Raport de cheltuieli de funcționare (OER)

Care este raportul de cheltuieli operaționale (OER)?

În imobiliare, raportul cheltuielilor de exploatare (OER) este o evaluare a costului de operare a unei bucăți în comparație cu veniturile aduse de proprietate. Se calculează prin împărțirea cheltuielilor de exploatare ale unei proprietăți (minus amortizarea) la venitul său brut de exploatare și este utilizat pentru compararea cheltuielilor cu proprietăți similare. Un investitor ar trebui să caute steaguri roșii, cum ar fi cheltuieli de întreținere mai mari, venituri operaționale sau utilități care îl pot descuraja să cumpere o proprietate specifică.

Intervalul de cheltuieli de exploatare este cel mai ideal între nivelurile de 60% -80%, unde este mai mic, cu atât mai bine.

Cheie de luat cu cheie

• Raportul de cheltuieli de exploatare este o evaluare a cât de profitabilă este o bucată de venit imobiliar pentru un investitor.
• Se calculează împărțind toate cheltuielile de exploatare mai puțin amortizarea la venitul operațional.
• Este dorită o OER mai mică, deoarece înseamnă că cheltuielile sunt reduse în raport cu veniturile.

Formula pentru OER este:

OER = Cheltuieli totale de exploatare − depreciereGrand venitOER = \ frac {\ text {Total cheltuieli de exploatare} - \ text {depreciere}} {\ text {Venituri brute}} OER = Venituri brute Cheltuieli totale de exploatare − amortizare

Cum se calculează OER

01:23

Raport de cheltuieli de funcționare

Pentru a calcula OER pentru o proprietate, trebuie să cunoașteți cheltuielile de exploatare. Acestea includ tot felul de taxe și costuri suportate ca costuri normale de desfășurare a activității. De asemenea, va trebui să calculați cheltuielile cu amortizarea proprietății, care vor varia în funcție de metoda contabilă specifică utilizată.

Ce vă spune raportul de cheltuieli de funcționare?

Calcularea OER pe un număr de ani poate ajuta un investitor să observe tendințele unei proprietăți în cheltuielile de exploatare. Dacă costurile unei proprietăți cresc anual cu o rată mai mare decât venitul, OER crește și anual. Prin urmare, investitorul poate pierde mai mulți bani cu cât va deține proprietatea.

Atunci când deține o clădire de apartamente, un investitor ar trebui să figureze în locuri libere, folosind venituri din închirieri efective sau venituri potențiale de închiriere minus vacante și pierderi de credit, mai degrabă decât venituri potențiale din închiriere. Deoarece administrarea vacanțelor sunt incluse într-o gestionare eficientă a proprietății, inclusiv posturile vacante dintr-o OER oferă o imagine mai exactă a cheltuielilor de exploatare și arată unde pot fi realizate îmbunătățiri. De exemplu, o proprietate prost gestionată va avea, cel mai probabil, rate de vacanță mai mari, ceea ce va fi reflectat în OER.

Taxele de administrare a proprietății, utilitățile, eliminarea gunoiului, întreținerea, asigurarea, reparațiile, impozitele pe proprietate și alte costuri sunt incluse în raporturile de cheltuieli de exploatare. Cheltuielile suplimentare de exploatare pe care investitorii ar trebui să le includă în OER includ taxe de administrare a proprietății, amenajare, amenajarea avocaților, asigurarea proprietarului și asigurarea de proprietate de bază. Aceste costuri ajută la administrarea proprietății zilnic. Din acest motiv, plățile împrumuturilor, îmbunătățirile de capital și proprietatea personală sunt excluse din cheltuielile de exploatare.

O OER mai mică înseamnă, de obicei, că proprietatea este administrată eficient și este mai rentabilă pentru investitori și că venitul proprietății acoperă costuri operaționale și de întreținere. Dacă afacerea este scalabilă, proprietarul poate crește chiria pe fiecare unitate fără a crește foarte mult cheltuielile de exploatare. În plus, OER poate arăta unde pot apărea probleme potențiale, cum ar fi facturile de utilități în creștere substanțială, astfel încât investitorii pot rezolva mai rapid problemele și își pot proteja nivelul profitului.

