Cum funcționează ratele dobânzilor la o ipotecă

Cumpărarea unei locuințe cu o ipotecă este probabil cea mai mare tranzacție financiară în care veți încheia. De obicei, o bancă sau un creditor ipotecar va finanța 80% din prețul locuinței și sunteți de acord să îl plătiți - cu dobândă - într-o anumită perioadă. Deoarece comparați creditorii, ratele ipotecare și opțiunile, este util să înțelegeți cum dobânzile cresc în fiecare lună și sunt plătite.

Cheie de luat cu cheie

• Creditele ipotecare sunt cel mai frecvent tip de împrumut personal deținut de gospodării.
• Aceste împrumuturi vin fie cu dobânzi fixe, fie variabile / ajustabile.
• Majoritatea creditelor ipotecare sunt împrumuturi complet amortizate, ceea ce înseamnă că fiecare plată lunară va fi aceeași, iar raportul dintre dobânzi și capital se va modifica în timp.

Calculul plății ipotecare

Pur și simplu pus, în fiecare lună plătiți o parte din capital (suma pe care ați împrumutat-o) plus dobânda acumulată pentru luna respectivă. Împrumutatul dvs. va folosi o formulă de amortizare pentru a crea o schemă de plată care va descompune fiecare plată în achitarea principalului și a dobânzii. Durata sau durata de viață a împrumutului dvs. determină, de asemenea, cât veți plăti în fiecare lună. Amortizarea completă a plății se referă la o plată periodică a împrumutului, în cazul în care, dacă împrumutatul efectuează plăți conform graficului de amortizare a împrumutului, împrumutul este plătit integral până la sfârșitul termenului stabilit. Dacă împrumutul este un împrumut cu rată fixă, fiecare plată care amortizează integral este o sumă egală în dolari. Dacă împrumutul este un împrumut cu rată ajustabilă, plata complet amortizantă se modifică pe măsură ce rata dobânzii la împrumut se modifică.

Extinderea plăților pe mai mulți ani (până la 30) va duce, în general, la plăți lunare mai mici. Cu cât durezi mai mult pentru a-ți plăti ipoteca, cu atât va fi mai mare costul general de achiziție pentru casa ta, deoarece vei plăti dobândă pentru o perioadă mai lungă.

Rata fixă ​​vs Rata reglabilă

Băncile și creditorii oferă în principal două tipuri de împrumuturi:

• Rata fixă: rata dobânzii nu se modifică.
• Rata ajustabilă: Rata dobânzii se va modifica în condiții definite (numit și împrumut cu rată variabilă sau hibrid).

Iată cum funcționează acestea într-o ipotecă la domiciliu.

Ipoteca cu rată fixă

Plata lunară rămâne aceeași pentru viața acestui împrumut. Rata dobânzii este blocată și nu se modifică. Împrumuturile au o durată de viață de rambursare de 30 de ani; Lungimi mai scurte de 10, 15 sau 20 de ani sunt de asemenea disponibile în mod obișnuit. Împrumuturile mai scurte vor avea plăți lunare mai mari, care sunt compensate cu dobânzi mai mici și costuri generale mai mici.

Exemplu - O ipotecă de 200.000 USD cu rată fixă ​​pentru 30 de ani (360 de plăți lunare) la o dobândă anuală de 4, 5% va avea o plată lunară de aproximativ 1.013 dolari. (Impozitele, asigurarea și angajamentul de plată sunt suplimentare și nu sunt incluse în această cifră.) Rata dobânzii anuale este defalcată într-o rată lunară după cum urmează: O rată anuală de, 4, 5%, împărțită la 12 este egală cu o rată a dobânzii lunare de 0, 375%. . În fiecare lună veți plăti 0, 375% dobândă pentru suma pe care o datorați efectiv asupra casei.

Prima dvs. plată de 1.013 dolari (1 din 360) aplică 750 USD dobânzii și 263 dolari principalului. Cea de-a doua plată lunară, întrucât principalul este puțin mai mică, va acumula o dobândă puțin mai mică și puțin mai mult din capital va fi achitată. Prin plată 359 cea mai mare parte a plății lunare va fi aplicată principalului.

Ipoteca cu rată ajustabilă (ARM)

Deoarece rata dobânzii nu este blocată, plata lunară pentru acest tip de împrumut se va modifica pe durata de viață a împrumutului. Majoritatea ARM-urilor au o limită sau o limită pentru cât rata dobânzii poate fluctua, precum și cât de des poate fi modificată. Când rata crește sau scade, creditorul îți recalculează plata lunară, astfel încât să efectuezi plăți egale până la următoarea ajustare a ratei.

Pe măsură ce ratele dobânzilor cresc, la fel și plata dvs. lunară, cu fiecare plată aplicată dobânzilor și principalului în același mod ca o ipotecă cu rată fixă, pe un anumit număr de ani. Împrumutatorii oferă deseori rate ale dobânzii mai mici pentru primii ani ai unui ARM, dar apoi ratele se schimbă frecvent după aceea - la fel de des ca o dată pe an. Rata inițială a dobânzii la un ARM este semnificativ mai mică decât o ipotecă cu rată fixă.

