Locuind în New York: Co-opțiuni și Condos

Condosurile și cooperele au asemănări, dar au și caracteristici unice care oferă o varietate de opțiuni pentru rezidenți. În multe privințe, piața imobiliară din New York este diferită de oricare alta din Statele Unite. Una dintre cele mai mari diferențe este că apartamentele de vânzare din New York sunt fie apartamente, fie coopere. În majoritatea locurilor, condosul este regula, dar nu în Marele Apple. Deși cooperele depășesc conținuturile din New York - cu aproximativ 75%, la majoritatea estimărilor - mai multe condominii sunt pe piața activă în orice moment.

Să începem cu o scurtă examinare a diferenței dintre o cooperativă și un apartament. Când cumpărați un apartament, apartamentul dvs., precum și un procent din zonele comune vă aparțin. Când cumpărați o cooperare, nu vă cumpărați de fapt apartamentul; în schimb, cumpărați acțiuni într-o corporație care este clădirea dvs. Mărimea cotei dvs. depinde de dimensiunea apartamentului dvs.; cumpărarea acțiunilor vă permite să ocupați o unitate în clădirea de cooperare. La închiderea unui apartament, vi se va da o faptă; la închiderea pentru o cooperare, veți obține un contract de închiriere proprietar.

În cea mai mare parte, atât condos, cât și cooperești au un portar și un superintendent al personalului; unii vor adăuga un portier care va face tot ceea ce ceilalți doi nu fac. Facilitățile pot fi cu cheie redusă (poate doar o magazie la subsol) sau la fel de cuprinzătoare, cum ar fi o terasă amenajată, o sală de biliard, o sală de pian, o sală de proiecții, o sală de joacă pentru copii și o sală de sport.

Cheie de luat cu cheie

• Când cumpărați un apartament, apartamentul dvs., precum și un procent din zonele comune vă aparțin.
• Când cumpărați un coop, nu vă cumpărați de fapt apartamentul; în schimb, cumpărați acțiuni într-o corporație care este clădirea dvs.
• Prețurile garsonierelor sunt mai mari decât cele cooperatiste, dar cooperativele necesită o plată mai mare, taxe lunare mai mari și un proces de aprobare îndelungat.
• Condosele permit reînchirierea apartamentului în timp ce coopereții nu o fac, ceea ce oferă cumpărătorilor o comunitate mai stabilă, mai puțin tranzitorie.

Condos

Cartierele mai noi, cândva considerate mai mari, dar acum considerate șolduri, sunt locul în care veți găsi apartamentele. Potrivit lui Gary Malin, președintele Citi Habitats, o brokerie imobiliară din New York, „Dacă locuiești într-o casă de sticlă pe cer este mai mult stilul tău, probabil că te vei uita la o mulțime de condominii. Clădirile apartamentului nu devin comune în New York până în anii ’70, astfel încât acestea sunt adesea mai moderne decât cooperele: „Deoarece terenurile disponibile pentru clădirile noi de apartamente sunt limitate în Manhattan”, spune el, „cele mai noi condominii sunt probabil găsite în up-and- cartiere care vin și se învecinează pe îndepărtatul Orient și Vest, în Queens și Brooklyn, am văzut o mulțime de apartamente de construcții noi construite în fostele zone industriale de-a lungul litoralului în Long Island City și Williamsburg, precum și în Downtown Brooklyn. “

Plata anticipată și prețul

Costul poate conduce adesea la procesul de decizie pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare, iar apartamentele oferă plăți anticipate atractive, prin care, de obicei, este necesar doar 10% din prețul de achiziție. Cu toate acestea, apartamentele au tendințe să aibă prețuri mai mari decât cooperarea.

Costuri de închidere

Costurile de închidere pentru un apartament sunt mai mari decât pentru o cooperativă. Pentru detalii, l-am rugat pe avocatul imobiliar din New York, Adam Stone, să-i compare. Iată cu ce a apărut: pentru un apartament de 1 milion USD cu o ipotecă de 800.000 USD, costurile de închidere ar fi: asigurarea titlului pentru cumpărător, 4.500 USD; asigurare de titlu pentru creditor, 1.000 USD; căutări de titluri, 700 $, taxe de înregistrare, 700 $, impozit pe proprietatea statului New York, 10.000 USD, impozit pe înregistrarea ipotecilor din NYS, 15.370 USD. Totalul mare: 32.270 USD (fără taxe pentru creditor, care variază în funcție de creditor).

