NOI vs. Câștiguri înainte de dobândă și impozite: Care este diferența?
Venitul net de exploatare (NOI) determină veniturile unei entități sau proprietăți, mai puțin toate cheltuielile de exploatare necesare. Nu ia în calcul cheltuielile cu dobânzile, impozitele, cheltuielile de capital, amortizarea sau amortizarea.
În schimb, câștigurile înaintea dobânzilor și impozitelor (EBIT) constau în venituri mai puține cheltuieli, excluzând impozitele și dobânzile, dar ia în considerare cheltuielile cu amortizarea și amortizarea. EBIT determină rentabilitatea unei companii.
Venit operațional net
NOI este utilizat în general pentru a analiza piața imobiliară și capacitatea unei clădiri de a genera venituri. Proprietățile imobiliare pot genera venituri din chirii, taxe de parcare, service și întreținere. O proprietate poate avea cheltuieli de exploatare a asigurării, taxe de administrare a proprietății, cheltuieli cu utilitățile, impozite pe proprietate, taxe de igienizare, deszăpezire și alte costuri de întreținere în aer liber și consumabile.
Regula generală este clasificarea unei cheltuieli ca o cheltuială de exploatare, dacă nu cheltuirea banilor pentru acest cost ar pune în pericol capacitatea activului de a continua să producă venituri. Impozitele pe venit și dobânda ipotecară nu influențează potențialul unei investiții a unei companii sau imobiliare de a face venituri, deci nu sunt incluse în NOI.
Ecuația NOI reprezintă venituri brute mai puțin cheltuieli de exploatare egale cu venitul operațional net . NOI determină, de asemenea, rata de capitalizare sau rata de rentabilitate a unei proprietăți. Capitalizarea unei proprietăți este calculată prin împărțirea NOI anuală la prețul său total de vânzare.
Câștiguri înainte de dobândă și taxe
EBIT-ul este calculat scăzând din veniturile sale costurile de marfă vândute (COGS) ale unei companii. EBIT poate fi calculat, de asemenea, ca venituri operaționale și venituri nefuncționale, mai puțin cheltuieli de exploatare.
Presupunem că Compania ABC a generat venituri de 50 de milioane de dolari și a avut COGS de 20 de milioane de dolari, cheltuieli cu amortizarea de 3 milioane de dolari, venituri neoperaționale de 1 milion de dolari și cheltuieli de întreținere de 10 milioane de dolari în ultimul an fiscal. EBIT-ul său rezultat a fost, prin urmare, de 21 de milioane de dolari. Ecuația sa EBIT este de 50 milioane USD (venituri) plus 1 milion USD mai puțin 10 milioane USD (cheltuieli de întreținere) mai puțin de 20 milioane USD (costul bunurilor vândute) este egală cu 21 milioane dolari.
Venit operațional net față de câștig înainte de dobândă și impozite Exemplu
Presupunem că un investitor achiziționează o clădire de apartamente într-o afacere cu numerar. Proprietatea generează chirii și taxe de serviciu pentru 20 de milioane de dolari. Clădirea de apartamente are cheltuieli de exploatare care se ridică la 5 milioane de dolari și cheltuieli cu amortizarea de 100.000 USD pentru mașinile sale de spălat.
NOI rezultat din clădirea de apartamente este de 15 milioane USD (20 milioane USD mai puțin de 5 milioane USD), deoarece amortizarea nu este inclusă în acest calcul.
EBIT-ul clădirii este diferit, deoarece EBIT ia în considerare cheltuiala cu amortizarea. Prin urmare, EBIT-ul rezultat generat de această clădire de apartamente este de 14, 9 milioane de dolari (20 milioane de dolari mai puțin de 5 milioane de dolari mai puțin de 100 000 de dolari).
Cheie de luat cu cheie
- Calcularea NOI presupune scăderea cheltuielilor de exploatare din veniturile unei proprietăți.
- Calculul EBIT utilizează aceeași ecuație, dar sunt deduse și costurile de amortizare și costul bunurilor vândute.
- Impozitele pe venit nu afectează NOI sau EBIT-ul unei companii, dar impozitele pe proprietate sunt incluse în ecuație.
- Cheltuielile de exploatare sunt definite ca acele cheltuieli care sunt necesare pentru a menține veniturile și rentabilitatea unui activ.