Opțiune de închiriere
O opțiune de închiriere este un acord care oferă unui locatar posibilitatea de a cumpăra proprietatea închiriată în timpul sau la sfârșitul perioadei de închiriere. De asemenea, acesta împiedică proprietarul să ofere proprietatea spre vânzare către oricine altcineva. Atunci când termenul expiră, chiriașul trebuie să exercite opțiunea sau să o renunțe. O opțiune de închiriere este cunoscută și sub denumirea de închiriere cu opțiunea de a cumpăra.
Cum funcționează o opțiune de închiriere
O opțiune de închiriere oferă unui potențial cumpărător o mai mare flexibilitate decât un contract standard de închiriere-cumpărare, care impune chiriașului să cumpere locuința la încheierea contractului de închiriere. Prețul locuinței este agreat de către cumpărător (chiriaș) și proprietar. Prețul este de obicei la valoarea actuală de piață a locuinței, permițând locatarului să cumpere locuința în viitor la prețul de astăzi. Pentru această opțiune, proprietarul are, de obicei, o taxă anticipată de către proprietar, care ar putea fi de 1% din prețul de vânzare al casei. Taxa se va efectua în avans dacă chiriașul decide să cumpere casa la sfârșitul contractului de închiriere.
Opțiunea de închiriere este deosebit de utilă pentru cei care ar putea să-și construiască creditul sau nu au suficient economisit pentru o sumă de plată. Cu toate acestea, există mai multe caracteristici ale opțiunilor de închiriere care trebuie luate în considerare.
Plăți de închiriere
Proprietarul percepe o primă în plus față de chiria standard lunară pentru opțiunea de a cumpăra la prețul de astăzi la încheierea contractului de închiriere. Prima ar putea fi un procent adăugat la chiria actuală de pe piață, cum ar fi 10% din suma standard lunară de închiriere pentru o locuință de această dimensiune. Suma suplimentară sau prima, care se numește adesea credit de chirie, face parte din plata în avans pentru locuință dacă opțiunea este exercitată pentru a cumpăra casa de către chiriaș. Cu toate acestea, chiriașul pierde banii în plus plătiți peste chiria standard dacă locuința nu este achiziționată la sfârșitul contractului de închiriere.
Unii proprietari ar putea lua o singură plată în numerar, adesea numită „contraprestație valoroasă”, care este similară cu prima plătită pentru o opțiune pe piețele financiare. Nu este o depunere la achiziționarea proprietății, adică nu este rambursabilă. Suma variază de la o cifră de 100 USD la 5% din prețul de achiziție preconizat.
Finanțarea bancară cu o opțiune de închiriere
Vestea bună pentru chiriași este că, în mod obișnuit, băncile vor permite fondurilor totale ale primei peste plățile de închiriere să meargă la plata în avans pentru achiziționarea casei. Cu toate acestea, dacă chiria percepută era o rată de piață, banca ar putea să nu permită aplicarea niciunei din fonduri la prețul de achiziție. Este important ca cumpărătorii să verifice la mai multe bănci pentru a-și determina politicile privind finanțarea unei ipoteci pentru o casă cu opțiune de închiriere.
Termenul unei opțiuni de închiriere
Termenul opțiunii poate fi orice perioadă în care proprietarul și chiriașul sunt de acord, dar este de obicei unul până la trei ani. Contractul de opțiune de închiriere prevede, de asemenea, prețul de achiziție al proprietății la începutul contractului de închiriere sau modul în care va fi determinat prețul respectiv la sfârșitul opțiunii.
Cheie de luat cu cheie
- O opțiune de închiriere este un acord care oferă unui locatar posibilitatea de a cumpăra proprietatea închiriată în timpul sau la sfârșitul perioadei de închiriere.
- O opțiune de închiriere împiedică, de asemenea, proprietarul să ofere proprietatea de vânzare către oricine altcineva.
- De obicei, un locatar plătește un procent peste suma lunară standard de închiriere, care se achită la plata anticipată pentru cumpărarea casei.
Motive pentru utilizarea unei opțiuni de închiriere
Există mai multe motive pentru care chiriașul și proprietarul ar putea intra într-o opțiune de închiriere. Este important să aveți în vedere dacă beneficiile depășesc orice dezavantaje pentru încheierea acordului.
