Abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor, denumită uneori abordarea capitalizării veniturilor, este un tip de metodă de evaluare a proprietăților imobiliare care permite investitorilor să estimeze valoarea unei proprietăți bazată pe veniturile pe care le generează proprietatea. Se folosește luând venitul net operațional (NOI) din chiria colectată și împărțindu-l după rata de capitalizare.
01:32Abordarea veniturilor
Cum funcționează abordarea veniturilor
Abordarea veniturilor este utilizată în mod obișnuit pentru proprietățile care produc venituri și este una dintre cele trei abordări populare pentru evaluarea imobiliarelor. Celelalte sunt abordarea costurilor și abordarea de comparație. Abordarea veniturilor pentru evaluările imobiliare este similară cu fluxul de numerar actualizat (DCF) pentru finanțe. Abordarea veniturilor actualizează valoarea viitoare a chiriilor în funcție de rata de capitalizare.
Atunci când utilizează abordarea veniturilor pentru achiziționarea unei proprietăți de închiriere, un investitor ia în considerare venitul generat și alți factori pentru a determina cât poate vinde proprietatea în condițiile actuale ale pieței. Pe lângă faptul că stabilește dacă investitorul poate profita din proprietatea de închiriere, un creditor va dori să-și cunoască riscul potențial de rambursare dacă extinde o ipotecă pentru investitor.
Dintre cele trei metode de evaluare a bunurilor imobiliare, abordarea veniturilor este considerată cea mai implicată și cea mai dificilă.
consideratii speciale
Atunci când utilizează abordarea veniturilor pentru achiziționarea unei proprietăți de închiriere, un investitor trebuie să ia în considerare și starea proprietății. Reparațiile mari mari care ar putea fi necesare pot reduce substanțial profiturile viitoare.
În plus, un investitor ar trebui să ia în considerare cât de eficient funcționează proprietatea. De exemplu, proprietarul ar putea acorda chiriașilor reduceri de chirie în schimbul îndeplinirii lucrărilor în curte sau a altor responsabilități. Poate că locatarii specifici se confruntă cu dificultăți economice care ar trebui să se transforme în următoarele luni, iar proprietarul nu vrea să-i evacueze. Dacă chiria este colectată nu este mai mare decât cheltuielile curente, cel mai probabil investitorul nu va cumpăra proprietatea.
Odată cu abordarea venitului, rata plafonului și valoarea estimată au o relație inversă - scăderea ratei plafonului crește valoarea estimată
De asemenea, un investitor trebuie să verifice câte unități în medie sunt goale la un moment dat. Neefectuarea unei chirii complete de la fiecare unitate va afecta veniturile investitorului din proprietate. Acest lucru este deosebit de important dacă o proprietate are mare nevoie de reparații și multe unități sunt libere - ceea ce sugerează un grad de ocupare scăzut. Dacă unitățile nu sunt completate în mod regulat, colectarea chirii va fi mai mică decât ar putea fi posibilă, iar achiziționarea proprietății nu poate fi în interesul investitorului.
Cheie de luat cu cheie
- Abordarea veniturilor este o metodă de evaluare a bunurilor imobiliare care folosește veniturile pe care proprietatea le generează pentru a estima valoarea justă.
- Se calculează prin împărțirea venitului net operațional la rata de capitalizare.
- Un cumpărător ar trebui să acorde o atenție deosebită stării proprietății, eficienței de operare și vacanței atunci când folosește abordarea veniturilor.
Exemplu de abordare a veniturilor
Odată cu abordarea veniturilor, un investitor folosește vânzările de piață de comparabile pentru alegerea unei rate de capitalizare. De exemplu, atunci când evaluează o clădire de apartamente cu patru unități într-un anumit județ, investitorul privește prețurile de vânzare recente ale proprietăților similare din același județ. După calcularea ratei de capitalizare, investitorul poate împărți NOI-ul proprietății de închiriere cu acea rată. De exemplu, o proprietate cu un venit operațional net (NOI) de 700.000 USD și o rată de capitalizare aleasă de 8% valorează 8, 75 milioane dolari.
Compararea conturilor de investiții Denumirea furnizorului Descrierea divulgatorului de publicitate × Ofertele care apar în acest tabel provin din parteneriate de la care Investopedia primește compensații.