Și pentru oricine se întreabă care este taxa pentru conac, Stone explică: „Statul New York are o taxă de transfer de 0, 4% din prețul de vânzare, care este perceput vânzătorului oricărei proprietăți rezidențiale. De asemenea, are o taxă de transfer de 1% a cumpărătorului, denumită și „impozitul pe proprietate”, deoarece se aplică numai proprietăților rezidențiale cu un milion de dolari sau mai mult. ”

Tarife lunare

Proprietarii de apartamente au o factură lunară numită „taxe comune”, care sunt utilizate pentru întreținerea clădirii - zone comune, amenajare, plată a personalului și adesea unele dintre utilități.

Proprietarii de apartamente scriu două cecuri în fiecare lună (unul pentru întreținerea clădirilor și unul pentru impozitele pe proprietăți), dar de multe ori totalul combinat al proprietarului este mai mic decât factura de întreținere a proprietarului cooperatist.

Consiliul

Plăcile de cabină tind să fie mai puțin pretențioase decât cele de cooperare. Cooperativele au un proces de aprobare mai lung, inclusiv un interviu. Consiliul de administrație decide dacă un potențial cumpărător poate achiziționa cooperarea.

Potrivit Warner M. Lewis de la echipa Harkov Lewis de la Halstead Property, „Cu un apartament, o clădire poate solicita un pachet către cumpărător”, spune Lewis, „dar nu există niciun interviu, iar clădirea are dreptul doar de primul refuz (adică, fie ei trebuie să-l aprobe sau condusul trebuie să-l cumpere singuri) ceea ce înseamnă că, atunci când ai un contract semnat, dacă nu cumva i se întâmplă ceva cumpărătorului (sau finanțării), afacerea este la fel de bună.

reguli

Condițiile tind să aibă mai puține reguli, inclusiv restricții privind utilizarea fondurilor străine pentru achiziție. Condosele permit investitorilor internaționali să-și cumpere și să își închirieze spațiile; de obicei, cu unele avertismente, dar niciuna care este oneroasă. Condosele permit, de asemenea, apartamentul să fie subînchiriat sau închiriat unei alte părți. Cu toate acestea, unele asociații de apartamente pot impune mai multe reguli decât altele. Drept urmare, este important ca potențialii cumpărători să facă cercetările lor pentru a determina ce este și ce nu este permis.

Preferința cumpărătorului

Potrivit lui Gary Malin, președintele Citi Habitats, „Dacă preferați să mergeți la ritmul propriului baterist - și apreciați flexibilitatea - atunci un apartament poate fi alegerea înțeleaptă pentru dvs. Cu toate acestea, înțelegeți că această libertate vine la un preț. Condițiile sunt aproape întotdeauna mai scumpe decât cooperele echivalente. În plus, dacă vedeți fețe noi în lift în mod regulat este o problemă pentru dvs. - căutați în altă parte. Chiriașii pot fi obișnuiți în clădirile de apartamente. Proprietarii profită adesea de politicile mai liberale ale unui apartament. ”

Co-Ops

În general, zonele rezidențiale mai vechi, stabilite, au o preponderență a cooperării. După cum explică Gary Malin: „Dacă vă plac proprietățile istorice, este posibil să ajungeți în cooperare, deoarece aproape toate clădirile de dinainte de război sunt organizate în acest fel. De asemenea, deoarece clădirile cooperatiste tind să fie mai vechi decât evoluția apartamentelor, acestea sunt adesea situate în locații mai centrale. De exemplu, aproape toate clădirile rezidențiale care aliniază Park Avenue de pe Upper East Side (o locație primordială prin orice măsură) sunt cooperări. "

Pregătire și preț

Ca și în cazul unui apartament, decizia s-ar putea reduce cu cât puteți cheltui și economisi pentru o plată. Deși este posibil să se reducă doar 10% din prețul de achiziție al unui apartament, o cooperativă poate necesita o reducere mult mai mare în vecinătate de 20% până la 50% din prețul de achiziție. Vestea bună este că prețul de achiziție al unei coopere tinde să fie mai mic decât la apartamente. Deși, prețurile pot varia în funcție de cartierul implicat.