• ARM-urile pot fi atractive dacă intenționați să rămâneți în casa dvs. doar câțiva ani.
• Luați în considerare cât de des se va ajusta rata dobânzii. De exemplu, un ARM de cinci ani la unu are o rată fixă ​​de cinci ani, apoi în fiecare an rata dobânzii se va ajusta pentru restul perioadei de împrumut.
• ARM-urile specifică modul în care se determină ratele dobânzilor - ele pot fi legate de indici financiari diferiți, cum ar fi facturile de trezorerie ale SUA ale unui an. Adresați-vă planificatorului dvs. financiar pentru sfaturi despre selectarea unui ARM cu cea mai stabilă rată a dobânzii.

Exemplu - 200.000 USD cinci-la-un an ipoteca cu rată reglabilă pentru 30 de ani (360 de plăți lunare) începe cu o dobândă anuală de 4% pe cinci ani și apoi rata este permisă să se schimbe cu 0, 25% în fiecare an. Acest ARM are un plafon de dobândă de 12%. Suma de plată pentru luni între 60 și 605 USD. Plata pentru 61 până la 72 este de 980 USD. Plata pentru 73 până la 84 este de 1.005 USD. (Impozitele, asigurarea și escrowul sunt suplimentare și nu sunt incluse în aceste cifre.) Puteți calcula costurile online pentru un ARM.

Împrumuturi numai pentru dobândă

O a treia opțiune - de obicei rezervată cumpărătorilor de locuințe bogate sau celor cu venituri neregulate - este o ipotecă cu dobândă doar. După cum sugerează și denumirea, acest tip de împrumut vă oferă opțiunea de a plăti doar dobândă pentru primii ani și este atractiv pentru proprietarii de locuințe pentru prima dată din cauza plăților scăzute din anii cu venituri mai mici. Poate fi și alegerea potrivită dacă așteptați să dețineți locuința pentru un timp relativ scurt și intenționați să vindeți înainte de începerea plăților lunare mai mari.

O ipotecă jumbo este de obicei pentru sume peste limita de împrumut conformă, în prezent 453 100 USD pentru toate statele, cu excepția Hawaii și Alaska, unde este mai mare. În plus, pe anumite piețe de locuințe la prețuri ridicate, cum ar fi New York City, Los Angeles și întreaga zonă San Jose-San Francisco-Oakland, limita de împrumut conformă este de 679.650 USD.

De asemenea, sunt disponibile împrumuturi jumbo cu dobândă, deși pentru cei foarte înstăriți. Acestea sunt structurate în mod similar cu un ARM și perioada de dobândă durează până la 10 ani. După aceea, rata se ajustează anual și plățile se îndreaptă către plata capitalului. Plățile pot crește semnificativ în acel moment.

Escrow și alte taxe

Va trebui să faceți buget pentru alte elemente care se vor adăuga în mod semnificativ la valoarea plății dvs. ipotecare lunare, cum ar fi impozitele, asigurările și costurile de creanță. Aceste costuri nu sunt fixate și pot fluctua. Împrumutatul dvs. va înregistra costuri suplimentare ca parte a contractului dvs. de credit ipotecar.

Plata suplimentară în fiecare lună

Teoretic, să plătești un pic în plus în fiecare lună pentru reducerea principalului este o modalitate de a deține mai repede casa ta. Profesioniștii financiari recomandă ca datoriile restante, precum cardurile de credit sau împrumuturile studenților, să fie plătite mai întâi, iar conturile de economii să fie bine finanțate înainte de a plăti suplimentar în fiecare lună.

Dobânda ca deducere fiscală

Dacă înscrieți deduceri din declarația dvs. anuală de impozit, Serviciul de venituri interne vă permite să deduceți plățile de dobândă ipotecară la domiciliu. Cu toate acestea, pentru rentabilitățile de stat, deducția variază. Consultați un profesionist din domeniul fiscal pentru sfaturi specifice cu privire la normele de calificare, în special în urma Legii privind reducerile și impozitele fiscale din 2017. Această lege a dublat deducerea standard și a redus valoarea dobânzii ipotecare (pentru noile credite ipotecare) care este deductibilă.

Linia de jos

Politica națională favorizează cumpărătorii prin intermediul codului fiscal (deși mai puțin decât o făcuse anterior). Pentru multe familii, cumpărarea de acasă potrivită este cea mai bună modalitate de a construi un atu pentru oul de cuib pentru pensionare. De asemenea, dacă vă puteți abține de la refinanțarea încasărilor, casa pe care o cumpărați la 30 de ani, cu o ipotecă cu 30 de ani, cu rată fixă, va fi plătită integral până la împlinirea vârstei normale de pensionare, oferindu-vă un loc low cost pentru a trăi atunci când câștigurile dvs. se scad.

În urma prăbușirii financiare din 2008 și a prăbușirii ulterioare a bulei de locuințe, multe piețe imobiliare (dar nu toate) s-au recuperat. Intrat într-un mod prudent, proprietatea locuinței rămâne ceva ce ar trebui să iei în considerare în planificarea financiară pe termen lung. Înțelegerea modului în care funcționează creditele ipotecare și ratele dobânzii lor este cea mai bună modalitate de a vă asigura că construiți acel activ în cel mai benefic mod financiar.