Exemplu de utilizare a OER

Ia un exemplu ipotetic, în care Investitorul A deține o clădire de apartamente cu mai multe familii și aduce 65.000 de dolari pe lună în chirie. De asemenea, investitorul plătește 50.000 de dolari pentru cheltuieli de funcționare, inclusiv plățile sale ipotecare lunare, impozitele, utilitățile ș.a. De asemenea, este de așteptat ca proprietatea să se deprecieze cu 85.000 USD în acest an.

Prin urmare, OER anual poate fi calculat ca:

[(50.000 × 12) −85.000] (65.000 × 12) = 66% \ frac {[(\ 50.000 $ \ ori 12) - 85.000]} {(65.000 \ ori 12)} = 66 \% (65.000 × 12) [($ 50, 000 × 12) -85000] = 66%

Aceasta înseamnă că cheltuielile de exploatare consumă aproximativ două treimi din veniturile generate de această proprietate.

Diferența dintre OER și rata maximă

Rata de capitalizare (sau rata plafonului) este utilizată în lumea bunurilor imobiliare comerciale pentru a indica rata de rentabilitate care este de așteptat să fie generată pe o proprietate de investiții imobiliare. Adesea denumită „rata plafonului”, această măsurare este calculată pe baza venitului net pe care proprietatea trebuie să îl genereze. Acesta este utilizat pentru a estima potențialul randament al investiției pe piața imobiliară.

Rata plafonului reprezintă pur și simplu randamentul unei proprietăți pe un orizont de timp de un an, presupunând că proprietatea este achiziționată în numerar și nu cu împrumut. Este definit prin formula:

Rata de acoperire = venitul operațional net ÷ valoarea de piață curentă \ text {Rata de limită} = \ text {venitul operațional net} \ div \ text {valoarea de piață curentă} Rata de acoperire = venitul operațional net ÷ valoarea de piață curentă

Deși este similar cu OER în ceea ce privește măsurarea rentabilității unei proprietăți de investiții, diferă prin faptul că OER folosește venituri brute mai degrabă decât venituri nete și plasează în numitor. De asemenea, OER nu ține cont de valoarea de piață a unei proprietăți.

Limitările OER

Există două dezavantaje ale OER pentru investitorii imobiliari. În primul rând, deoarece nu include valoarea de piață a unei proprietăți (la fel ca și rata plafonului), nu informează un investitor despre valoarea relativă a unei proprietăți la cumpărare sau vânzare. Se vorbește doar despre eficiența operațiunilor în desfășurare. Prin urmare, ar trebui utilizat împreună cu ceva precum rata plafonului la evaluarea unei investiții imobiliare.

În al doilea rând, deoarece amortizarea poate fi calculată în mai multe moduri diferite, OER poate fi jucat în joc folosind o metodă mai favorabilă de contabilizare a deprecierii.

Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.

Termeni înrudiți

Raportul operațional - OPEX spune investitorii Despre o companie Managementul Raportul de operare (OPEX) arată eficiența managementului unei companii prin compararea cheltuielilor totale de exploatare ale unei companii cu vânzările nete. Raportul de operare arată cât de eficient este gestionarea unei companii la reducerea costurilor în timp ce generează venituri sau vânzări. mai mult Venit operațional net: Ce trebuie să știți Venitul net operațional (NOI) este venitul unei companii după deducerea cheltuielilor de exploatare, dar înainte de deducerea impozitelor pe venit și a dobânzii. mai mult Cum se utilizează Abordarea veniturilor la valoare Imobiliare Abordarea venitului este o metodă de evaluare a proprietăților imobiliare care permite investitorilor să estimeze valoarea unei proprietăți pe baza venitului pe care îl generează. mai mult Rata de capitalizare Definiția Rata de capitalizare este rata de rentabilitate a unei proprietăți de investiții imobiliare bazată pe veniturile pe care proprietatea trebuie să le genereze. mai mult Multiplicatorul cu venituri brute Multiplicatorul veniturilor brute este obținut prin împărțirea prețului de vânzare al proprietății la veniturile sale brute anuale din închiriere și este utilizat pentru evaluarea imobilelor comerciale, cum ar fi centrele comerciale și complexele de apartamente. mai multe Câștiguri înainte de dobândă, impozite, amortizare și amortizare - EBITDA Definiție EBITDA, sau câștigurile înaintea dobânzilor, impozitelor, deprecierii și amortizării, reprezintă o măsură a performanței financiare globale a unei companii și este utilizată ca o alternativă la câștigurile simple sau venitul net în anumite circumstanțe. . mai multe link-uri partenere