De ce închirierii intră într-o opțiune de închiriere
Un cumpărător potențial poate avea mai multe motive pentru a utiliza o opțiune de închiriere, mai degrabă decât pentru a cumpăra direct proprietatea la început. O considerație majoră este faptul că nu ai suficienți bani sau credit pentru a face achiziția. Închirierea poate permite potențialului cumpărător să economisească bani pentru achiziție și, în același timp, să-și construiască creditul făcând plăți periodice, la timp.
Locatarul are șansa de a cumpăra o proprietate în viitor la prețurile de astăzi. Dacă chiriașul nu are banii economisiți astăzi pentru a cumpăra locuința, dar este îngrijorat că valoarea casei va crește în următorii ani, opțiunea de închiriere este o alegere bună. De asemenea, dacă chiriașul iubește locuința, districtul școlar sau cartierul, opțiunea de închiriere scoate casa de pe piață - permițând locatarului să economisească suficient pentru a o cumpăra când se încheie contractul de închiriere.
Chiar dacă potențialul cumpărător are mijloacele de a cumpăra proprietatea, este posibil să nu dorească să se angajeze în acest moment. De exemplu, dacă cumpărătorul potențial este dintr-un alt oraș, acesta ar putea dori să locuiască în noul oraș înainte de a se angaja la achiziție. Sau, el sau ea ar putea avea încă proprietatea lor veche de vândut înainte de a putea cumpăra noua proprietate.
În cele din urmă, este posibil ca proprietatea să nu se califice pentru anumite împrumuturi, inclusiv un împrumut pentru VA, din cauza reparațiilor sau modernizărilor necesare. Prin închiriere mai întâi, potențialul cumpărător poate face acele îmbunătățiri pentru a putea beneficia de împrumut ulterior.
De ce proprietarii intră într-o opțiune de închiriere
Proprietarul poate încheia un contract de opțiune de închiriere, deoarece a avut probleme să vândă casa în mod direct. Opțiunea poate face proprietatea mai atractivă pentru diferite tipuri de cumpărători potențiali.
De asemenea, dacă un proprietar se gândește să vândă casa în câțiva ani, opțiunea de închiriere permite proprietarului să încaseze o primă peste piața actuală de închiriere. Cel mai rău caz este faptul că chiriașul nu cumpără casa; proprietarul o plasează pe piață pentru a vinde și păstrează fondurile suplimentare plătite peste chiria standard lunară.
De asemenea, pot exista probleme fiscale implicate în vânzarea imediată a proprietății, în loc să o vândă mai târziu. Opțiunea, deși nu este o garanție de vânzare mai târziu, face mai probabil ca proprietarul să aibă un cumpărător gata să meargă la sfârșitul opțiunii.
Locatarul pierde banii în plus plătiți peste chiria lunară standard dacă opțiunea de a cumpăra locuința nu este exercitată la sfârșitul contractului de închiriere.
Considerații speciale cu opțiuni de închiriere
Asigurarea chiriașului este de obicei necesară pentru bunurile personale ale chiriașului. Asigurarea locatarului protejează orice pierdere în valoare a obiectelor și mobilierului din locuință. De asemenea, este important să fie obligat ca proprietarul să aibă și asigurare de proprietar în cazul în care se întâmplă ceva în timpul contractului de închiriere, care ar putea afecta valoarea proprietății, cum ar fi un incendiu sau o pagubă a apei.
În contractul de opțiune de închiriere ar trebui inclusă o situație de evaluare. Cu alte cuvinte, la încheierea contractului de închiriere, valoarea casei ar fi putut scădea. O evaluare oferă o valoare actualizată a proprietății înainte de cumpărarea și vânzarea.
Este important să calculați suma exactă de bani care trebuie plătită proprietarului la finalul opțiunii de închiriere. Nu uitați, proprietarul scoate casa de pe piață și aduce câștiguri în valoarea de piață a casei prin introducerea în opțiunea de închiriere. Proprietarul va dori să fie compensat în mod adecvat pentru că nu a putut vinde casa unei alte persoane care era gata să o cumpere.
Pentru cei care iau în considerare o opțiune de închiriere sau o opțiune de închiriere pentru a cumpăra, ar trebui să aibă în mod ideal un avocat care este familiarizat cu tranzacțiile cu opțiune de închiriere pentru a examina amprenta pentru a se asigura că nu există surprize la încheierea termenului de închiriere.