Costuri de închidere

Potrivit avocatului imobiliar din New York, Adam Stone, un cooperator are costuri de închidere mai mici. În exemplul menționat mai sus pentru un apartament, care avea costuri de peste 32.000 de dolari, o cooperativă are doar impozitul de 10.000 de dolari. Diferența substanțială se datorează faptului că apartamentul este proprietate reală, în timp ce acțiunile cooperatiste sunt proprietate personală. „Poate fi doar semantică pentru unii, dar nu și pentru calcularea costurilor de închidere.”

Tarife lunare

Proprietarii de cooptori scriu un cec pe lună numit taxe de „întreținere”. Similar cu condos, taxa lunară se referă la întreținerea de bază a proprietății și a personalului necesar pentru menținerea clădirii funcționând corect. Taxele de cooperare tind să fie mai mari decât taxele de condo, deoarece taxa include adesea cel puțin o parte din ipoteca pentru clădire. Deși taxele lunare pot varia în funcție de dimensiunea clădirii.

Cu toate acestea, este important să rețineți că întreținerea și taxele comune nu sunt stabilite în piatră. Orice cheltuială majoră - un nou acoperiș, un nou lobby, mai mulți membri ai personalului - poate declanșa o evaluare: ceva ce decid membrii consiliului și ceva ce poate fi rar inversat.

Consiliul

După cum s-a menționat anterior, majoritatea comisiilor de cooperare au un proces de solicitare riguros și deseori lung, care poate solicita cumpărătorului să predea informații financiare, să se supună verificării angajării și, eventual, un control personal de fond.

Warner M. Lewis a echipei Harkov Lewis de la Halstead Property, o rezumă: „Într-o cooperare, nu numai că trebuie să aveți bani pentru a cumpăra apartamentul (sau finanțarea pentru a face acest lucru), trebuie să fiți aprobat și de către consiliu. după depunerea unei cereri, care este de obicei foarte detaliată și consumă mult timp. Apoi, cu puțin sau fără niciun motiv, un cumpărător poate fi respins după interviul sau chiar înainte, doar din cauza a ceva din pachetul său. Am avut oferte și am văzut oferte în care există o rimă zero sau un motiv de respingere. ”

reguli

Plăcile de cooperare tind să aibă mai multe reguli decât condos și pot fi mandatate atunci când vă puteți exersa trombonul, fie că puteți pune decorațiuni de sărbători pe ușă și dacă animalul dvs. de companie se poate muta cu tine. Majoritatea regulilor sunt menite să promoveze armonia, calmul și civilitatea vieții cooperatiste.

Însă regulile care descurajează unii cumpărători autohtoni, și aproape toți cumpărătorii internaționali, sunt restricții de cooperare în ceea ce privește reînchirierea - este rar ca cooperatorii să permită acționarilor să își închirieze apartamentele pentru orice perioadă prelungită, dacă este deloc. O altă regulă de cooperare care face imposibilă achiziția de către internaționali este că este puțin probabil să accepte pe cineva ale cărui fonduri sunt în afara SUA

Potrivit lui Lewis, „Coopereștii se referă la crearea unui grup de rezidenți stabil, pe termen lung. Condosele nu par la fel de îngrijorate de asta. "

Preferința cumpărătorului

Potrivit lui Gary Malin, „Cooperativele sunt o alegere inteligentă pentru cei care prețuiesc stabilitatea și doresc să planteze rădăcini într-o clădire. Pur și simplu întrebați-vă:„ Sunt în ea pentru transportul lung? Cooperativele sunt mult mai puțin tranzitorii decât cele din apartamente, deci sunt un loc minunat pentru a trăi dacă doriți să vă cunoașteți vecinii. Doar fiți pregătiți să fiți analizați, înfocați și încărcați, dar înțelegeți că acest proces este ceea ce păstrează cooperează o investiție stabilă și remarcabil de sigură. ”