venituri reduse până la moderate, un împrumut FHA oferă o plată de până la 3, 5% din valoarea casei. FHA este Administrația Federală a Locuințelor, care oferă asigurări creditorilor, astfel încât aceștia să poată emite împrumuturi debitorilor cu venituri mici.
Cu toate acestea, o scădere mai mică de 20% declanșează necesitatea ca împrumutatul să cumpere o asigurare de ipotecă privată sau PMI. PMI protejează băncile și creditorii în cazul în care împrumutatul implicită în ipotecă. PMI este o taxă lunară încasată împrumutatului până la achitarea a 20% din împrumutul ipotecar.
Flexibilitate
Deoarece inițiatorii împrumutului sunt în mod obișnuit bănci cu capital local, este mai probabil ca împrumutătorii să poată comunica cu persoanele care primesc cuvântul final, ceea ce este puțin probabil să se întâmple la o bancă națională. Contactul direct poate oferi flexibilitate în cazul în care debitorii au o situație financiară unică.
Flexibilitatea poate include oferirea unei rate ipotecare pe 15 ani față de o ipotecă de 30 de ani, dacă împrumutatul încearcă să plătească împrumutul mai devreme. Unele dintre avantajele pentru o ipotecă de 15 ani includ mai puține taxe de dobândă, întrucât a fost achitată mai devreme. De asemenea, debitorii pot negocia, de obicei, o rată a dobânzii mai mică, deoarece există un risc mai mic de a imprumuta debitorul sau de a nu plăti împrumutul din cauza dificultăților financiare. Desigur, un mare avantaj pentru o ipotecă de 30 de ani este faptul că oferă plăți mai mici, deoarece acestea sunt distribuite pe o perioadă mai lungă față de alți termeni.
Ipotecile cu rată ajustabilă sunt o opțiune flexibilă, care sunt de obicei oferite în considerare. Împrumuturile ARM vin, de regulă, cu o rată a dobânzii fixă pentru o perioadă de timp stabilită și apoi ajustate anual pe un indice care a fost predeterminat de către creditor și împrumutat. În mod obișnuit, ARM-urile vin cu un plafon cu privire la cât de mare ar putea fi rata dobânzii pe parcursul vieții unui împrumut, ceea ce facilitează calcularea și bugetul pentru plata dvs. lunară maximă.
Piața ipotecară primară vs. piața ipotecară secundară
Piața primară este formată din creditorii primari. Creditorii primari păstrează, de regulă, împrumuturile pe care le generează ca parte a portofoliului și le servesc pentru toată viața împrumutului. Cu toate acestea, banca care a făcut împrumutul ipotecar poate vinde împrumutul pe piața secundară a ipotecilor, care este o piață în care investitorii pot cumpăra și vinde împrumuturi ipotecare emise anterior. Un credit ipotecar poate fi vândut unui alt creditor sau companie de servicii, care procesează plățile pentru împrumut. Noul împrumutat sau prestatorul de servicii câștigă bani din comisioane și dobânzi la ipotecă.
Multe credite ipotecare sunt achiziționate de Fannie Mae sau de către Asociația Națională a Ipotecilor (Fannie Mae sau FNMA). Fannie Mae se întoarce și pachetează împrumuturile și le vinde ca investiții numite titluri garantate de ipotecă (MBS), care sunt similare cu fondurile mutuale, dar conțin ipoteci în loc de acțiuni. Investitorii câștigă rata dobânzii din creditele ipotecare pentru deținerea MBS.
Dacă vă vindeți ipoteca, vă rugăm să știți că este o practică obișnuită în industria financiară. Băncile au limite de împrumut, ceea ce înseamnă că au capacități în ceea ce privește cât din baza lor de depozit pot să împrumute. Vânzarea unui împrumut ipotecar către Fannie Mae sau un furnizor de servicii elimină împrumutul din cărțile băncii, permițându-i să împrumute mai mulți bani. Dacă băncile nu și-ar putea vinde ipotecile, ar atinge plafonul de creditare și nu ar mai putea oferi ipoteci, ceea ce ar încetini economia. Cu toate acestea, dacă nu sunteți un investitor care dorește să achiziționeze un MBS, nu vă veți ocupa de piața secundară. În schimb, veți avea de-a face cu o bancă sau un broker pe piața ipotecară primară.